אקסלנס: "בלי הגדלת ההיצע - פעולות האוצר הן פלסטר על פצע פתוח"

מלחמה סמויה בין האוצר לקבלנים, ירידה מדאיגה בהתחלות הבנייה ופעולות לא מספקות בתחום הגדלת ההיצע שיובילו להמשך הקיפאון: הסקירה השבועית של בית ההשקעות אקסלנס משרטטת תמונת מצב מעניינת של שוק הדיור בישראל ערב ראש השנה

מסע"ת של שר האוצר משה כחלון הקרייה, תל אביב 14 ביוני 2017 (אבי כהן)
שר האוצר, משה כחלון (צילום: אבי כהן)

"לפי הפרסומים, נראה שבמקום שיתוף פעולה בין האוצר לקבלנים, שאמור להביא לגידול בהיצע, מתפתחת לה מעין מלחמה סמויה של אינטרסים שונים. בעוד שבאוצר מנסים לאותת על ירידת מחירים, הקבלנים עומדים על כך שאין ירידת מחירים ברוב האזורים בארץ, מעין איתות לרוכשים שאין מה להמתין, כי ירידת מחירים לא ממש תהיה פה.

"כלומר, באופן מאוד אירוני, הצהרות האוצר על ירידת מחירים, גם אם יש כזו בפועל וגם אם לא, תוביל בסופו של דבר לקיפאון בשוק הדיור - שכן אנשים יצפו שהמגמה של ירידת מחירים תימשך. הבעיה היא שציפייה שכזו תוביל לבלימה של הבניה ושוב חזרה לאותו מחסור בהיצע". כך טוען היום (שלישי) יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, שמנתח בסקירתו השבועית את מצבו של שוק הדיור בישראל.

לקריאה נוספת:
16 שנים לאחר האסון: בעלי הקרקע של אולמי ורסאי מתחלקים ברווחים
הפסד למנהלי הגוש הגדול: הטיסות משדה דב לאילת יימשכו עד 2019
תתכוננו לעוד הגרלות: תוכנית מחיר למשתכן תוארך בשנתיים נוספות

"עם כל הכבוד לעלייה בשנתיים האחרונות בהתחלות הבנייה - זה לא מספיק"

בסקירתו מתייחס חברון לקיפאון בשוק הדיור הישראלי וגם לנתוני התחלות הבנייה הנמוכים שפורסמו לאחרונה. "שוק הדיור בישראל קפוא - התחלות הבנייה מידרדרות זה רבעון שני ברציפות. עם זאת, הרבעון הראשון עודכן מחדש כלפי מעלה, ומעניין לראות האם עדכון כזה יהיה גם עבור הרבעון השני.

"הבעיה היא שגם אחרי העדכון כלפי מעלה של התחלות הבנייה, וגם אם התחלות הבנייה יגיעו לרמה שנתית של 50 אלף ויותר ב-12 החודשים הקרובים (בכלל לא בטוח שיגיעו לשם), נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה השנה מראים כי משקי הבית בישראל גדלים בכ-50 אלף ולא בכ-40 אלף כפי שפורסם בעשור האחרון", הוא כותב בסקירתו. לדבריו, "המשק מתקשה לספק את הביקוש הצבור של 100 אלף דירות ואולי הרבה יותר שנוצר פה בעשור האחרון".

עוד בהקשר זה חברון מעריך כי "הבעיה המרכזית המסתמנת כרגע, היא העובדה שבמשרד האוצר מתקשים לנצל את הקיפאון הנוכחי בשוק להגדלת היצע הדירות למגורים בצורה משמעותית. נכון להיום עומדת כמות התחלות הבנייה השנתית ברמה של 50,329 התחלות - הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של שנת 2015".

לדבריו, "עם כל הכבוד לעלייה בשנתיים האחרונות בכמות התחלות הבנייה, זו עדיין אינה מספיקה על מנת לענות על הביקושים הכבושים בשוק. הקיפאון וההצלחה היחסית של האוצר בשינוי ציפיות מבקשי הדיור בנוגע להתפתחות המחירים בהחלט ראויים להערכה, בייחוד לאחר 10 שנים של עליות מחירים בלתי פוסקות. מצד שני, ללא פעולה מקבילה להגברה מסיבית של כמות התחלות הבנייה בישראל לרמות גבוהות מאלה הקיימות כיום בשוק, כל פעולות האוצר יהוו בגדר 'פלסטר על פצע פתוח'".

בכל הנוגע למלחמה הסמויה בין משרד האוצר לבין הקבלנים, מציין חברון כי "באוצר, כך נראה, מתגאים כרגע בירידה החדה בתזרים המזומנים של הקבלנים. אנו מקווים שכחלון ואנשיו אינם בונים על כך שהמקור לירידת המחירים תהיה 'שבירת הקבלנים' הסובלים מהקיפאון בחודשים האחרונים בשוק, אלא בנייה של דירות למגורים - כך שאלו יענו על הביקושים הקיימים ויצליחו להביא את השוק לאיזון המיוחל".

"מס דירה שלישית היה אולי היחיד שיכול היה להוציא את המשקיעים מהמשוואה"

בסקירה השבועית של בית ההשקעות אקסלנס נכתב עוד כי "המגמה הכי ברורה בינתיים בשוק הדיור, היא שמספר המשקיעים ירד בצורה משמעותית לעומת השנים הקודמות - ובכל זאת נותר ברמה של כ-20% מהרכישות. הגדלת מס הרכישה והמגבלות על המשכנתא, אמנם פגעו בכדאיות ההשקעה בדירה; ובכל זאת נראה כי הטבת המיסוי ויציבות המחירים גוברים על כולם. מס דירה שלישית היה אולי היחיד שיכול היה להוציא את המשקיעים מהמשוואה".

עם זאת, חברון מדגיש כי שוק הנדל"ן הישראלי עדיין חסר בהירות ותוכניות לטווח רחוק, הן מבחינת מיסוי והן מבחינת תוכניות להאצת הבנייה. "חוסר הבהירות לגבי המיסוי בשוק הנדל"ן לעשורים הקרובים בעייתי - והגיע הזמן לייצב אותו. מיד לאחר מכן, ובמידה שהוא יוביל לירידת מחירים, הממשלה חייבת להיות מוכנה עם תוכניות טובות יותר להאצת הבנייה, כולל הטבות לקבלנים, הקלה על אישורים עבור עובדים לבנייה ואולי הגיע הזמן להחליט האם אנחנו רוצים פה חברות בנייה זרות לעשור הקרוב או לא", כתב.

ביחס לריבית הפד (הבנק המרכזי בארה"ב) חברון מעריך כי "בפד לא יכריזו על העלאת ריבית בסוף השנה, למרות שעלתה הסתברות השוק להעלאת ריבית בחודש דצמבר - על רקע מדד המחירים לצרכן בארה"ב, שהפתיע לטובה כאשר עלה ב-0.4%, גבוה מהצפי לעלייה של 0.3% ושיעור העלייה החודשי החד ביותר מאז חודש ינואר".

חברון מציין כי "מחר צפויה להתקיים החלטת הריבית של הפד. להערכתנו, בבנק המרכזי האמריקאי צפויים להכריז השבוע על תחילת התהליך לצמצום המאזן".