בשכונת רמת אליהו בראשון לציון, שכונה ותיקה שהוקמה לפני כ-75 שנה ומאכלסת כיום כ-15 אלף תושבים, מבקשת המדינה לראשונה לבצע פיילוט שישנה את פניה - ויביא להקמתן של אלפי יחידות דיור. מדובר במהלך ייחודי של בינוי-פינוי-בינוי, שאמור להביא למתיחת פנים משמעותית לאחת השכונות הישנות והמוזנחות בעיר.
במסגרת מהלך זה, חלק מיחידות הדיור החדשות שיאכלסו את תושבי רמת אליהו, ייבנו בקרקע משלימה מחוץ לשכונה; ורק לאחר שהתושבים יעברו ניתן יהיה להרוס את בנייני המגורים הישנים בשכונה - ולהקים במקומם מגדלים חדשים.
הפיילוט, שיוצא בשנה האחרונה לדרך באמצעות מכרזים ראשונים ומינהלת מיוחדת שהוקמה לטובת המהלך, מבוצע בשיתוף פעולה בין העירייה למשרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. הוא כולל קרקע משלימה ב-4 מתחמים: נחלת יהודה, הממוקמת מצדו השני של כביש 4 (תל אביב-אשדוד); מתחם צריפין; מתחם האלף החדש במערב העיר; וכן קרקע שתוקצה למהלך בשכונת רמת אליהו עצמה.
אלא שהתוכנית החדשה, שעד כה סוקרה בהרחבה בעיתונות כדוגמא למודל חדשני ומוצלח, זוכה להתנגדות בתקופה האחרונה דווקא מצד תושבים רבים בשכונה, שאמורים, תיאורטית לפחות, להרוויח מאוד מהמהלך.
"המהלך מיועד לא לחדש את השכונה אלא למחוק את צביונה"
במטה המאבק של תושבי רמת אליהו, החברים במטה המאבק הארצי לבינוי שפוי, שבראשו עומדת ד"ר מיכל דחוח-הלוי, לשעבר בכירה במשרד מבקר המדינה ובעלת דוקטורט במדיניות ציבורית שהתמחתה בתכנון ערים, טוענים כי במסווה של "התחדשות עירונית" - המדינה מבצעת הלכה למעשה "טרנספר". מהלך זה, הם טוענים, אינו מיועד לחדש את השכונה, אלא למחוק את צביונה, להקים בה מגדלים שירמסו את התשתיות באזור - ולהביא בעיקר תועלת ליזמים, שישלשלו לכיסם רווחים נאים מהמהלך.
"תושבים רבים מהשכונה, להערכתנו רוב האוכלוסייה, כלל אינם רוצים את המהלך הזה. משיחות רבות מאוד שקיימנו עם תושבים, אנחנו רואים שאנשים לא מעוניינים לעבור לשכונות אחרות, לא מעוניינים שיהרסו את בתיהם, אבל השיטות שבהן המדינה נוקטת - הן שיטות של איומים, הפחדות, או הפעלת לחצים. מי שלא חותם על הסכמתו למהלך מקבל ממנהלת הפרויקט מכתב שהוא יהיה חשוף לתביעות משפטיות, אז אנשים חוששים. זה טרנספר, זוהי לא התחדשות עירונית", אומרת דחוח-הלוי בשיחה עם וואלה! נדל"ן.
לדבריה, "במהלך הזה אין חשיבה על שטחי ציבור, על חניות - נושא שממנו אנחנו מאוד סובלים היום - על שטחים ירוקים או על מבני ציבור. בנוסף, ההתנהלות הכלכלית בפרויקט מעלה שאלות קשות. חוות הדעת השמאיות שעליהם מתבסס המודל אינן מעודכנות כלל".
"הממשלה והעירייה מתנהגות כמו הקבלנים הגסים ביותר"
לאחרונה התארגנו ועד התושבים בשכונה והגישו עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז, נגד הוועדה המחוזית מחוז מרכז, הוועדה המקומית ראשון לציון, בעלי הזכויות באחד ממתחמי הפינוי-בינוי ברחוב מנחם פוזננסקי, ואחת מהחברות הקבלניות המעורבות בפרויקט. בעתירה, שטרם נדונה בבית המשפט, מבקשים מאות תושבים שחתימתם צורפה לעתירה לבטל את תוכנית המתאר העירונית ואת תוכנית הפינוי-בינוי המתוכננת לצאת באחד המתחמים בשכונה, ברחוב מנחם פוזננסקי - שם מתוכננת הקמתם של חמישה מגדלים במקום המבנים הישנים.
