(בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון, על פרויקט השכרה ארוכת טווח ברמת השרון)
הזכות לדיור נאות מוכרת במשפט הבינלאומי כאחת מזכויותיו הבסיסיות של האדם, ומדינת ישראל קיבלה על עצמה לכבד זכות בסיסית זאת. אין חולק כי יכולתה של משפחה לנהל חיים בריאים ויציבים תלויה בעיקר בביטחונה במרחב המחייה האישי שלה והימצאותה תחת מחסה.
ישנם ברי מזל אשר הוריהם מסייעים במימון ההון ההתחלתי לרכישת דירה או שיש בידם הון עצמי ראשוני ויש כאלו שידם אינה משגת לרכוש דירה. אנשים אלה מהווים חלק לא מבוטל מהזוגות הצעירים. על מנת למצוא פתרון לאלו שיכולתם אינה מאפשרת להם לרכוש דירה, יש לשאול מה הן החלופות הקיימות כיום בעבורם.
אחת הדרכים הריאליות מתייחסת לפתרון "דירות להשכרה" ובה המדינה פונה ליזמים פרטיים, תוך כדי הסתמכות על כיסם העמוק של אלה, במקום ליצור מיזם ודאי יותר במימון המדינה בראייה ארוכת טווח. בכך, היא מתעלמת משלוש עובדות רלוונטיות כשמדובר בגוף פרטי שמטרתו העיקרית היא לקבל תשואה נאה. הראשונה: התשואה המתקבלת בעבור נכסים מסחריים גבוהה בהרבה מתשואה על נכסים המיועדים למגורים.
השנייה: מבחינת עדיפות כלכלית הרי שיש במכירת דירה, בניגוד להשכרתה, יכולת להשיב את ההון העצמי שהושקע בבנייתה תוך זמן סביר ואף לצאת עם רווח שיסייע ליזם להמשיך לפרויקט הבא. השלישית: אף אם היזם ינסה למכור את כלל הנכסים המושכרים כחטיבה אחת הוא יתקל בבעיה בשל מיעוט השחקנים בשוק המעוניינים או מסוגלים לרוכשם.
למעלה מ-90% מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה ואם בכוונתה לקדם בנייה לשכירות ארוכת טווח, יש לראות בכך פרויקט לאומי, שבו המדינה תצטרך לממש מטרה זאת באמצעות "עסקת קומבינציה" ("עסקת חליפין" בלשון הפשוטה - דירות כנגד קרקע). המדינה תקצה קרקעות בחינם לטובת קבלנים שיבנו פרויקטים למגורים, כנגד קבלת דירות בנויות.
את הדירות החדשות המדינה תשכיר לזוגות צעירים במחיר מסובסד עם אפשרות לרכוש את הדירה בתום תקופת ההשכרה שתוגדר מראש ותוך כדי קיזוז דמי השכירות ששולמו עד לנקודת הרכישה.
חלוקת הדירות בין היזם למדינה תהיה כמקובל בשוק החופשי בכל אזור ואזור בארץ. במגרש בבעלות המדינה, שניתן לבנות עליו למשל 1,000 יחידות דיור, עד 300 מתוכן ימסרו בסוף הבנייה לידי המדינה - שתוכל לייעד אותן להשכרה בדמי שכירות מסובסדים לזוגות צעירים חסרי דיור, שיעמדו בקריטריונים או אולי אפילו לדיור הציבורי שכה חסר. את 700 הדירות שנותרו יעמיד היזם למכירה, כך שיוכל להחזיר את השקעתו בפרויקט.
כל הצדדים מרוויחים
פתרון זה מעניק יתרונות לכלל הצדדים - לקבלן, למדינה ולזוגות הצעירים. הקבלן, חוסך במימון בנקאי מאחר ולא יזדקק, בנוסף לעלויות הבנייה, לרכוש את הקרקע שמעצם עלותה, מעלה את מחירי הדירות. בנוסף, הוא מקבל אפשרות לבצע מכירה מקדמית של חלק מדירותיו לשוק הפרטי, פעולה שתסייע לו להפחית את הוצאות המימון של הבנייה ולהקטין את הסיכון מבחינתו.
המדינה, מצידה, מרוויחה בכך שהיא מעודדת תחרות גדולה יותר מצד קבלנים והרחבת היקפי בנייה וכבעלת עניין, תהיה לה אף הנכונות לסייע כל אימת שיתקל הקבלן בחסמים בירוקרטיים. כפועל יוצא ממהלך זה, יקטן הסיכון לפגיעה ביציבות הבנקים, בין השאר בהורדה משמעותית בגובה לקיחת המשכנתא על ידי הציבור.
מבחינת הזוגות הצעירים, תינתן להם אפשרות לשכור דירה במחיר הוגן לתקופה ארוכה תוך ביטחון לדיור קבוע וללא שיעבוד נשמתם לבנקים למשכנתאות. ככל שיהיו בשוק יותר דירות להשכרה, דמי השכירות שכבר שולמו יוכלו להוות כחלק מתשלום בגין רכישת הדירה שתועמד למכירה לאחר תקופה מסוימת, או כל דירה אחרת מהמאגר לדירות להשכרה שתועמד למכירה, נניח לאחר 10-15 שנה.
מהלך זה יצור תמהיל של דירות למגורים עם דירות להשכרה חלקן מסובסדות וחלקן במחיר השוק, וישמור על שווי הדירות ותחזוקה נאותה של אותם בנייני המגורים. ניתן להוסיף ולשדרג את אותו מודל "הקומבינציה" וכך לאפשר רווחה אמיתית ופתרון דיור שפוי ויציב - אבל כל זה תלוי ברצונה הטוב של המדינה ונכונותה לפעול בעבור אזרחיה על מנת לאפשר להם דיור נאות.
הכותב הוא מייסד משרד עורכי דין שטראוס ושות' המתמחה בעסקאות נדל"ן מורכבות ועסקאות קומבינציה במקרקעין