פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מרכז אדוה: הפתרון למשבר - דיור ציבורי ממשלתי שיהווה 20% מהשוק

      מחקר חדש מציע לממשלה לבנות דיור ציבורי להשכרה ארוכת טווח במחירים נמוכים לכלל האוכלוסייה, כולל המעמד הבינוני. "קניית דירה באזור הביקוש - זכות של עשירון גבוה בלבד"

      דיור ציבורי (מערכת וואלה! NEWS)
      מתחם דיור ציבורי (צילום: מערכת וואלה! NEWS)

      תנופת הבנייה של הדיור הציבורי באנגליה, שנמשכה עד סוף שנות ה-70 של המאה הקודמת, נחשבת לדוגמא המוכרת ביותר בעולם של דיור ציבורי. בשיאה, כשליש ממשקי הבית הבריטיים התגוררו בדיור ציבורי - נתון שכלל גם 20% מהמשפחות שהשתייכו בזמנו לעשירון העליון במדינה. הנתון הזה אולי נשמע חריג, אבל גם בכל השוואה בינלאומית, ולא רק ביחס לאנגליה, מדינת ישראל ממוקמת במיקום נמוך מאוד בכל הנוגע להקצאת דיור ציבורי.

      כך, בשנת 2015 למשל, רק כ-2% ממשקי הבית בישראל התגוררו בדיור ציבורי, בעוד שבארצות שונות באירופה - בהן הולנד, אוסטריה, שבדיה, או צרפת - נעים היקפי הדיור הציבורי בשיעורים גבוהים בהרבה בין 17%-32% מכלל משקי הבית.

      מסמך חדש שמפרסם הבוקר (רביעי) מרכז אדוה, המתמחה בניטור של מגמות חברתיות וכלכליות ובניתוח של המדיניות הממשלתית אל מול מגמות אלה, ושפורסם על ידי ד"ר שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון - גורס כי נתון זה מהווה את אחת הבעיות המרכזיות של שוק הדיור הישראלי, וכי הפתרון למשבר הנוכחי טמון במידה רבה ביצירתו של "דיור ציבורי אוניברסלי".

      כלומר, יצירת מלאי של 450 אלף דירות שייבנו על ידי הממשלה במהלך כ-10 שנים. מאגר זה, כך על פי המודל שמוצע במרכז אדוה, ייבנה ויחודש, כך שבכל עת הוא יהווה כמחצית משוק השכירות וכ-15% עד 20% מכלל יחידות הדיור בישראל.

      לקריאה נוספת:
      מחיר למשתכן: זכאים בפריפריה ידרשו ל-60 אלף שקל הון עצמי בלבד
      "בשנה האחרונה נשברו כל השיאים במספר הנפגעים באתרי בנייה"
      איפה נמכרה דירת 3 חדרים ב-440 אלף שקל בלבד?

      "ההוצאה על דיור - לא יותר מ-30% מסך ההכנסה הפנויה של משק הבית"

      המסמך החדש, הסוקר את הוצאתם של משקי הבית הישראליים על דיור, נוכח המשבר המתחולל בשוק בעשור האחרון, מותח ביקורת על המדיניות הממשלתית הנוכחית, הכוללת את תוכנית "מחיר למשתכן" וכן תוכניותיה של החברה הממשלתית "דירה להשכיר".

      המסמך מציע להתמודד עם המצב באמצעות יצירת אופציה ציבורית, שעיקרה יוזמה ממשלתית לבניית דירות מגורים המיועדות לשכירות לטווח ארוך במחירים בהישג יד של כלל האוכלוסייה. בלב ההצעה: להרחיב את אופציית הדיור הממשלתי מעבר לשכבות החלשות ביותר, באופן שיוכל לשרת גם את בני המעמד הבינוני ובעיקר זוגות צעירים.

      "אל נוכח מגבלותיהן של התוכניות הממשלתיות הנוכחיות, אנו מציעים כי הממשלה תחרוג מהסתמכותה הבלעדית על עקרונות של 'שוק חופשי', ותיזום בנייה ממשלתית של דיור להשכרה לטווח ארוך בבעלות ציבורית ובמחירים זולים ממחירי השוק", נכתב.

      במרכז המסמך מציינים כותבי הדוח כי ההנחה המקובלת בארצות רבות, היא שההוצאה על דיור צריכה לעמוד על לא יותר מ-30% מסך ההכנסה הפנויה של משק הבית. הסיבה לכך פשוטה: הוצאה בשיעור גבוה מכך, מביאה על פי מחקרים לפגיעה אפשרית ביכולת של משקי הבית לממן צורכי מחייה בסיסיים, מגבירה את הסיכון הכלכלי שלהם - ועלולה להביא לידי פגיעה ממשית ברמת חייהם.

