(בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון מספקת טיפים לשוכרי הדירות)
אחת המחלוקות ארוכות השנים בתחום הדיור נוגעת לשאלה האם משתלם לקנות דירה או שמשתלם יותר לגור בשכירות. ניסינו לחשב את המספרים ולהגיע למסקנה, אולם חשוב לציין כי להחלטה יש משמעויות והשלכות רבות שאינן בהכרח מתחום הכלכלה אלא דווקא מתחום הפסיכולוגיה.
האם אפשר לחזות מה יהיה בעוד 20 שנה?
הניסיון לחזות 20 שנה קדימה, ובטח בתחום הדיור וההשקעות משול לנסיון לנהוג במכונית תוך כדי שמביטים במראה האחורית. בקיצור, לא באמת ניתן לעשות זאת. לרכישת דירה ממוצעת בשווי של 1.6 מליון שקל, יש צורך בהון עצמי של 480 אלף שקל. למי שאין את ההון העצמי, אין התלבטות. ההתלבטות מתחילה רק כאשר סכום זה נמצא: האם להשקיע את הסכום הזה בשוק ההון, למשך 20 שנה, ובמקביל לשכור את אותה הדירה או להשקיע את הסכום הזה כהון עצמי ראשוני ולרכוש את הדירה.
על מנת לבדוק האם משתלם יותר לקנות כיום דירה ולשלם משכנתה במשך 20 שנה או לשכור דירה, יש להניח מספר הנחות יסוד. כמובן שכל שינוי שיתרחש בפועל, ישנה את התמונה. ההנחה הראשונה היא כי עליית מחירי הדירות תהיה צמודה למדד המחירים (2% לשנה). ההנחה השנייה היא כי השקעה בשוק ההון תניב, בממוצע, תשואה נטו של 4% בשנה ב-20 שנה הבאות. ההנחה השלישית היא כי עלות שכירות חודשית התחלתית לדירה של 1.6 מיליון שקל היא 4,000 שקל ומחיר השכירות יעלה רק בהצמדה למדד.
אם נתייחס להנחות הללו, ההחזר החודשי עבור משכנתא בגובה 1.12 מליון שקל (70% מימון לדירה של 1.6 מליון שקך) יעמוד על 6,178 שקל. לעומת זאת, דמי השכירות החודשיים עבור מגורים באותה דירה בדיוק יעמדו על 4,000 שקל. מדובר בפער משמעותי. על זוג צעיר לקחת זאת בחשבון ומעבר לכדאיות הכלכלית הכוללת עבור החזר המשכנתא, עליו לדעת האם הוא בכלל יכול לעמוד בהחזר חודשי שכזה, ובמיוחד שבעתיד המשפחה צפויה להתרחב על כל המשמעויות הכלכליות הכרוכות בכך.
בסך הכל יחזיר הזוג הצעיר לבנק 1.725 מליון שקל הכוללים את הקרן, הריבית וההצמדות. אם נוסיף לכך את ההון העצמי הראשוני שהוא שילם עבור הדירה, הרי שעלות המימון הכוללת של הדירה תעמוד על כ-2.2 מליון שקל. לכך יש להוסיף הוצאות תחזוקה של הדירה כגון תיקונים של מזגנים, דוד שמש, נזילות ובלאי נוסף - הוצאות שבדירה שכורה השוכר אינו משלם. הוצאות אלה עשויות להגיע, באומדן זהיר, לכ-60-100 אלף שקל לאורך התקופה.
עם מה נישאר בסוף?
בהנחה שמחירי הדירות יעלו בכ-2% בשנה, הרי ששוויה של דירה הנירכשת כיום ב1.6 מליון שקל יעמוד בעוד 20 שנה על כ-2.38 מליון שקל. המשמעות היא שזוג שישלם במשך 20 שנה את הונו העצמי ההתחלתי ואת עלויות מימון הדירה, יוציא מכיסו סכום מינימלי של כ-2.3 מליון שקל ויוותר עם נכס ששווי כ-2.4 מליון שקל.
לעומתו, זוג שיגור בשכירות ב-20 שנה הקרובות וישלם דמי שכירות ראשוניים של 4,000 שקל שיוצמדו למדד, ישלם סכום כולל של כ-1.33 מליון שקל בלבד, אבל יוותר בסוף התקופה ללא כלום.
השאלה המעניינת יותר היא מה יעשה אותו זוג שישכור דירה, במקום לקנות אותה, אבל את ההון העצמי של 480 אלף שקל הוא יפקיד בתוכנית חסכון או ישקיע אותו בבורסה לתקופה של 20 שנה. במקרה זה אותו הזוג (שכבר לא יהיה כ"כ צעיר) יקבל בסוף התקופה סכום נזיל של כמיליון שקל אם התשואה השנתית של ההשקעה תעמוד על 2% נטו וסכום של כ-1.6 מיליון שקל אם התשואה השנתית תעמוד על 4% נטו.
אבל, מי שישכור את אותה דירה ואת ההון העצמי וההפרש החודשי בין דמי השכירות ובין המשכנתא, יפקיד בתוכנית חסכון ל-20 שנה (בתשואה נטו של 4% בשנה) ישאר עם הרווח הגדול ביותר: 2.59 מליון שקל.
לא הכל זה מספרים
יש לקחת משתנים רבים נוספים, שלחלקם אין כימות כלכלי והכדאיות שלהם היא סובייקטיבית. ראשית, זוג שרוכש דירה יפסיק לשלם את המשכנתא בסופו של דבר בעוד זוג ששוכר ימשיך לשלם שכירות גם בעתיד. כדאי גם לזכור ששוק ההון מתאפיין בתנודתיות ויש לקחת בחשבון שהירידות בבורסה עלולות להגיע דווקא בתקופה בהם אתם זקוקים לכסף שהופקד.
בנוסף, למגורים בשכירות יש יתרונות כגון גמישות, יכול לשדרג לדירה גדולה יותר בעלות נמוכה יחסית, אין צורך לשלם על בלאי הדירה ועוד. אולם יש להם חסרונות כגון תלות ברצון המשכיר וחשיפה לעליית מחירי השכירות לנוכח העובדה שאין בישראל כמעט השגרת דירות לטווח ארוך.
השורה התחתונה
בשורה התחתונה, במקרה בו מחירי הדירות יפסיקו לעלות בצורה משמעותית והשקעה בבורסה תניב תשואה שנתית נטו של 4% ומעלה, מגורים בשכירות והפקדה חודשית לחיסכון של שאר הכסף תניב לזוג הצעיר השקעה כלכלית טובה יותר אבל רק בתנאי שהוא מפקיד את מלוא הסכום הראשוני ואת ההפרש החודשי לחיסכון. מעשית, הדברים בדרך כלל אינם מתרחשים כך וברגע שיש כסף נזיל, תמיד ימצא לו שימוש דחוף. נראה שהשקעה בדירה משתלמת יותר.
הכותב הוא מנכ"ל חברת ייעוץ וליווי נוטלי משכנתאות, AMG משכנתאו