תושבי רמת השרון עותרים נגד "תוכנית המגדלים" במערב העיר

עתירה הוגשה בשם כ-700 תושבי שכונת שתיל נגד הוועדה המחוזית ויזמי התוכנית, בטענה כי 285 דירות חדשות בבניינים בני 10 קומות יפגעו במרקם השכונתי המאופיין בצמודי קרקע. "מישהו היה מעלה על דעתו, בשל עיקרון הציפוף, לאפשר בנייה לגובה בעיר הלבנה בת"א?"

רחוב השדות רמת השרון (צילום מסך)
בנייה (צילום אילוסטרציה: גוגל סטריט וויו)

מאבקם הממושך של תושבי רמת השרון נגד הבנייה הרוויה (בנייה לגובה) המתוכננת במתחם שתיל במערב העיר עולה מדרגה: לוואלה! נדל"ן נודע כי עתירה מנהלית הוגשה בשם כ-700 מתושבי האזור לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, נגד הוועדה מחוזית לתכנון ובנייה ונגד היזמים, בה הם מבקשים לבטל את התוכנית שאושרה ביחס לשכונה.

העתירה, שהוגשה על ידי 4 תושבי השכונה בשם כלל התושבים, מגיעה על רקע מאבק ארוך של מאות מתושבי האזור וכן של העירייה עצמה נגד הבנייה המתוכננת במתחם השטח החקלאי במערב העיר המכונה "שתיל", המשתרע על פני שטח של כ-70 דונם. במתחם זה, הממוקם מצפון לשכונת גולן ומדרום לרחוב ז'בוטינסקי, חלה במקור תוכנית להקמה של כ-150 יחידות דיור בלבד - אולם במרץ 2016 אושרה תוכניתם של יזמי התוכנית בוועדה המחוזית להקמה של 285 יחידות דיור, חלקן בבנייני מגורים של עד 10 קומות.

אלא שתושבי רמת השרון המתגוררים באזור, וכן העירייה עצמה, התנגדו לכל אורך הדרך לתוכנית החדשה. זאת בטענה כי הבנייה באזור מאופיינת בבתים צמודי קרקע, וכי הציפוף הרב אינו תואם את האזור ואף לא יסייע להגדלת היצע הדירות באופן משמעותי - שמצדיק את הפגיעה בבינוי הקיים.

לקריאה נוספת:
צפו: הבניינים הישנים ברמת גן נהרסו לטובת מיזמי יוקרה
נחשפה תוכנית הבנייה בכיכר המדינה בתל אביב
תוכנית הבנייה במתחם אפולוניה בהרצליה חוזרת לשולחן הדיונים

"מאבק על שמירת אופיה וצביונה של רמת השרון"

התוכנית, שקודמה בשנים האחרונות במוסדות התכנון, כללה מספר רב יותר של יחידות דיור - כ-335 דירות - שייבנו בחלקן במגדלים בני 8-11 קומות. אלא לפני כשנה וחצי, בעקבות התנגדות העירייה ומאות תושבים לתוכנית, החליטה כאמור ועדת המשנה להתנגדויות לדחות את רוב ההתנגדויות - ובמקביל להפחית ב-50 את מספר הדירות שיוקמו בשכונה ל-285 יחידות דיור בבניינים של עד 10 קומות. למרות השינוי, התושבים החליטו לא לוותר – וכעת הוגשה העתירה.

בעתירה, שהוגשה על ידי עוה"ד רון צין וניצן זימרן ממשרד שביט בר-און גלאון צין ויתקון ושות', נטען כי התוכנית היא מובלעת המוקפת בשכונות מגורים קיימות של רמת השרון, בעלות מאפייני בינוי של בתים פרטיים, מה שיוצר לטענת העותרים סביבת מגורים ייחודית. "מדובר בשכונה המגדירה את העיר רמת השרון, אופיה וצביונה, ומכאן גם המאבק במסגרת עתירה זו על שמירת אופיה וצביונה הקיימים", נכתב בעתירה.

עוד ציינו התושבים בעתירתם כי הם מבקשים לבטל את התוקף שניתן לתוכנית, שכן היא משנה שטח חקלאי המצוי בליבת אזור הבנוי בבנייה מרקמית צמודת קרקע, לאזור מבונה שהבינוי בו יגיע בו עד ל-10 קומות, "תוך פגיעה מהותית במרקם חיי השכונה וצביונה".

