פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      השמאי הממשלתי לשעבר: "ב-2018 תיתכן הוזלה בדירות בחלק מהערים"

      בראיון מיוחד לוואלה! נדל"ן אומר טל אלדרוטי כי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם ב-12 החודשים האחרונים הדירות המשיכו להתייקר, אינם מפתיעים, אבל הודה כי במטה הדיור באוצר למדו מטעויות השרים הקודמים. "כשחוטבים עצים, עפים שבבים"

      טל אלדרוטי לשעבר השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים (יח"צ , צילום: דוברות משרד המשפטים)
      טל אלדרוטי (צילום: דוברות משרד המשפטים)

      "הממשלה הזו עשתה בשנה האחרונה הרבה מאוד צעדים בשוק הדיור, חלקם דרסטיים, אבל נכון להיום הם עוד לא הניבו תוצאות בשטח. מדד מחירי הדיור האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מצביע על כך שבשיעור שנתי עליית מחירי הדירות עומדת על כ-4.2% - עלייה דומה לטווח המחירים של השנים האחרונות, שנעה בין 4%-6%. לכן, בשורה התחתונה, אפשר לראות שרכבת מחירי הדירות בישראל עדיין לא עוצרת. האם הופתעתי מהמדד האחרון של הלמ"ס? התשובה היא לא". כך אומר בראיון מיוחד לוואלה! נדל"ן השמאי הממשלתי הראשי היוצא, טל אלדרוטי.

      אלדרוטי, שסיים את תפקידו במשרד המשפטים מוקדם יותר השנה, ייזכר כמי שתקופת כהונתו עמדה בסימן מחלוקת ציבורית מול משרד האוצר. זאת לאחר ששר האוצר, משה כחלון, החליט להפסיק במפתיע את סקירותיו התקופתיות - ולאפשר בלעדיות רק לסקירות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

      "הסיבה שלא הופתעתי מהמדד האחרון של הלמ"ס נעוצה בעובדה שברור לכולם שהפתרון למחירים הוא בראש ובראשונה על ידי הגדלת היצע הדירות. זה כלל בסיסי בכלכלה. זה נכון שיש פחות ופחות עסקאות מרבעון לרבעון - אבל זה לא מספיק לעצור ביקושים, חייבים להגדיל את כמות הסחורה בשוק, כלומר לפעול להגדלת ההיצע; ובשלב זה הדבר הזה לא בוצע באופן - מספק ולכן עליית המחירים אינה מפתיעה.

      לקריאה נוספת:
      באיזו עיר במרכז הארץ נמכרה דירת 4 חדרים ב-1.5 מיליון שקל
      נחתם הסכם שיאפשר הקמת 11 אלף דירות חדשות בלוד
      אנגל משאבים מקדמת פינוי בינוי בשכונת הדר יוסף בתל אביב

      מספר התושבים ביישוב יגדל פי חמש ל-100 אלף איש; כחלון: "אנחנו מכפילים את ישראל" (ניב אהרונסון)
      "למד מטעויות קודמיו". שר האוצר, משה כחלון (צילום: ניב אהרונסון)

      "המחירים עולים, ניסיונות הממשלה לצנן את השוק לא הועילו"

      ובכל זאת, עלייה שנתית של 4.2% במחירי הדיור נחשבת לעלייה מתונה, בטח בהשוואה לשנים שבהן ראינו עליות של 8% ויותר. האם לא ניתן לראות בנתון הזה דווקא סיבה לאופטימיות?

      "זה נכון שהיו שנים שבהן עליות המחירים היו דרמטיות יותר, אבל בשורה התחתונה שוק הדיור מאופיין בתנודתיות; ואם מסתכלים על טווחי עליית המחירים, על הגרף לאורך השנים, אנחנו בהחלט באותו טווח ובאותה מגמה. המחירים בהחלט עולים. בעניין הזה לא הועילו גם ניסיונותיה של הממשלה לצנן את השוק באמצעים פסיכולוגיים, משום שמה שבאמת דרוש לשוק הדיור טרם בוצע - והוא הגדלת ההיצע".

      אבל השוק עוצר וממתין לתוכנית מחיר למשתכן, ועשרות אלפי ישראלים נמצאים, לכאורה, בדרך לרכוש דירות מוזלות. בשנה הבאה לא נראה את ההשפעה של המהלך הזה על השוק?

