פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מתכוונים לרכוש נכס? הנה מה שכדאי לכם לזכור

      שוק הנדל"ן נתפש כהשקעה כדאית נוכח הריביות הנמוכות בשוק. אבל צריך לזכור שמדובר בעסקאות יקרות בענף משתנה ומתפתח, ולכן כדאי לדעת כיצד לנהוג נכון. מדריך

      תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
      תל אביב (צילום: דרור עינב)

      העיסוק ברכישת נכסי נדל"ן לא יורד מהכותרות כבר כמה שנים - אם בגלל עליית המחירים בישראל שהפכה את עסקאות הנדל"ן ליקרות במיוחד ואם בגלל שהנדל"ן, בעיקר עקב הריבית הנמוכה, הפך להיות כלי פופולרי להשקעה כדי ליהנות מהכנסות שכר דירה הגבוהות מהריבית המתקבלת על פיקדון בבנק. הנדל"ן נתפש (תפישה שלעיתים לא עומדת במבחן המציאות) כנכס יציב וסולידי ולכן כיעד השקעה מועדף.

      סיבה נוספת שאולי מגבירה את ההתעניינות בתחום הם השינויים הטכנולוגיים שמשפיעים גם על ענף הנדל"ן שעיקרם הגדלת השקיפות והמוביליות המובילה את המשקיעים להשקיע בכל רחבי העולם. שינוי נוסף הוא הנדל"ן השיתופי שמתפתח בעיקר בתחומי התיירות (Airbnb לדוגמא) והמשרדים המשותפים, אך לא פוסח על תחום המגורים, שעיקרו ההפרדה בין הבעלות לשימוש והיכולת לייצר גמישות בשימוש בנכס, בדומה למה שאנו מכירים היום בענף הרכב בשיטת הליסינג.

      המהפכה הנדל"נית הזו מחייבת כל אדם, בין אם משכיר ובין אם רוכש לבקיאות בעולם הנדל"ן. הנה מספר דברים שרצוי לכל מי שמתכוון לבצע עסקת נדל"ן לקחת בחשבון.

      לקריאה נוספת:
      רווקים בלי ילדים? תשכחו מדיור בר השגה בת"א
      תושבים בראשל"צ נגד מדיניות העירייה לפינוי-בינוי: "זה טרנספר"
      ראש מטה הדיור: "אנחנו מפוצצים את השוק עם הגרלות מחיר למשתכן"

      1. משתמש או משקיע?

      כאשר אתה משתמש, כלומר רוכש דירה למגורים, חשוב כמו משקיע וכשאתה משקיע חשוב גם כמו משתמש. אם רכשת דירה למגורים, חשוב מה רמת דמי השכירות שהיית יכול לקבל על הדירה לו השכרת אותה במונחי תשואה. אם התשואה היא נמוכה במיוחד - כנראה שיכולת לרכוש נכס במחיר נמוך יותר או לחילופין לשכור אותו בדמי שכירות נמוכים ביחס לאיכות הנכס. אם אתה משקיע חשוב שתבין אם היית מוכן לגור בנכס. אם התשובה חיובית - כנראה שתוכל להשכיר אותו במחיר ראוי.

      2. מיקום, מיקום מיקום

      אם הנכס נמצא באזור מבוקש או לחילופין באזור בעל פוטנציאל פיתוח עתידי יש להתאים לכך את הציפיות ממנו. אם הנכס ממוקם באזור מרכזי ומבוקש, כנראה שתשלם עליו מחיר גבוה אבל תבטיח את היכולת להשכיר את הנכס במהירות יחסית ולמכור אותו בעתיד במחיר ראוי. אם הנכס נמצא באזור בעל פוטנציאל פיתוח, תשלם עבורו מחיר נמוך יחסית אבל דע שתצטרך המון סבלנות עד שהפוטנציאל ימומש. צפויה לך תקופת בנייה ארוכה והרווח ייראה רק בטווח הארוך ולא יגיע בשעת ההשקעה.

      3. משומש או חדש

      ברכישת נכס משומש אתה הולך על בטוח. אתה רואה מה אתה רוכש ומבין מה אתה צריך להשקיע. יחד עם זאת פוטנציאל עליית הערך שלו מוגבל יחסית. נכס חדש כולל תקופת בנייה, השקעה נוספת וסיכון בנייה. כדאי לברר מה העוצמה הפיננסית של הקבלן, לדרוש ערבויות ולהעריך את פוטנציאל עליית המחיר העתידי. אם כל אלו מוערכים נכונה- מדובר בעסקה מוצלחת.