לטענת התושבים, האג'נדה התכנונית, שמבקשת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברמת השרון לקדם, מבקשת לשמר את החלק הישן של העיר כאזור בבנייה נמוכה, ולבנות את הבנייה הרוויה בשכונות מתוכננות חדשות, במעגל החיצוני של העיר. ואולם, מתחם שתיל הוא המקום היחיד שייבנה בחלק הוותיק של רמת השרון, במבנים בגובה של 10 קומות. לכן, נטען, לא היה מקום לקדם תוכנית נקודתית על שטח שנותר כמובלעת בודדת, כאשר תוכן התוכנית סותר לחלוטין את מרקם ואופי הסביבה הקרובה.

"ניצול לא סביר של כוח הסמכות"

זאת ועוד, בעתירה נטען כי "הוועדה המחוזית טוענת שהראייה הרחבה שלה היא הצורך בציפוף בכל מקום אפשרי, לשם פתרון משבר הדיור. ואולם, הוועדה המקומית רמת השרון אינה מתעלמת מצורך זה... הוועדה המקומית סבורה דווקא, כי בראייה הרחבה שלה של תכנון העיר וצרכיה, מבנים בני 10 קומות לא צריכים לקום בסמיכות לשכונות הוותיקות של רמת השרון ובליבן - רק כדי להוסיף יחידות דיור בודדות, שאת המענה להן ניתן לתת בקלות רבה בשכונות הרוויות שייבנו ברמת השרון".

לטענת התושבים, "התכנון שאותו מציעה הוועדה המקומית, ושנדחה על ידי הועדה המחוזית, הוא של בינוי נמוך בחלקים הישנים - בליבת העיר, ובינוי גבוה במעטפת". התושבים מזכירים כי מדובר בתוספת זעומה של עשרות בודדות של יחידות דיור בתוך מובלעת בנויה. תוספת זו יכולה להינתן בקלות בכל אחת מהשכונות המתוכננות, ונכנסת בתור תוספת שתי קומות למבנים בני 15 ואף בני 30 קומות למגורים, מבלי להקריב את אופי שכונת המגורים שלהם, לצורך העניין.

"האם מישהו היה מעלה על דעתו, בשל עיקרון הציפוף, לאפשר בנייה לגובה תוך הריסת מבנים לשימור, במרחב העיר הלבנה של תל אביב? ודאי שלא. אמנם השכונות המקיפות את שטח התוכנית אינן העיר הלבנה, אבל הן בהחלט השכונות אשר נותנות לרמת השרון את צביונה ואופייה, ואשר גיבשו את התפיסה לגבי מהותה של העיר והפכו אותה לעיר מעניינת, מבוקשת המקנה איכות חיים גבוהה לתושביה. הצביון הזה הוא אינטרס לגיטימי ומוכר ואסור להתעלם ממנו", נכתב בעתירה.

לדברי עורכי הדין צין וזימרן, "בנייה של 285 יחידות, כלומר 135 יחידות מעבר למספר היחידות לו הסכימה הוועדה המקומית, לא תשנה כהוא זה את סוגיית הציפוף ברמת השרון, והיא אפילו לא בהכרח תעשיר את בעלי הקרקע. היא תיצור התנגדויות לתוכנית המפורטת וסחבת, ותטיל מעמסה נוספת על כתפי הציבור בשל המטלות הציבוריות הכרוכות בה". לכן, סבורים התושבים, מדובר "בהחלטה שאין לה הסבר אחר, זולת ניצול לא סביר של כוח הסמכות".

הוועדה המחוזית: "הניסיון להציג את התוכנית כ'תוכנית מגדלים' פופוליסטי"

מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב נמסר בתגובה: "מדובר בטענות שגויות, שנדחו כבר על ידי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. מנהל התכנון מקדם מדיניות לבנייה לגובה, המאפשרת שמירה על השטחים הפתוחים.

"הניסיון להציג את התוכנית כ'תוכנית מגדלים' הוא ניסיון פופוליסטי. בניגוד לטענות התושבים, התוכנית ממשיכה את רצף הבינוי של השכונה הקיימת ומתחשבת באופי הבינוי בה, ולכן אפשרה בנייה צמודת קרקע לצד הבינוי הקיים.

"התוכנית כוללת תמהיל בינוי מגוון בצפיפות נמוכה יחסית, ובמרחק רב יחסית מהשכונה הקיימת יוקמו שני בניינים בני 8 ו-10 קומות".