הזוגות הצעירים מחכים לדירה? עלייה בבניית דירות גדולות ויקרות

ניתוח של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי התחלות הבנייה במחצית הראשונה של השנה, מעלה כי לא פחות מ-52% מהתחלות הבנייה הן של דירות בנות 5 חדרים ומעלה. באילו ערים בכל זאת ניתן למצוא דירות קטנות בנות 3 חדרים?

אתר בנייה (ShutterStock)
אתר בנייה (צילום אילוסטרציה: ShutterStock)

למרות הרצון לאפשר פתרונות דיור לצעירים חסרי דירה, הקבלנים ממשיכים לבנות דירות יקרות - זאת המסקנה שעולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי התחלות הבנייה בישראל במחצית הראשונה של השנה. בדיקה שערכה חברת אלדר שיווק מעלה כי בעוד שב-2016, כ-42% מכלל התחלות הבנייה היו של דירות 4 חדרים; במחצית השנייה של 2017 חלה ירידה חדה בסקטור זה - וכיום הן תופסות נתח של 38% מכלל השוק בלבד.

לעומת זאת, הנתונים מצביעים על כך שחלה עלייה בהתחלות בנייה של דירות 6 חדרים ומעלה, הנחשבות ליקרות יותר. כך, ב-2016 כ-24% מכלל התחלות הבנייה היו של דירות כאלה; ובחצי הראשון של השנה שיעור הדירות הגדולות מכלל התחלות הבנייה עלה ל-28%. יש לציין כי אמנם נתח השוק של דירות 3 חדרים לא השתנה ועומד על 10%; אך גם בקרב דירות 5 חדרים לא חל שינוי - ונתח השוק עמד מאז תחילת השנה על 24%.

"מדובר בעלייה חדה יחסית בחמש השנים האחרונות", טוען רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק שערכה את הבדיקה. לדבריו, "משנת 2012 ועד 2015 שיעור הדירות הגדולות עמד על 20%-21% בממוצע. בשנת 2016 הוא החל לעלות ל-24% - וכעת טיפס ל-28%, ככל הנראה על חשבון בניית דירות 4 חדרים".

כהן מעריך כי אחד הגורמים לעלייה בבניית דירות גדולות הוא פרויקט מחיר למשתכן. "חלק מהזוגות הצעירים ישבו בסוף 2016 על הגדר בהמתנה להגרלות, הממשלה המשיכה להכות במשקיעים והיזמים, מצדם, הבינו שעיקר השוק הוא שוק של משפרי דיור. לכן הם בנו מוצר שיתאים להם - דירות 5 ו-6 חדרים. בנוסף צריך לזכור שפרויקטים במחיר למשתכן שיצאו לדרך נבנים לפי תוכניות בניין עיר ישנות, שגם הן כוללות דירות גדולות".

התחלות הבנייה ישראל

לקריאה נוספת:
לראשונה: המדינה תקים אתרי מגורים לפועלי הבניין הסינים
מחיר למשתכן באשקלון: דירת 3 חדרים חדשה ב-800 אלף שקל
בראד פיט מגייס משקיעים להקמת ריזורט בקרואטיה במיליארד דולר

תל אביב: מובילה בבניית דירות קטנות

חופי הים גורדון, בוגרשוב ופרישמן 24.8.17 (ראובן קסטרו)
בלטה בבדיקה. העיר תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

במסגרת הבדיקה בלטו מספר יישובים שריכזו בשנה וחצי האחרונות התחלות בנייה של מאות יחידות דיור. כך, למשל, בתל אביב חלה ירידה חדה בבניית דירות 3 חדרים, אך היא נשארה אחת הערים שבהן בונים הכי הרבה דירות קטנות והכי מעט דירות בנות 6 חדרים ומעלה. שיעור התחלות הבנייה של דירות 6 חדרים בעיר ללא הפסקה ירד מ-43% בשנת 2016 ל-27% במחצית הראשונה של השנה. באופן כללי, שיעור התחלות הבנייה של דירות 6 חדרים עומד על 5%.

"דירות קטנות בתל אביב הן הכרח, והן מאפשרות גישה ומגורים באזורים מבוקשים לאוכלוסיות רבות", מחזק את הממצאים אלי גבאי, מבעלי חברת אנגל משאבים הבונה פרויקטים בעיר. לדבריו, "הביקוש לדירות קטנות מגיע משוכרי הדירות אבל גם ממשקיעים שרוצים תשואה עודפת על פני השקעה בדירות גדולות יותר. גם זוגות צעירים לא זקוקים לדירות גדולות יותר בשלב זה של חייהם".

עיר נוספת שבלטה בבדיקה היא רמת גן, שם כ-38% מהתחלות הבנייה מתחילת השנה היו של דירות בנות 3 חדרים; דירות 4 חדרים תפסו נתח של 35% ללא שינוי מ-2016; שיעור התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים עמד על 18% בתקופה שנבדקה; ושל דירות 6 חדרים על 5% בלבד.

"כ-38% מהדירות שהחלה בנייתן מתחילת 2017 ברמת גן היו בנות 3 חדרים - הנתון הגבוה ביותר בקרב כל הערים באזור המרכז", אומר אבי נאור, מנכ"ל ראדקו 38 מקבוצת רפאלי המתמחה בייזום מיזמי התחדשות עירונית באזור המרכז. לדבריו, "ב-2016 הנתון עמד על 32%, והסיבה לכך היא ריבוי פרויקטים להתחדשות עירונית. ללא תחום זה היינו רואים כיצד זוגות צעירים נודדים לאזורים מרוחקים יותר".

חיפה: זינוק בבניית דירות 3 חדרים

העיר חיפה (ShutterStock)
זינוק בבניית דירות 3 חדרים. העיר חיפה (צילום: ShutterStock)

לא רק תל אביב ורמת גן מובילות בהתחלות בנייה של דירות קטנות. על פי הנתונים, גם בעיר חיפה חל זינוק בבניית דירות בנות 3 חדרים - מ-4% בשנת 2016 ל-23% בתחילת 2017. לעומת זאת, חלה ירידה חדה בבניית דירות בנות 4 חדרים. כך, ב-2016 נבנו 523 יחידות דיור (המהוות 57% מכלל התחלות הבנייה בעיר באותה שנה). אלא שבמחצית הראשונה של 2017, חלקן של דירות 4 חדרים צנח ל-34% (המהוות 239 דירות בלבד).

דווקא בעיר באר שבע, שבה מתגוררים סטודנטים רבים, לא נבנו כמעט דירות קטנות בתקופה שנבדקה. על פי הנתונים, בעוד שבשנת 2016 עמד שיעור התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים על 15% - במחצית הראשונה של 2017 עמד שיעור התחלות הבנייה על 1% בלבד. למרות זאת חל גידול בהתחלות בנייה של דירות 4 חדרים - מ-38% בשנת 2016 ל-74% במחצית הראשונה של 2017.

בניגוד לבירת הנגב, בעיר רחובות, שגם בה גרים לא מעט סטודנטים, חלה עלייה בהקמת דירות קטנות בנות 3 חדרים - מ-3% ב-2016 ל-8% במחצית הראשונה של השנה. גם בקרב דירות 4 חדרים חלה עלייה - מ-41% בשנת 2016 ל-55% במחצית הראשונה של השנה. בקרב דירות 6 חדרים חלה ירידה קלה - מ-5% ב-2016 ל-4% ב-2017.

שתי ערים בלטו בבדיקה אשר הציגו ירידה בהתחלות בנייה של דירות קטנות. בכפר סבא, למשל, בשנת 2016 כ-9% מהתחלות הבנייה היו של דירות 3 חדרים - לעומת 0% במחצית הראשונה של השנה. לגבי דירות גדולות, חלה עלייה מסוימת: אמנם ב-2016 נבנו 296 דירות בנות 5 חדרים, המהוות 48% מכלל התחלות בנייה, ואילו במחצית הראשונה של השנה המספר צנח ל-4% בלבד; אולם התחלות בנייה של דירות בנות 6 חדרים עלו מ-18% לפני כשנה ל-74% במחצית הראשונה של 2017.

אילת: בנייה בעיקר של דירות 4 חדרים

מלון אילת מלונות באילת (ShutterStock)
כאן המצב שונה. העיר אילת (צילום: ShutterStock)

בגני תקווה המצב דומה. אם בשנת 2016 הוחל בבנייתן של 80 יחידות דיור בנות 3 חדרים, שהיוו 22% מכלל התחלות הבנייה ביישוב; הרי שבמחצית הראשונה של השנה כלל לא נרשמו התחלות בנייה של דירות קטנות ביישוב. גם שיעור הדירות בנות 4 חדרים ירד מ-9% ב-2016 ל-3% ב-2017.

אשר לדירות גדולות בגני תקווה, אמנם שיעור התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים צנח מ-39% בשנת 2016 ל-1% במחצית הראשונה של השנה; אלא שכמעט כל התחלות הבנייה בעיר מתחילת השנה היו של דירות גדולות בנות 6 חדרים (96%).

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן הבונה בעיר, "בשני פרויקטים שאנו בונים, כ-25% מהדירות הן בנות 6 חדרים והשאר דירות 4-5 חדרים. אני חושב שזה התמהיל הנכון לפרויקטים שמושכים גם משפרי דיור וגם זוגות צעירים".

באילת המצב שונה. אף שמדובר בעיר נופש אין בה דירות קטנות, ורוב הדירות כוללות 4 חדרים. על פי נתוני הלמ"ס, אם בשנת 2016 כ-22% מהדירות היו בנות 4 חדרים, הרי שמתחילת השנה 98% מהדירות שנבנו בעיר היו בנות 4 חדרים.

עם זאת, לדברי היזם האילתי אבי כראל, בשנים הקרובות צפוי שינוי בתמהיל הדירות בעיר. "במסגרת תנופת הבנייה הצפויה בשנים הקרובות, ייבנו גם דירות קטנות. אני יכול לומר שכרגע אני מתכנן פרויקט מאוד גדול במרכז העיר שיכלול גם דירות 2-3 חדרים", הוא אומר.