      4. לא תמיד מרוויחים

      מגמת שוק הנדל"ן בישראל נותנת לנו את התחושה שהמחירים תמיד יעלו ולכן כדאי לרכוש נדל"ן בכל מקום בעולם. המציאות היא אחרת. שווקי נדל"ן שונים מתנהגים באופן שונה. ההיסטוריה ראתה שווקי נדל"ן שיורדים ב-30%-40% ויותר, לכן לפני שקופצים למים כדאי גם לזכור את הנתון הזה, לנהוג בזהירות ובעיקר לנסות להבין את המגמות העתידיות בשוק.

      זוג צעיר לוחץ יד לפקידה (ShutterStock)
      לבדוק את הריביות ואת כדאיות ההשקעה כאשר אתם משיגים מימון (צילום: shutterstock)

      5. מימון נכון יכול להיות כלי מצוין, מימון לא נכון יכול להפיל עסקה

      בעסקת נדל"ן מימון הוא סוג של חומר גלם בדיוק כמו סיד ומלט. הוא יכול להעלות את התשואה השוטפת מהנכס אך יכול גם להפיל עסקה.

      א. בדוק שהריבית על ההלוואה שלקחת נמוכה מהתשואה (שכר הדירה ביחס לשווי הנכס), אחרת התשואה הכוללת שתוכל לקבל מהעסקה תהיה נמוכה ואולי אפסית. אם הריבית נמוכה מהתשואה בצורה משמעותית - תוכל להעלות את התשואה מההון העצמי וליהנות מתשואה גבוהה יותר.

      ב. מימון בשיעור סביר הוא מימון של 50%- 70% בריבית נמוכה. מימון כזה יעלה את התשואה השוטפת. מימון בשיעור גבוה יסכן את ההון המושקע ובמקרים קיצוניים יכול להביא לפשיטת רגל.

      6. היצע וביקוש

      בדוק את רמת ההיצע והביקוש לשכירות. אם אתה משקיע כדאי שתבדוק כמה דירות צפויות לצאת להשכרה בבניין שבו רכשת את הדירה. אם יש הרבה כאלו, דע שלפחות בתקופה הראשונה יש לך מתחרים שיובילו למחירי שכירות נמוכים וזמן השכרה ארוך.

      7. עליית ערך או תשואה שוטפת

      ברכישת נכס ישנם שני מרכיבי רווח/הפסד עיקריים: תשואה שוטפת מדמי שכירות ושינויי שווי הנכס (רווח או הפסד הון). דע לאיזו עסקה אתה נכנס ומה הציפיות. אם הציפייה היא לעליית שווי, היה מוכן להסתפק בתשואה יותר נמוכה. אם אין ציפייה לעליית ערך, כדאי שתדרוש תשואה גבוהה שיכולה להגן עליך גם מירידת שווי.

      8. עלויות עסקה

      רכישת נכס נדל"ן היא עסק יקר, לא רק בגלל העלות אלא בגלל כל העלויות הנלוות אליו - מסים, דמי תיווך, השקעה בנכס, הוצאות משפטיות. עלויות אלה יכולות להגיע ל-10% משווי הנכס. כאשר תרצה למכור את הנכס, יגזרו עליך עלויות נוספות. עלויות העסקה יכולות להגיע ל-15% ובמדינות מסוימות אפילו ליותר. לכן, יש לבחון בשבע עיניים את התמורה וכמה העסקה משתלמת כלכלית. יש לזכור שני כללים בסיסיים:

      א. אסור למהר, גם אם יהיה מי שינסה להאיץ בעיסקה.

      ב. בלי אמוציות, הפעל שיקול כלכלי קר - כל טעות עולה ביוקר רב.

      9. התפתחויות עתידיות

      עולם הנדל"ן מתפתח עם הזמן וגם העולם הטכנולוגי והשיתופי חודרים לתחום, אם כי בקצב איטי ביחס לעולמות אחרים. סביר להניח שעם הזמן יכנסו סוגי מגורים חדשים ועסקאות חדשות ולכן כדאי לעיתים לחכות לפיתוח הבא. כמו שלא נקנה אייפון 7 כשצפוי לצאת אייפון 8, כך נבחן גם את שוק הנדל"ן העתידי לוודא שלא השקענו בישן כשצפוי בקרוב לצאת חדש.

      10. ללמוד, ללמוד, ללמוד

      ישנן דרכים רבות ללמוד - לפני שמתחילים ומתחייבים לעסקאות גדולות חשוב ללמוד, להכיר את המושגים, השוק, המגמות והאספקטים השונים.

      הכותב הוא מנהל אקדמי של מרכז דמרי לנדל"ן