תמ"א 38: אלה השדרוגים שאתם יכולים לדרוש עבור הדירה החדשה

(בווידאו: כך נראים חיי הדיירים בזמן פרויקט תמ"א 38 - צפו בכתבה, צילומי אילוסטרציה)

הקשיים וחוסר הוודאות בשוק הנדל"ן לא מרתיעים יזמים רבים מלהוציא אל הפועל פרויקטים של התחדשות עירונית. כך מנהלים דיירים רבים משא ומתן עם יזם נמרץ בו נידון אופי הפרויקט ומוחלט מהן התמורות אותם יקבלו הדיירים מהיזם המבצע.

התמורות אותן ניתן לקבל במסגרת פרויקט תמ"א 38 הן רבות ולעיתים בעלי הדירות לא מודעים לכל זכויותיהם בבואם לשולחן המו"מ . מצד שני, דרישה מוגזמת של תמורות שאין אפשרות תכנונית או כלכלית לבצען עלולה לפוצץ את המו"מ. יש לזכור כי הפעלת שיקול הדעת בבואנו לבחון יזם אינה צריכה להסתמך רק על התמורות המוצעות אלא גם על בחינה של יכולותיו הביצועיות והכלכליות ועל ניסיונו בתחום.

אלו התמורות אותן ניתן לקבל במסגרת מו"מ בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות בנייה):

לקריאה נוספת:
הרכבת הקלה: הפקעות קרקע מסיביות בכל גוש דן יוצאות לדרך
ניצחון לירוקים: התקבל הערר נגד פרויקט המלון בעמק ססגון
צמח המרמן רוכשת ממצלאוי את מתחם כורזין בגבעתיים; תשלם 83 מיליון שקל

תוספת שהיא כמעט חובה בכל פרויקט. לרוב יתוכנן ממ"ד בגודל של עד 12 מ"ר. ברוב המקרים מדובר בגודל ברוטו ויש לוודא מהם הגדלים נטו - עובי הקירות בממ"ד עלול "לגזור" כ-25% משטחו. הממ"ד מעניק ליזם אפשרות לבטל את ייעודו של המקלט ולייצר בשטחו מחסנים לטובת בעלי הדירות ודירותיו החדשות או כל שימוש אחר. בנוסף, מעניקה בניית הממ"דים בקומות הקיימות אפשרות לבניית הממ"ד בקומות העליונות בדירותיו של היזם והגדלת שטחי דירות היזם. לכן, אין בבניית הממ"ד משום "טובה" לבעלי הדירות, אלא אינטרס משמעותי של היזם להגדלת רווחיו מהמיזם.

לפי חוק התמ"א 38 ניתן לבנות "שטח עיקרי" (תוספת בנייה לדירה למעט מרפסת שמש) בשטח של 25 מ"ר - גם כשמנוכה משטח זה שטח הממ"ד, עדיין נותר שטח נוסף שניתן להוסיף לדירה. במקרים בהם יש אפשרות תכנונית ניתן לבנות חדר נוסף או תוספת בנייה בדמות הרחבת חדר או סלון. יש להבין כי יזמים רבים בעלי ניסיון לא ישמחו לבצע הרחבה רוחבית בחדרים או בסלון משום הצורך להיכנס לדירות, ולבצע התאמות שונות בחשמל, בריצוף ובאינסטלציה במקום בו מתגוררים אנשים ויש לאפשר להם להתגורר בתנאים סבירים.

במדינת ישראל בה מתומחרות הדירות על פי מספר החדרים שלהן כדאי לנסות לייצר חדר נוסף. במקרים רבים גם היזם יעדיף הוספת חדר אך יש לציין כי הדבר אינו אפשרי במרבית המקרים מסיבות שונות. בנייה מעבר לשטח של 25 מ"ר אפשרית אך תחויב במס והיטלי השבחה ועל כן במידה והפרויקט שלכם אינו "בוננזה" תכנונית תאלצו לוותר על האפשרות הזו.

המחסן אינו שטח עיקרי וניתן לבנות מחסנים לטובת בעלי הדירות הקיימים בשטח קומת הקרקע או במקלט הישן של הבניין. עלות בניית המחסן לא גבוהה ויש ביכולתה לשדרג את שווי דירת בעלי הדירות. לרוב, כשהשטח לבניית מחסנים מוגבל יעדיף היזם לבנות מחסנים לדירותיו החדשות ולא לבעלי הדירות הקיימים על מנת למכור את דירותיו במחיר המקסימלי האפשרי. במקרים בהם השטח מצומצם מאוד ניתן לייצר מחסן משותף לטובת אחסון ציוד, סוכות, ועוד. מחסן בשטח העולה על 6 מ"ר מחויב בארנונה במרבית הרשויות המקומיות.

בניינים בהם יש שטח ריק בקומת העמודים המתאים ליצירת חניות עבור בעלי הדירות ודירות היזם הם המצב האופטימלי מבחינת שני הצדדים. במקרים בהם לבעלי הדירות יש חניות קיימות בטאבו ינסה היזם לייצר חניות לדירותיו בשטח הנותר - אם בחנייה רגילה, מכפיל או מתקן חניה.

במקרים רבים בהם בבניין אין חניות כלל ויש אפשרות לייצר חניות לבעלי הדירות הקיימות או לבעלי דירות היזם (כולל שימוש במכפילי חנייה או במשלשי חנייה) יעדיף היזם לנצל אפשרות זאת לטובת דירותיו החדשות עקב הקושי למכור דירות חדשות ללא חניה. לכן יידרשו הצדדים לבצע ויתורים משמעותיים בהתאם למצב בשטח.

חשוב במסגרת המו"מ להתייחס למגוון צורות החנייה האפשריות. החניה הטובה ביותר היא חניה רגילה עילית מקורה (מתחת לבניין). חניות פחות טובות הן חניה עלית רגילה לא מקורה, חניה במכפיל ולבסוף מתקן חניה אוטומטי שעלות הקמתו לכל חניה גבוהה יותר אך יעילותו היא הפחותה ביותר.

מרפסת שמש איננה נחשבת לשטח עיקרי. אם ניתן מבחינה תכנונית להגדיל את המרפסת מעבר ל-12 מ"ר (זכות שניתנת מכוח חוק התכנון והבנייה ללא קשר לתמ"א) הדבר יבוא על חשבון ה-25 מ"ר המוקצים לשטח עיקרי אותם ניתן להוסיף לדירה. אך מכיוון שברוב המקרים לא ניתן להוסיף 25 מ"ר כשטח עיקרי, יש אפשרות לבצע הגדלה של המרפסת. דעו כי ניתן לבנות יותר ממרפסת אחת במידה והדבר מתאפשר.

אומנם מאמר זה עוסק בתמ"א 38/1 ולא בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אך יש לדעת על האפשרות לקזז דמי שכירות במסגרת העסקה גם אם שולמו לבעלי הדירות במסגרת פרויקט של חיזוק ותוספות בו בעלי הדירות יכולים להישאר בדירותיהם. מספר יזמים אף ביצעו בעבר כמה פיילוטים מוצלחים ופינו את הדיירים על מנת לזרז את הבנייה באתר.

היזם יכול להציע כחלק מעבודותיו הקבלניות באתר גם שיפוצים פנימיים בדירות הבעלים, דבר המאפשר במקרים מסוימים לבצע איזון תמורות בין בעלי דירות להם לא התאפשרה קבלת תמורות שונות כתוצאה ממגבלות תכנוניות. בעלי דירות שדירותיהם משופצות והם אינם מעוניינים בשיפוץ יכולים לקבל זיכויים מהיזם לרכישה אצל ספקי היזם - רכישות כגון דלתות, מיזוג, סנטריה וריצוף, מוצרי חשמל, מטבחים, ריהוט גן ועוד.

אפשרות נוספת לשדרוג הצעת היזם הינה המפרט הטכני שעוסק ברובו ברכוש המשותף: לובי, חיפויים, שערי חניות, מדרגות, חשמל, אינטרקום ועוד. מו"מ על שדרוג המפרט הטכני יועיל לרווחת כלל בעלי הדירות. במפרט הטכני ישנה התייחסות גם לדירות הבעלים במסגרת שדרוג חזיתות הבניין וחוץ הדירה כגון: החלפת דלתות חוץ, חלונות וזיגוג לסוגיו, מעקים, דודי שמש וקולטים ועוד.

יש להתייחס לנקודות אלה כאל בנק תמורות בבואנו למקסם את רווחיותו של הפרויקט כבעלי הדירות הקיימות. במרבית המקרים לא יהיה ניתן לקבל את התמורות המקסימליות אך השימוש ברשימה זו ככלי יקל על בעלי הדירות או על נציגות הדיירים במו"מ הראשוני העוסק בתמורות ויבחן את גמישותו של היזם במסגרת המו"מ.

הכותב הוא עו"ד מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי