אנשים הופכים להיות בעלים משותפים בנסיבות שונות, יש שמבצעים רכישה משותפת של נכס מקרקעין לצורך השקעה (קצרת או ארוכת טווח), ויש אשר יורשים במשותף עם אחרים נכס מקרקעין מקרוב משפחה שהלך לעולמו.
במקרים רבים, מצליחים השותפים במקרקעין לשמור על אינטרסים מאוחדים בנוגע לניצול הנכס המשותף. אך יש ושיתוף הפעולה נקלע למבוי סתום ובין הבעלים המשותפים מתגלעות מחלוקות בנוגע לאופן השימוש וניצול המקרקעין על ידי כל אחד מהשותפים.
המחלוקת הקלסית מתעוררת כאשר חלק מהשותפים מבקשים לשמור על הנכס, בין אם הם משוכנעים שערך הנכס עוד יעלה וניתן יהיה למכור אותו ברווח גבוה יותר, ובין מכיוון שדמי השכירות המופקים מהשכרת הנכס שעל המקרקעין (חנות, דירה, בניין, מגרש), מספיק לצרכיו הנוכחיים. באותה עת, יתר השותפים, סבורים דווקא שהנכס "מיצה את עצמו" והגיע למחיר הגבוה ביותר בנסיבות הקיימות ולכן יש לממש את הנכס עכשיו ואין טעם להמתין ולמכרו אחרי עוד מספר שנים.
בנסיבות כאלה, נכנס לתמונה אחד הסעדים החשובים שמקנה החוק לבעלים אלה. המוצא הכמעט יחיד שנותר לשותפים החלוקים ביניהם הוא לפרק את השיתוף ביניהם בנכס, בין על דרך של מכירת הנכס כיחידה אחת לצדדים שלישיים (באמצעות מכרז ולאחר קבלת שומה מתאימה לשווי השוק של הנכס), בין באמצעות התמחרות פנימית שבה צד אחד ירכוש את חלקו של השני בנכס, ובין על דרך של "פירוק בעין" של הנכס (אם הדבר אפשרי).
חוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. פירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע אך ורק בין אלה שהם "שותפים" במקרקעין. "שיתוף" כזה יתכן רק כאשר כל אחד מהבעלים הוא "בעלים רשום" במקרקעין, ולא בגדר "זכאי לבעלות" במקרקעין. שכן, לפי החוק, "עיסקה במקרקעין" מסתיימת ברישום, וכל עוד לא הסתיימה העיסקה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה בלבד. מכאן, רק מי שבידו זכות קניינית זכאי לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין.
גורם מכריע בהליכים משפטיים
המשמעות היא שצד למחלוקת שזכותו לא נרשמה עדיין, בין אם נרשמה לטובתו הערת אזהרה על זכויותיו במקרקעין ובוודאי אם לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה, לא יוכל לתבוע את פירוק השיתוף בנכס, כל עוד לא רשם את זכויות הבעלות שלו בנכס, בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). סעיף זה נכון כמובן גם במקרה שאותו צד לא דאג להעביר את זכויותיו במקרקעין מכוח צו ירושה (או צו קיום צוואה).
לדרישה מקדמית זו יש חשיבות רבה והיא מהווה גורם מכריע בהליכים משפטיים רבים, שכן כפי שפסקו בתי המשפט לא אחת, כל עוד לא השלים צד את רישום זכויותיו הקנייניות בנכס, הוא איננו "שותף", הזכאי לתבוע פירוק השיתוף ומן הסתם איננו זכאי ליתר הסעדים המוקנים לבעלים רשומים במקרקעין על פי החוק.
כך למשל, במקרה שקיימת מחלוקת לגבי אופן ניצול המקרקעין בין השותפים, כך שחלק מהם איננו מוכן למכור את הנכס בעוד אותו שותף, שרישומו לא הוסדר, שיכול היה לולא המחלוקת למכור את חלקו בנכס ולהפיק ממנו כסף, לא יוכל לממש את זכותו של בעלים רשום להגיש תביעה לפירוק שיתוף. התוצאה יכולה להיות קשה מבחינתו, שכן הליך הסדרת זכויות הבעלות של אותו שותף בנכס עלול להתמשך זמן רב (לעיתים, אף למעלה משנה). עד להשלמת רישום הזכויות, העסקה שהיתה על הפרק עלולה להתאייד ואותו שותף למעשה יחמיץ את ההזדמנות שעמדה בפניו.
לכן כל מי שרוכש נכס מקרקעין עם שותפים וכל מי שיורש נכס מקרקעין ביחד עם צדדים נוספים, מוטב ויקדים את רישום זכויות הבעלות שלו באותו נכס שרכש או שירש, כדי שיוכל בבוא העת, אם יידרש לכך בעת צרה ומחלוקת עם שותפיו, לתבוע מהשותפים את פירוק השיתוף, כך שיוכל לממש את זכויותיו בנכס, ביעילות ובעיקר, במהירות.
הכותב הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי