פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הדירה מהקבלן לא מתאימה? כך תשדרגו אותה - בלי להתרושש

      החוק מחייב את הקבלנים לספק לרוכשי הדירה מפרט מלא של הפריטים המרכיבים אותה, כולל מחיריהם. לרוכשים עומדת הזכות להחליפם - ולקבל זיכוי. מדריך

      הדירה מהקבלן לא מתאימה? כך תשדרגו אותה - בלי להתרושש
      עריכה: מיכאל ברגמן

      (בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון, מסבירה על העלויות הנלוות ברכישת דירה)

      רכשתם דירה – בשעה טובה. כעת מגיע שלב בחירת מרכיבי הדירה מבין החלופות שהקבלן מעמיד לרשותכם. תחום שדרוגי הדירות נחשב לתחום בעייתי ומסובך - הקבלן מציע לכם מפרט לדירה ואתם, הרוכשים, עומדים מול סגנונות עיצוב ומראות שאינם הולמים בהכרח את החלום שלכם.

      לבעיה זו יש פתרון חוקי וניתן ליישום – ניתן לקבל זיכוי מהקבלן ולשדרג את המפרט המוצע. זכות זו של הקונים נקבעה בתיקון מספר 6 לחוק המכר (דירות) שחוקק בשנת 2014. עד לחוק זה היו נפוצים מקרים בהם נקלעו דיירים למלכודות. ויתור על פריט היה מזכה את הרוכש בתשלום רק במידה והוא היה רוכש את הפריטים המשודרגים אצל ספק מסוים שקבע עבורו הקבלן. הרוכשים מצאו עצמם שבויים ומחויבים לאותו הספק. החוק מנע בעיה זו.

      המסמך המכונן שמסדיר את היחסים עם הקבלן בכל הנוגע לשדרוגים הוא המפרט הטכני. לפני כל ביצוע שדרוג, יש לעיין היטב במפרט הטכני שצורף להסכם הרכישה מהקבלן. לפי הוראות החוק, המפרט כולל תיאור מדויק של הפריטים בדירה. זאת ועוד, אם הפירוט עמום ולא מדויק, הספק שיתגלע ביום פקודה יעמוד לטובת הרוכש. לפעמים מגלה הרוכש כי ממילא חבל לשלם על פריט שמגיע לו על פי המפרט.

      לקריאה נוספת:
      בכמה נמכרה דירת 3 חדרים המיועדת לפינוי בינוי בגבעתיים?
      עיריית ר"ג עוצרת אלפי דירות בתל השומר: "חסרים שטחי ציבור"
      הלמ"ס: ירידה של 20% בהתחלות בנייה ברבעון השלישי

      אילוסטרציה (ShutterStock)
      המפרט אמור להכיל רשימה מלאה של הפריטים ומחיריהם (צילום: shutterstock)

      כך תדעו מה מגיע לכם

      אז מה בדיוק כולל תיקון החוק ואיך יכול הרוכש לדאוג שהדירה הסופית תתאים לצרכיו?

      מפרט - הגדולה של תיקון מספר 6 היא בכך שהמפרט כולל מחירון של הפריטים השונים, במקרה ורוכש הדירה מחליט לוותר עליהם, לשנות את מקומם או להוסיפם. לכן, בטרם השדרוג יש לבדוק במפרט באיזה סכום נזוכה על הפריט אותו החלפנו. את הסכום לזיכוי על הקבלן לשלם גם ללא החלפה. כלומר, ויתור על פריט מסוים, מחייב את הקבלן בתשלום גם אם לא מבוצע שדרוג.

      רשימה – המפרט אותו מקבל הרוכש אמור על פי החוק לכלול גם רשימת פריטים שניתן להזמין מהקבלן כשהם מתומחרים מראש. כדאי להיצמד לרשימה שבמפרט ולהזמין את הפריטים במחיר שננקב במחירון.

      זיכוי - לרוכשי דירות חדשות מקבלנים מומלץ, אם כן, לבחון היטב את המפרט, המחירים שבו והזיכויים שבו, אל מול האפשרויות בפועל. לדוגמא, לצד סוג הריצוף בכל חדר וחדר בבית, מוטלת על הקבלן החובה לקבוע, בתוך טופס המפרט, את הסכום לזיכוי בגין אותו ריצוף. אם הדייר ויתר על הריצוף, הוא זכאי לסכום שנקבע במפרט. גם במידה והוא מזמין ריצוף מספק אחר שאינו מטעם הקבלן, זכאי הדייר לסכום האמור - אפילו בדרך של תשלום או זיכוי עבור רכישה חלופית.

      למה כדאי לשים לב? - במידה ומדובר במטבח, אחד החדרים המורכבים בבית, כדאי להקפיד שהמפרט כולל תיאור מדוקדק של מידות ארון המטבח, של סוגי הציפוי, הפנימי והחיצוני, של משטח העבודה, סוג החומר ומידותיו של המטבח ואת הסכום לזיכוי בגין כך. אם המטבח או חלק ממנו שודרג, הדייר זכאי לזיכוי כפי שקבוע במפרט. מובן כי ניתן להגיע להסכמות עם הספק שבחר ושקבע הקבלן לגבי שיעור זיכוי גבוה יותר, והדבר נתון למשא ומתן בין הצדדים – סכום הזיכוי שנקבע במפרט הוא סכום הזיכוי המינימלי.

      להפעיל שיקול דעת בהתאם לייעוד הנכס - יש לנהוג במשנה זהירות בכל הנוגע לנכס המיועד להשקעה. חבל להשקיע בנכס על מנת להתאימו לטעמנו האישי, שכן התשואה על רכיב ההשקעה היא מזערית. כלומר, באופן תיאורטי, שיפוץ נכס בתוספת של 5% מעלות הנכס, תוסיף במקרה הטוב 2% לתשואה השוטפת. מאידך, לעיתים המפרט שניתן מהקבלן הוא כה דל, שאין מנוס מלבצע השקעה כזו.

      לכן, ניתן וכדאי לשדרג דירה שנרכשה לצרכי מגורים, בכפוף לכללים שהעמיד החוק לטובת הרוכשים ועל פי הטעם האישי. אם מדובר בדירה להשקעה, כדאי להיוועץ באיש מקצוע על מנת שיבחר את השדרוג ההכרחי הקולע לטעמם של הרוב.

      הכותבת היא עורכת דין מומחית בדיני מקרקעין, שותפה במשרד עוה"ד רז-כהן, פרשקר ושות'