(בווידאו: העורכת הכלכלית הילה ציאון על הכללים בקניית קרקע חקלאית)
לפני כ-3 חודשים נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב ההסתדרות 40 שבשכונת תל גנים בגבעתיים תמורת 1.75 מיליון שקל - כאשר המחיר המבוקש עמד על 1.79 מיליון שקל. שטח הדירה הוא 52 מ"ר ויחד עם המרפסות מגיע שטחה ל-65 מ"ר. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך 3 קומות בבניין ישן במתחם שבו אושרה בתחילת החודש תוכנית פינוי בינוי.
מחיר העסקה הנוכחית נמוך במעט מהמחיר הממוצע בתל גנים, העומד על כ-1.9 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, כאשר רק כרבע מהעסקאות שבוצעו בשכונה מתחילת השנה נמוכות יותר ממנה. אולם צריך לזכור כי מדובר בדירה בבניין רכבת, ובעת ביצוע העסקה לא אושרה עדיין תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם.
לשם ההשוואה, לפי לוח הדירות של אתר מדלן, נמכרה כחודש לפני כן ברחוב ויצמן דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין שנבנה גם הוא בשנות ה-60 של המאה הקודמת, במחיר הנמוך בכ-15% מהעסקה הנוכחית. במונחים של מחיר למ"ר מגיע ההבדל לכ-30%.
מחיר הדירה במונחים של מ"ר הוא כ-33,600 שקלים למ"ר. מחיר זה קרוב לממוצע העירוני לדירות 3 חדרים, העומד מתחילת השנה על 32,200 שקלים. בממוצע זה כלולות דירות 3 חדרים ששנת בנייתן מאוחרת יותר, יחד עם דירות באזורים נוספים שבהם יש היתכנות להתחדשות עירונית. במדלן מסבירים כי פוטנציאל הפינוי והבינוי של הדירה בא לידי ביטוי במחיר במידה מסוימת, בכך שהוא מקרב אותה לממוצע העירוני - למרות מצבה וחרף השלב שבו נמצאה התוכנית בעת ביצוע העסקה.
לדברי גדעון חיים ממשרד התיווך חיים בנדל"ן שסגר את העסקה, "שכונת תל גנים היא שכונה מרווחת וירוקה. בשכונה בתי ספר, גני ילדים, גינות ציבוריות גדולות, מרכזי קניות וביניהם מתחם כורזין עם שפע של חנויות. מתחם ההסתדרות מהווה את הקרקע האחרונה בגבעתיים, שבה ניתן לבצע פרויקט גדול ומתוכנן בקפידה. "אנחנו פועלים בעיר 8 שנים, ובשנה האחרונה רואים שהביקוש לדירות במתחם ההסתדרות הולך וגובר".
גדעון מוסיף כי "יחד עם זאת, דירות במחירים מופקעים אינן נמכרות. אנשים מאמינים במיקום, בתוכנית פינוי בינוי, בעיר גבעתיים ובמחירים הסבירים באופן יחסי". כך או כך, הוא מציין כי "זוהי העסקה השלישית שלנו במתחם מתחילת השנה, ואחרי פילוח רוכשים הבנו שאחוז המשקיעים המעוניינים לרכוש פה דירה גבוה ביחס לאחוז הרוכשים דירות למגורים. גם בעסקה הנוכחית, הדירה נרכשה על ידי זוג שמתגורר בגבעתיים ורכש אותה למטרות השקעה".
סביבת הנכס
לדברי דנה דוד, מנהלת תוכן מקצועי באתר מדלן תמ"א 38, "פני השכונה עתידים להשתנות בשני העשורים הקרובים בשל תוכניות התחדשות שאושרו בה, הגדולה בהן היא התוכנית במתחם ההסתדרות הגדול. בסך הכול מיועדות להיבנות בפרויקט כ-2,700 דירות ב-11 תתי-מתחמים שהשכונה חולקה אליהם. הבניינים לאורך רחוב המאבק צפויים להגיע לגובה של כ-25 קומות, והבניינים ברחובות אלוף שדה ואדמית ימנו כ-35 קומות. החלק המרכזי בין הרחובות מיועד להיות מפותח כפארק ירוק, שבו יוקצה שטח לטובת שימושים ציבוריים דוגמת בתי ספר, מתנ"ס או גני ילדים".
"לצד המתחם, בצפון רחוב ההסתדרות, אושר בתקופה האחרונה פרויקט פינוי-בינוי בהיקף קטן יותר", היא ממשיכה, "בנוסף אושרה תוכנית להתחדשות מתחם כורזין ממרכז מלאכה ותעשייה לאזור עסקים, מסחר ובילוי - שישולבו במגדלים. חשוב לזכור שמדובר בתוכנית ארוכת טווח, ותהליכי ההיתרים והשלמת הבינוי בה יארכו למעלה משני עשורים; אך בסופה, יחד עם מימוש שאר הפרויקטים באזור, צפויה מתיחת פנים גדולה לשכונה הוותיקה".
דוד מוסיפה כי "הדירות הישנות בשכונה צפויות לזכות בכ-25 מ"ר נוספים בממוצע לכל דירה וכמובן בסביבת מגורים חדשה. אך באופן דומה לפרויקטים אחרים של פינוי-בינוי, קיים סימן שאלה האם השכונה תוכל לשמור על הרכב האוכלוסייה המגוון הקיים בה כיום, מכיוון שפרויקט כזה צפוי לייקר את מחירי הדירות ואת עלות התחזוקה שלהן. זהו גורם שעלול להקשות על חלק מהתושבים הוותיקים להישאר בשכונה".
בכמה נמכרו דירות יד שנייה ודירות חדשות בשכונה?
בלוח מדלן מוצעת למכירה ברחוב ההסתדרות דירת 3 חדרים יד שנייה בשטח 70 מ"ר ב-1.79 מיליון שקל. הדירה מושכרת וממוקמת בקומה ה-2 מתוך 3 קומות.
ברחוב הרצוג מוצעת למכירה דירת 4.5 חדרים יד שנייה בשטח 105 מ"ר תמורת 2.69 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומה ה-1 מתוך 4 קומות ברחוב חד סטרי שקט.
בדרך יצחק רבין מוצעת למכירה דירת גן עם 4 חדרים בשטח 156 מ"ר תמורת 3.5 מיליון שקל. הדירה מרוהטת, עם גינה פרטית, מרפסת שמש ו-2 חניות מקורות.
אשר לעסקאות אחרונות בשכונה, לפי לוח מדלן בחודש יולי נמכרה ברחוב ההסתדרות 34 דירת 2 חדרים יד שנייה בשטח 37 מ"ר תמורת 1.45 מיליון שקל. הדירה בקומה 3 מתוך 3 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-60 של המאה הקודמת ומיועד לפינוי בינוי.
לפני כחצי שנה נמכרה ברחוב טבנקין 35 דירת 4 חדרים יד שנייה בשטח 81 מ"ר תמורת 2.3 מיליון שקל. הדירה בקומה 5 מתוך 6 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-90 של המאה הקודמת.
בחודש אוגוסט נמכרה ברחוב הרצוג 19 דירת 5 חדרים חדשה בשטח 120 מ"ר תמורת 3.8 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומה 4 מתוך 6 קומות בבניין שעובר תהליך תמ"א 38 חיזוק ותוספת. מדובר בדירה חדשה הנבנית במסגרת התמ"א, כאשר קומות 4, 5 ו-6 הן הקומות החדשות שנוספות לבניין.