לראשונה: שווי דירת 4 חדרים בת"א - מתחת ל-3 מיליון שקלים

הקיפאון בשוק הדיור נותן את אותותיו: בסקירתו הרבעונית מצביע יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, על ירידה של 0.2% במחירי הדירות לעומת הרבעון הקודם, ועל צניחה של 16% במספר עסקאות הנדל"ן. באיזו עיר ירדו המחירים ב-8%?

תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
מחירי הדירות במגמת ירידה? תל אביב (צילום: דרור עינב)

ברבעון השלישי של שנת 2017 נצפתה ירידה בשיעור של 0.2% במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו לעומת הרבעון שקדם לו - כך עולה מסקירתו של יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, שמאי המקרקעין אוהד דנוס, שפרסם הבוקר (שני) את סקירת מחירי הדיור הרבעונית הקבועה אותה הוא מגבש על בסיס מודל העבודה של השמאי הממשלתי הראשי.

הסקירה הנוכחית, המתייחסת לרבעון השלישי של השנה, מצביעה אמנם על עלייה של 1.6% במחירי הדירות יחסית לרבעון המקביל אשתקד; אך, כאמור, לראשונה - בהשוואה לרבעון הקודם - נמדדה ירידה של 0.2% במחירי הדירות. יצוין כי גם העלייה ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה נחשבת למינורית מאוד באופן יחסי.

סקירה זו מבוססת על כ-2,700 עסקאות לניתוח ב-16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה - ואם לשפוט על פי הנתונים בה, יש בה תנודתיות רבה. תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי נצפה כמעט שוויון במספר הערים בהן חלה עלייה במחיר הדירה הממוצע, לעומת מספר הערים בהן חלה ירידה במחיר הדירה הממוצע ביחס לרבעון הקודם.

לקריאה נוספת:
הסכם ראשון לחברת ענק סינית לביצוע פרויקט מגורים בישראל
רווקים בלי ילדים? תשכחו מדיור בר השגה בת"א
תושבים בראשל"צ נגד מדיניות העירייה לפינוי-בינוי: "זה טרנספר"

הנתונים מצביעים על קיפאון עמוק בשוק הדיור

כך למשל, ברבעון השלישי אובחנה ירידה דרמטית בשיעור של כ-16% בכמות העסקאות ביחס לרבעון הקודם; וירידה בשיעור של כ-45% ביחס לרבעון המקביל אשתקד - נתונים המצביעים על קיפאון עמוק בשוק הדיור. עם זאת, בתל אביב אובחנה עלייה בשיעור של כ-72% בכמות העסקאות, בהשוואה לרבעון הקודם שבו נרשמה ירידה חדה יחסית בכמות העסקאות.

לא רק במספר העסקאות, גם בבדיקת הערים שבהן חלה עלייה או ירידה של מחירי הדירות ניכרת תנודתיות לא מעטה. כך למשל, בעוד בעיר נתניה נרשמה עלייה חדה בשיעור של 4% במחירי הדירות לעומת הרבעון הקודם, הרי שהרצליה הובילה את ירידות המחירים - ונרשמה בה ירידה חדה מאוד של 8% במחירי הדירות לעומת הרבעון הקודם.

בתל אביב המשיכה מגמת ירידת המחירים, בשיעור של 5% נוספים לעומת הרבעון הקודם. בהשוואה לרבעון הקודם, רשמו מחירי הדירות בעיר ירידה מצטברת בשיעור של 7%. לראשונה מאז הרבעון הראשון של 2016, ירד שוויה של דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב מתחת לרף ה-3 מיליון שקלים, זאת למרות הגידול בכמות העסקאות שנרשמה ברבעון הנסקר.

מחירי הדירות

"לא מדובר בשוק נדל"ן המתפקד באופן נורמלי"

עם זאת, בירושלים נרשמה עלייה בשיעור של 3% במחירים לעומת הרבעון הקודם; ואילו בערים כפר סבא וחולון נרשמה ירידה של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. בסיכום, הסקירה חושפת כמעט שוויון בין מספר הערים שבהן נרשמו עליות מחירים, למספר הערים שבהן נרשמו ירידות.

בסקירה מציין דנוס כי נכון להיום, נבלמה עליית המחירים בישראל של הרבעון השלישי של 2017. עם זאת, בערים ראשון לציון ומודיעין, בהן נמכרו עשרות דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, מציין דנוס כי לא ניכרה השפעת התכנית על מחירי המכירה של דירות בשוק החופשי.

לצד הנתונים, דנוס מציין בסקירתו כי "עם זאת, הירידה הדרמטית בהיקף העסקאות מהרבעון המקביל אשתקד (בשיעור של 45%), מלמדת שלא מדובר בשוק נדל"ן המתפקד באופן נורמלי, כי אם בשוק המצוי בתקופת שפל שעיקרה נובע מציפייה לירידות מחירים".

לדבריו, "כיצד עובדות אלה משפיעות על הנושא החשוב באמת שהוא הגדלת ההיצע באזורי הביקוש, לא ניתן לדעת, מאחר והנתון על מלאי הדירות שאינן מכורות אינו מתפרסם מזה תקופה ארוכה".

בין השאר ציין דנוס בסקירתו כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש ספטמבר 2017 עמד על כ-3.95 מיליארד שקל, נמוך בכ-19.4% יחסית לחודש ספטמבר 2016 - וזאת, כתוצאה מהמשך ההאטה הדרמטית בפעילות בענף. "הציבור קונה כיום פחות דירות ומכוון לישובים זולים יותר ולדירות זולות יותר ושם מתקיימת רמת פעילות מינימלית הכרחית", הדגיש.