"אנו הח"מ, תושבי רמת אליהו ובעלי נכסים בה, נציגי מטה רמת אליהו שלנו, קבוצה ציבורית הנתמכת בידי מאות תושבים ומשמשים בפועל ועד שכונה פונים לבית המשפט בבקשה לבטל תכנית מתאר בעלת הוראות מפורטות, תוכנית לפינוי-בינוי ברחוב מנחם פוזננסקי רמת אליהו וממילא תבוטל תכנית מפורטת המהווה שינוי לה. התוכנית שבכותרת קיימת 'על הנייר' מזה 15 שנה, והיא כורכת עוולות קשות לאוכלוסייה רחבה בת כ-15 אלף תושבים, לא רק לתושבי רחוב פוזננסקי והרחובות הצמודים והסמוכים לו", לשון העתירה.
"מדובר בשכונה שתושביה ברמה סוציו-אקונומית נמוכה, והם קורבן נוח ללחצים ולפיתויים. עיקר עיסוקו של המטה הוא נושאי תכנון ובניה ותשתיות, לא בשל בחירה אלא בשל אילוץ שכן במשך לפחות 15 השנה האחרונות קבלנים רבים לוטשים עיניהם אל אדמותיה המבוקשות, עטים על תושבי השכונה המוחלשים ומפעילים לחץ על תושביה לוותר על דירתם בהליך של פינוי בינוי ברוטאלי. התושבים מבולבלים ולחוצים. בשנים האחרונות גם הממשלה וגם העירייה מתנהגות כמו הקבלנים הגסים ביותר ומפעילות את מיטב ומירב לחציהן על התושבים. תהליך התכנון כולו מלווה בהדרת התושבים, ובפגיעה בהתארגנותם", נכתב בהמשך.
בכל הנוגע למודל הכלכלי שעליו מתבסס הפרויקט, מציינים העותרים כך: "העותרים עיינו בתיק בניין עיר שבוועדה המקומית המלא כולל שלבי האישור הראשונים ועד היום ולא ראו דו"ח שמאות כלכלית לפרויקט. כלומר, הוועדה המקומית מתנהלת ללא שמאות כלכלית כלל. לעומתה, הוועדה המחוזית מחזיקה בתיק בניין עיר חוו"ד שמאית ישנה ולא מעודכנת משנת 2006 במקרה הטוב, המבוססת על חוו"ד שמאית עלומה משנת 2003". בהמשך הם מציינים כי על פי תחשיביהם, שווי הדירות במקום גבוה פי ארבע או חמש מהשווי המצוי בהערכות השמאי בתיק.
"ברקע עומד חוזה, שלפי ניתוח שקיבלנו אינו חוקי, שנחתם בין הממשלה ובין העירייה למחוק את השכונה ולהקים חדשה תחתיה, כל זאת בלי להיוועץ בתושבים, בלי שיהיו צד לחוזה זה, בלי שיהיו שותפים להליך התכנון ועוד. על חוזה זה ביססה העירייה תכנית מתארית מפלצתית להרס השכונה ולבניית חדשה תחתיה בצפיפות איומה ובתכנון לא אנושי. מובן כי האינטרס של הממשלה ושל העירייה הוא למנוע התארגנות של תושבים, למנוע ריכוז הכוח, לנהוג הפרד ומשול על מנת שהאוכלוסייה המוחלשת הזאת לא תוכל להגן על זכויותיה התכנוניות והאחרות".
לצד ההתנגדות למהלך המאסיבי המתוכנן בשכונתם, מתכננים בשבועות הקרובים חברי הוועד השכונתי להגיש עתירה נוספת, הפעם נגד הסכם הגג עליו חתמה עיריית ראשון לציון עם משרדי השיכון והבינוי והאוצר ועם רשות מקרקעי ישראל, בטענה כי גם מהלך עירוני זה אינו חוקי ונעשה ללא שיתוף תושבים.
עיריית ראשון לציון: "מדובר במתנגדים סדרתיים"
מעיריית ראשון לציון נמסר בתגובה: "עיריית ראשון לציון לא הפעילה כל לחץ על תושבי שכונת רמת אליהו, אלא רתמה אותם למהלך שעתיד לשפר את איכות חייהם. יש להבהיר כי תוכנית פינוי-הבינוי של מתחם פוזננסקי היא תוכנית המקודמת על ידי יזם פרטי ולא על ידי עיריית ראשון לציון או המנהלת מטעמה. תוכנית זו מאושרת ותקפה ו-ועדת הערר דחתה על הסף את כל הטענות שהוגשו נגדה.
"לעניין הטענות, לצערנו מדובר במתנגדים סדרתיים אשר מייצגים את עצמם ובוודאי לא את הלך הרוח בשכונה. שכונת רמת אליהו היא שכונה אשר כל הניסיונות שנעשו במשך עשרות שנים לחדשה ולשקמה לא צלחו. רק בזכות הסכם הגג שחתמה המדינה עם ראשון לציון, הצלחנו להביא למצב שהמדינה תאפשר מכירת קרקעות משלימות במחיר של 16% משווי הקרקע, ובכך לאפשר בינוי-פינוי מסיבי ולייצר ללמעלה מאלפיים בתי אב בשכונה עתיד חדש ומלא תקווה.
"העירייה הקימה מנהלת בשכונה, שמהווה כתובת לכל בעיה ושאלה של תושבים ועורכת מפגשי דיירים בכל בניין. המנהלת אף ערכה מפגש שיתוף ציבור בעת עריכת התב"ע (תכנית בניין עיר) לשכונה. ההתנגדות איננה משקפת כלל וכלל את עמדת תושבי השכונה ואפילו לא את חלקם המזערי, ולהיפך, רובם המוחלט של התושבים מברכים ומייחלים לקידום הפרויקט".
משרד הבינוי והשיכון: "המדינה מעמידה סל כלים ייעודי לסיוע תושבי השכונה"
במשרד האוצר הפנו את וואלה! נדל"ן לקבלת תגובה ממשרד הבינוי והשיכון. ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "ראשית, יובהר כי מתחם פוזננסקי מקודם על ידי יזם פרטי ואיננו מכירים את פרטי המקרה, ובוודאי לא את פרטי ההסכם הקנייני שנחתם בין בעלי הדירות ליזם.
"במקביל, בשנתיים האחרונות מקדמים משרד הבינוי והשיכון, הרשות להתחדשות עירונית, רשות מקרקעי ישראל ועיריית ראשון לציון, פרויקט ייחודי לחידוש שכונת רמת אליהו, אשר נכללה בהחלטת הממשלה מינואר 2017 כאחת מ-5 השכונות המיועדות להתחדשות עירונית.
"החלטת הממשלה מעמידה סל כלים ייעודי לסיוע לתושבי השכונה, החל בהקמת מינהלת שכונתית, דרך תקציבים למיצוי זכויות הדיירים וליווי חברתי וכלה במימון תחזוקת הדירות החדשות לאחר אכלוסן. נערכו מספר הליכים לשיתוף ציבור במסגרת תוכנית המתאר, וכן במפגשים מצומצמים במינהלת השכונתית עם דיירי בניינים ספציפיים, שהביעו נכונות להיכנס לתהליך.
"בימים אלה מקודם הליך ניסיוני בשכונה, שבמסגרתו המדינה נכנסת בנעלי היזם - והיא זו שחותמת הסכמים עם בעלי הדירות. הליך זה מסתמך, כאמור, על הקצאת קרקע משלימה לטובת חידוש השכונה; ומאפשר בנייה לא בצפיפות גבוהה. במקביל, המדינה מפרסמת מכרז לקבלן על קרקע פנויה לבניית מבנים חדשים, כאשר שליש מהם מיועדים לתושבים הוותיקים מרמת אליהו. דיירים המעוניינים בכך, ובלבד שמדובר בכל הדיירים בבנין, יחתמו כאמור חוזה מול המדינה ויוכלו לעבור ישירות לבניינים החדשים, ללא מעבר לתקופת ביניים לדירות שכורות".