קניית דירה היא אחת הרכישות הגדולות ביותר בחיינו. לכן לאחר שערכנו את כל הבדיקות המקדימות ביחס לנכס, חשוב לבדוק ולהסדיר את זכויותינו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). למעשה, אחד הצעדים החשובים ביותר בעת רכישת דירה הוא רישום הזכויות בטאבו.
בטרם החתימה על הסכם לרכישת דירה, יש לבדוק האם בכלל הדירה רשומה בטאבו - באמצעות פעולה פשוטה באינטרנט. יש להבדיל בין הנוסח הרגיל, שכולל את הרישומים של כל הדירות בבניין המגורים ושל כל בעלי הדירות הרשומים; ובין נוסח היסטורי - בו ניתן לגלות את כל הבעלויות ההיסטוריות של הדירה בטאבו מאז רישומה ועד ליום שבו אתם מזמינים את הטופס.
נוסח זה תמיד יש לאמת מול נתוני מסמכים בתיק הנכס המצוי בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וכן לעיין במסמכי הבית המשותף. חשוב לזכור: נכסים רבים במדינת ישראל אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, כיוון שרוב הקרקעות הן בבעלות המדינה, וזכויות החוכרים רשומות ברשות מקרקעי ישראל.
לפעמים לא הכול הולך חלק
העיון וההבנה בנסח הטאבו הוא קריטי. העיון יגלה לכם האם הרישום תואם במדויק את מה שהמוכר הציג בפניכם. נסח הטאבו יכול גם לאתר בעיות שלא ידעתם עליהן, כמו רישום הערת אזהרה לטובת אחר; עיקול של חוב שלא הוסדר; בעלים נוספים; צדדים נוספים שרשמו לטובתם הערת אזהרה; התחייבות לרישום ממשכנתא או משכנתא לטובת בנק; ועוד. כמו כן, ניתן ללמוד על החלקים המוצמדים לדירה - דוגמת חניה, מחסן, חצר, מרתף ועוד, ומה חלקה של הדירה ברכוש המשותף.
לפעמים לא הוכל הולך חלק. המחוקק, באמצעות חוק המקרקעין, התייחס באופן קונקרטי לשתי בעיות מהותיות בעניין נסח הטאבו. סעיף 9 לחוק דן בעסקאות נוגדות - מצב בו בעלים אחד מוכר את המקרקעין ליותר מאדם אחד, ואז שני הקונים מוצאים עצמם במצב בו על בית המשפט להכריע זכותו של מי גוברת. סעיף 10 לחוק עוסק ב"תקנת שוק במקרקעין". כלומר, מצב שבו מישהו רוכש דירה בתום לב, אך מסתבר מאוחר יותר כי המוכר אינו הבעלים האמיתיים של הנכס.
מאחר משעסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת, ורישומה בטאבו עשוי להתעכב ממגוון סיבות ביורוקרטיות, לאחר החתימה על חוזה המכר על רוכש זהיר לפנות ישירות ללשכת רישום המקרקעין בכוונה לרשום הערת אזהרה לטובתו על הנכס. זאת במטרה להתריע בפני צד שלישי וליידע אותו על העסקה עד רישומה הסופי. הערת אזהרה היא, למעשה, הכלי הניתן בחוק לרוכש על מנת שיוכל להגן על זכויותיו החוזיות מול בעל הנכס או נושיו.
כך למשל, עיקול מונע מכירת נכס, זאת כדי להבטיח תשלום של חוב שבקשר אליו הוטל. הערה על העיקול נרשמת גם היא בפנקסי המקרקעין. עיקול שהוטל על נכס לפני רישומה של הערת אזהרה, גובר על זכויות הזכאי על פי הערת האזהרה. נקודת המוצא היא, שעל הקונה לבדוק כי הנכס אינו מעוקל לפני רכישתו, אחרת האחריות מוטלת על כתפיו בלבד. אולם החוק קובע שעיקול שהוטל על נכס לאחר רישום הערת האזהרה, לא יגבר על זכויות הזכאי על פי הערת האזהרה - ובתנאי שפעולה זאת נעשתה בתום לב.
הכותב הוא שותף מייסד בפירמת אושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית