הרבה יותר ממה שחשבנו: כמה דירות רפאים ריקות יש בישראל?

על פי הערכות קודמות, כ-40 אלף דירות אינן מאוכלסות בעיקר בערים הגדולות - ת"א, ירושלים וחיפה. אך בדיון בוועדה לביקורת המדינה נחשפו נתונים דרמטיים שהצביעו על נתון של קרוב ל-160 אלף דירות ריקות ב-2016. בעקבות זאת מבקר המדינה יבדוק את הנושא

אתר בנייה (ShutterStock)
בשביל מה לבנות אם הדירות נותרות ריקות? אתר בנייה (צילום אילוסטרציה: ShutterStock)

שוק הדיור בישראל מצוי במשבר מזה כעשור, ובשנתיים האחרונות מבצעת הממשלה מספר מהלכים להגדלת היצע הדיור. אלא שנתונים שנחשפו אתמול (שלישי) בוועדה לביקורת המדינה, מעלים כי על פי הערכות חדשות, ישנן כיום כ-158 אלף דירות בשוק המוגדרות "דירות רפאים" - ואינן מאוכלסות.

את הנתון הדרמטי אודות כמות הדירות שאינן מאוכלסות חשפה מירב פסטרנק, סגנית ראש תחום סטטיסטיקה בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שהשתתפה בדיון בכנסת. על פי הגדרת הלמ"ס, דירות ריקות הן "דירות שאינן מאוכלסות באופן קבוע". נתונים אלו, שעלו מסקר כוח אדם שבוצע בלשכה בשנת 2016, כוללים בעיקר דירות הממוקמות בערים הגדולות. "יש בישראל כ-158 אלף דירות ריקות. מרבית הדירות הריקות נמצאות בתל אביב, חיפה וירושלים. שם יש את הריכוז הגדול ביותר", אמרה.

בעקבות הדיון החליטה יו"ר הוועדה, שלי יחימוביץ', להפעיל את סעיף 21 לחוק מבקר המדינה, ולבקש כי משרד מבקר המדינה יכין דו"ח מיוחד שיוקדש לנושא הכשל בטיפול בדירות רפאים בישראל.

לקריאה נוספת:
מרכז אדוה: הפתרון למשבר - דיור ציבורי ממשלתי שיהווה 20% מהשוק
דן אנד ברדסטריט: "צפוי גל קריסות של קבלני ביצוע - 21% בסיכון גבוה"
לראשונה: מאות יחידות דיור ציבורי על קרקע של הסוכנות היהודית

נדלן בניינים ירושלים רחוב קוליץ (ראובן קסטרו)
עיקר הדירות הריקות - בערים הגדולות: תל אביב, חיפה וירושלים. מגדלים בירושלים (צילום: ראובן קסטרו)

הערכות מוקדמות: "רק" 40 אלף דירות רפאים

נתון זה נחשב לגבוה בהרבה מההערכות המקובלות בשוק עד היום. בתחילת הדיון ציינה יחימוביץ' כי ההערכות על מספר דירות הרפאים נעות סביב 40 אלף דירות, וציינה כי "מדובר על מספר אדיר של דירות, שאין צורך לתכנן, לאשר ולבנות. שחרור הדירות האלה לשוק הדיור, ולו רק חלק מהן, עשוי לסייע באופן דרמטי לאחד האתגרים הלאומיים החשובים ביותר - מצוקת הדיור". אלא שכאמור, בהמשך הישיבה התגלה כי ההערכות המקובלות אינן מדויקות וכי מספר יחידות הדיור שאינן מאוכלסות, מסיבות שונות, גבוה פי 4.

עם זאת, מי שעוד נכח בדיון הוא בני גנור, מנהל מחלקה צרכנית טכנית בחברת החשמל, שציין כי נתוני החברה משנת 2015 על דירות בהן לא השתמשו בחשמל או כאלו עם צריכה בכמות אפסית מכל הארץ, מציגים מספר מועט בהרבה של דירות. "בירושלים, לדוגמא, מדובר ב-1,150 דירות; תל אביב -2,000 דירות; וחיפה 1,700 דירות. החברה לא יכולה לקבל נתונים על דירות שהתנתקו כליל מאספקת חשמל, ושלא מקבלות שירות כלל מחברת החשמל".

יובל דאר, סגן מנהל אגף שומה וגבייה בעיריית ירושלים, אמר כי העירייה החליטה לאמץ את גביית התעריף המרבי מדירות נטושות, במסגרת הוראת השעה שהתקבלה, במטרה להילחם בתופעה. לדבריו עד היום חויבו כ-1,300 בעלי דירות בלבד.