      "התשובה היא שכדי שמשהו יקרה באמת, אנחנו חייבים להמתין לעסקאות ממשיות בהיקפים גדולים. הדגש הוא על הממשיות של העסקה. כי בשלב זה, שוק הדיור הישראלי מצוי בהגרלות, בהמתנה לדירות ובדיבורים בלבד. היקף העסקאות בפועל עדיין עומד על כמה אלפים בודדים - ולכן עוד לא רואים השפעה. ככל שתוכנית מחיר למשתכן תקרום עור וגידים, ונראה עוד ועוד עסקאות אמיתיות שידווחו למס שבח, בנקודה הזו אני מעריך שיכול להיות שינוי מגמה, אבל זה יהיה שינוי נקודתי".

      למה הכוונה ב'שינוי נקודתי'?

      "הכוונה היא שאם נסתכל בעוד שנה על מפת מחירי הדיור, נראה מעין 'כתמים' על המפה, אזורים מסוימים שבהם היה ריכוז גבוה של עסקאות לדירות מוזלות, ובמוקדים האלה המחירים בהחלט עשויים לרדת. נניח בחדרה, ראשון לציון, רמלה, באר שבע או בערים דומות אחרות. אני לא מאמין שזו תהיה ירידה כלל ארצית, אבל בהחלט אנו עשויים לראות ירידות ממוקדות בערים. שוב, הכל כמובן תלוי בכך שהזוכים בהגרלות לא יבטלו את הזכייה - והעסקאות אכן ייחתמו".

      "כולם אינטרסנטים - גם הקבלנים וגם משרד האוצר"

      אם שואלים את חברות הנדל"ן, מבחינתן זוהי אחיזת עיניים והביקושים הכבושים בשוק יחזרו להתפרץ בעוד מספר חודשים - מה שיוביל לעליות מחירים. אז הקבלנים טועים? הם "אינטרסנטים" כפי שמכנה אותם שר האוצר?

      "כולם אינטרסנטים. גם הם וגם משרד האוצר. מחיר למשתכן היא תוכנית שהחלה לפני כשנתיים ובשלב זה היא סובלת מחבלי לידה וקשיי הסתגלות. אם הממשלה לא תצליח לפתור את הבעיות, ייתכן בהחלט שנראה את תחזיות האימים של הקבלנים מתממשות".

      ומה לגבי התחלות בנייה? על פי הסקירה האחרונה התחלות הבנייה במצב הנמוך ביותר משנת 2012.

      "הנתון של התחלות הבנייה הנמוכות לא הפתיע אותי גם. התוכנית של מחיר למשתכן החלה לפני כשנתיים, ובדומה לטיטאניק, לוקח זמן מהרגע שהספינה התנגשה בקרחון, עד לרגע שבו מורגש האפקט. כלומר, בנקודה אחת בזמן הסיטו את כל התנועה של שוק הדיור ממכרזים רגילים למכרזי מחיר למשתכן - ועבור חברות רבות, המהלך הזה הצריך שינוי שלקח זמן. גם לחברות גדולות כמו אפריקה ישראל לקח שנה וחצי לעשות 'טוויסט' ולהיכנס למהלך הזה של מחיר למשתכן, ולכן בשלב זה ישנה האטה".

      ומה לגבי שוק השכירות? הממשלה התמקדה במחיר למשתכן ולא ממש ראינו מהלכים משמעותיים בשוק השכירות השנה.

      "אין ספק שכשהמטרה הראשונה היא להדיר את המשקיעים מהשוק כדי להוריד מחירים, המשמעות היא פחות דירות להשכרה. כלומר, המהלכים של הממשלה עוד לא ניכרים בהרבה מובנים; אבל בשוק השכירות ההשפעה הייתה מיידית - כי ההיצע שם ירד והמחירים עלו. במקביל, שוכרי הדירות ראו שההבטחה של 'חוק שכירות הוגנת', שהושמעה בארבע השנים האחרונות, לא התקיימה - והם הופקרו לחסדי בעלי הדירות. למעשה הממשלה בעצם הוכיחה שהיא לא יכולה להגן על השוכרים מפני עליות מחירים".

      יש לך הרבה ביקורת, אבל לסיכום אתה אופטימי וסבור שאנחנו עשויים לראות ירידות מחירים בשנה הבאה. אז אולי הממשלה הזו בכל זאת עושה משהו נכון?

      "הספקתי להיות בתפקידי עוד כאשר יובל שטייניץ היה במשרד האוצר ואריאל אטיאס היה במשרד הבינוי והשיכון, ואחרי כן גם בכהונתם של אורי אריאל כשר בינוי ויאיר לפיד כשר האוצר. אז כן, לזכותו של כחלון ייאמר שהוא למד מהטעויות של קודמיו, ונכנס כרוח סערה לעשייה. כשחוטבים עצים, עפים שבבים - ואני בהחלט יכול להעיד שמטה הדיור ער לשינויים ומנסה בכל כוחו להילחם בחסמים ולפתור את הבעיות".