      אלא שבפועל, הנתונים של מרכז אדוה בנושא מצביעים על כך שמשקי בית רבים בישראל (הן אלו המתגוררים בשכירות והן אלו המשלמים תשלומי משכנתא על דירה שבבעלותם), מוציאים סכומים גבוהים יותר: כך למשל, בשנת 2014, אצל 33.5% מכלל משקי הבית עמדה ההוצאה על דיור על יותר מ-30% מהכנסתם. הוצאה זו כוללת את תשלומי שכר הדירה או המשכנתא וכן הוצאות דיור נלוות לרבות תשלומי חשבונות מים וחשמל, אחזקת הבית וארנונה.

      מתחם הקרייה תל אביב (ראובן קסטרו)
      "כיום רכישת דירה באזורי הביקוש היא זכות השמורה לעשירונים הגבוהים בלבד". תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

      "קניית דירה באזור ביקוש בלי הון עצמי מספק גוררת פגיעה ברמת החיים"

      בשנת 2015 עמדה ההוצאה הממוצעת על דיור של משקי הבית, המתגוררים בשכירות בקרב 5 העשירונים התחתונים, על למעלה מ-30% מהכנסתם. בעשירון התחתון עמדה ההוצאה הממוצעת על דיור בשכירות על 62% מההכנסה הכספית נטו. ב-4 העשירונים הגבוהים יותר, עשירונים 5-2, עמדה ההוצאה הממוצעת על 45%, 37%, 35% ו-33%, בהתאמה.

      סבירסקי והופמן-דישון מציינים כי "אומדן שערכנו, מעלה בבירור כי כיום רכישת דירה באזורי הביקוש היא זכות השמורה לעשירונים הגבוהים בלבד. למעשה, עבור כ-60% ממשקי הבית בישראל, רכישת דירה באזורי הביקוש מבלי שיעמוד לרשותם הון עצמי משמעותי בשיעור הגבוה מ-25% ממחיר הדירה, גוררת עמה פגיעה ברמת החיים עקב ההוצאה הגבוהה על תשלומי המשכנתא".

      החישוב שערכו כותבי הדוח מעלה עוד, כי על מנת לשמור על רף הוצאה על דיור, שאינה עולה על 30% מההכנסה הכספית נטו של משק הבית, הרי שההוצאה המרבית על שכר דירה או על משכנתא צריכה לעמוד על 554 שקל עבור העשירון התחתון; 1,591 שקל עבור העשירון השני; ו-1,704 שקל עבור העשירון השלישי.

      בקרב העשירונים 4-7 צריך סכום זה לעמוד על בין 1,842 שקל ל-3,558 שקל. בעשירונים הגבוהים הסכומים כבר גבוהים משמעותית: 4,193 שקל עבור העשירון השמיני; 5,544 שקל עבור העשירון התשיעי; ו-8,415 שקל עבור העשירון העליון. כאמור, על פי חישוב שבוצע במרכז אדוה, משקי בית רבים מוציאים בפועל סכומים גבוהים יותר.

      "מודל מגורים בדירה בבעלות אינו יכול עוד להיות בסיס בלעדי"

      במודל המוצע, הדירות יישארו בבעלות ציבורית - וימשיכו להיות חלק ממאגר הדירות לשכירות ציבורית, ללא צורך למכור אותן לבעלות פרטית לאחר תקופה כלשהי. בנוסף, הקצאת הדיור הציבורי תיעשה תחת קריטריונים מרחיבים, כך שהזכאות תהיה אפשרית למשקי בית - שאין בבעלותם דירה - מתוך כלל האוכלוסייה, גם כאשר ההנחה שעיקר הביקוש יגיע ממשקי בית הנמנים עם 6 העשירונים הנמוכים.

      לדברי ד"ר שלמה סבירסקי:,"הצעתנו מתבססת על הערכה, כי המגמות הכלכליות והחברתיות שהובילו למשבר הדיור הנוכחי, ובראשן כוחות שוק חזקים כדוגמת 'המשקיעים', תימשכנה גם בעתיד הנראה לעין. הערכה זו פירושה כי מודל המגורים בדירה בבעלות, השולט בכיפה מאז קום המדינה, אינו יכול עוד להיות בסיס בלעדי למדיניות דיור אוניברסלית".

      ירון הופמן-דישון התייחס למסמך אף הוא ואמר: "אנו מציעים כי הממשלה תהפוך לגורם הפועל ישירות בשוק הדיור במטרה לכונן אופציית דיור ציבורית של שכירות לטווח ארוך, שתפעל לצד האופציה של בעלות ולצד האופציה של שכירות פרטית. לפי ההצעה שלנו, האופציה של שכירות ציבורית תשמש כפתרון דיור למי שאין ביכולתם או ברצונם לרכוש דירה; ובו בזמן תשמש גם כגורם ממתן מחירים בשוק השכירות הכללי".