"הבעיה היא שאין הגדרה מה זאת דירה ריקה בתקנות. לא קיבלנו נתונים מחברת החשמל, אבל קיבלנו נתונים מחברת המים העירונית - ובה לקחנו בחשבון כל מה שהוא עד 10% צריכת מים", הסביר. דאר הוסיף כי ההערכות בעירייה הגיעו ל-7,500 דירות שנחשדו כריקות - אולם היה קושי, לדבריו, לבחון את הסוגיה לעומק. "שלחנו מכתבים, וחלק מאלו שסירבו לשלם - הגיבו ואמרו שהם לא מתקלחים בבית, אלא רק בחדר הכושר", סיפר.

"לרשות מקומית אין יותר טוב מדירת יוקרה ריקה"

פרופ' מנואל טרכטנברג, שעמד בראש ועדת טרכטנברג אשר המליצה למסות את הדירות הריקות - במטרה לתמרץ את בעליהן למכור או להשכיר אותן - התייחס לנתונים ומתח ביקורת על התנהלות המדינה בנושא: "עברו 6 שנים מאז הוועדה שלי. ברור שצריך להגדיל את מאגר הדירות כדי להוריד מחירים. הערכות ב-2011 דיברו על 40 אלף דירות, שזהו הרף התחתון שצריך לבנות מדי שנה כדי לעמוד בביקוש שהוא מעל 50 אלף. זאת לא תופעה שולית ואי אפשר להתעלם ממנה בגלל משבר הדיור. כשיש דירות נטושות בריכוז גדול - זה משפיע על מארג חיי התושבים באותן שכונות, וזאת סוגיה שדורשת התייחסות רצינית", הדגיש.

להערכתו, יחידות הדיור הללו מורכבות בחלקן מדירות ריקות ישנות או עזובות, שבעליהן לא מצאו לנכון לחדשן או לשפצן; אחרות הן דירות ריקות של משקיעים, שמסיבה כזאת או אחרת לא מצאו לנכון להכניסן לשוק; והסוג השלישי הן דירות ריקות בבעלות זרים מחו"ל. "חלקן הגדול שייך ליהודי תפוצות שרוצים אחיזה במדינת ישראל", טען, "רוב הדירות הללו הן בבנייני יוקרה - והשאלה הנשאלת היא האם זה משקף מדיניות מכוונת מלכתחילה. לרשות המקומית אין יותר טוב מדירת יוקרה ריקה. היא לא צריכה להשקיע בשירותים - הארנונה נכנסת לפי גודל הדירה, ומבחינתי זה חמור ביותר".

מי שהתייחסו לנזק שתופעה זו גורמת למרכזי הערים, הם חברי הכנסת דב חנין (הרשימה המשותפת) ותמר זנדברג (מרצ). חנין אמר כי "התופעה הזאת של בתי מגורים לנדל"ן מאפיינת את האורבניקה המודרנית בעולם כולו. יש הון גדול מאוד שמחפש היכן לשים את הכסף. הדבר גורם לתוצאות הרסניות בערים, והנזקים רק הולכים ומתרחבים. אני תומך בכלי של הכפלת ארנונה - אבל הוא לא כלי מספיק חזק".

זנדברג ציינה כי "עיקר משבר הדיור נמצא במרכזי הערים. היום הדירות הריקות הן כתמים שחורים במרכזי הערים - פתרון המדינה למצוקת הדיור זה למצוא שטחי בנייה בפריפריה של הערים, וכאן מתחת לאף יש פתרון".

"נוכח הדברים שהתגלו היום בדיון, נראה שאין מנוס מלקבל החלטה לבקש ממשרד מבקר המדינה חוות דעת על הסוגיה הזו. יש לבדוק אילו אמצעים העמידה המדינה לרשות הרשויות השונות, כדי לגבות ארנונה כפולה - כפי שהממשלה עצמה החליטה; מדוע אין מאגר מידע אמין, משותף ומתכלל שיאפשר לאמוד את מספר הדירות הריקות; מדוע לא הוסרו החסמים לטובת רשויות מקומיות, שמבקשות ליישם את תקנות גביית הארנונה הכפולה; ומדוע נוצר פער בין התקנת התקנות בשנים 2013-2016 לבין היום, באופן שהוריד לטמיון את המאמץ לשחרר את דירות הרפאים לשוק. מדובר, על פניו, בשורה של כשלים, ולא נותר לי אלא לקוות שמדובר 'רק' ברשלנות", סיכמה יחימוביץ'.