16 שנים לאחר האסון: בעלי הקרקע של אולמי ורסאי מתחלקים ברווחים

לוואלה! נדל"ן נודע כי בית משפט השלום בירושלים אישר את חלוקת רווחיהם של בעלי הזכויות בקרקע שבו שכן המבנה שקרס והוביל למותם של 23 בני אדם. ההחלטה מגיעה לאחר שהמגרש נמכר לאחרונה בסכום של 22.5 מיליון שקל

  • אסון ורסאי
  • קרקעות
אסון ורסאי בירושלים (צילום ארכיון: AP)

16 שנים לאחר קריסתה של הרצפה באולמי ורסאי, אולם החתונות שבו אירע האסון שגבה את חייהם של 23 בני אדם, לוואלה! נדל"ן נודע כי בית משפט השלום בירושלים אישר את חלוקת רווחיהם של בעלי הזכויות בקרקע שבו שכן המבנה. החלטה זו מגיעה לאחר שהמגרש נמכר לאחרונה בסכום של 22.5 מיליון שקל - סכום הגבוה ביותר מפי 2 מהערכת השמאי שניתנה בהליך. עם זאת, לאחר המכירה, נותרו בעלי הקרקע חלוקים באשר לאופן חלוקת הכסף ביניהם וכעת הושג הסדר.

המגרש שבו שכנו אולמי ורסאי, בדרך בית לחם באזור התעשייה תלפיות בירושלים, היה רשום בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף ובו 12 יחידות (תתי חלקות). המבנה המקורי היה מבנה תעשייה בן ארבע קומות וחניון, אולם בין היחידות השונות של בעלי הקרקע בו היו הבדלים משמעותיים - שכן חלקן נבנו בהיתר וחלקן ללא היתר, וכן בחלקן היו הבדלים נוספים הקשורים בחניות, או זכויות בנייה נוספות.

עוד באותו נושא

השמאי הממשלתי לשעבר: "ב-2018 תיתכן הוזלה בדירות בחלק מהערים"

לכתבה המלאה

ההחלטה מגיעה מספר חודשים לאחר שנפסקו פיצויים לנפגעי האסון. במסגרת ההסכם שפורסם על ידי עיריית ירושלים ומשרד האוצר, סוכם כי יועברו 75 מיליון שקל לנפגעי האסון, שאירע בשנת 2001.

יצוין כי לאחר שהבניין קרס, הורה המפקח על הבתים המשותפים על ביטול רישומו של הנכס כבית משותף, ולאחר מכן נהרס המבנה עד היסוד. תביעת הפירוק שיתוף בנוגע לקרקע התנהלה לסירוגין מאז האסון, ובינתיים רבים מהשותפים המקוריים מכרו זכויותיהם במגרש ויצאו מהשותפות - בעוד ששותפים חדשים באו בנעליהם.

מחלוקת של שנים בין 17 בעלי קרקע

המחלוקת בין 17 בעלי הקרקע נמשכה מספר שנים, לאחר שהמבנה עצמו נהרס והקרקע נמכרה בהליך התמחרות פנימי לחלק מהשותפים. הליך ההתמחרות הסתיים בחודש דצמבר השנה, והסכום שעליו הוסכם עמד על 22.5 מיליון שקל

המחלוקת בין 17 בעלי הקרקע נמשכה מספר שנים, לאחר שהמבנה עצמו נהרס והקרקע נמכרה בהליך התמחרות פנימי לחלק מהשותפים. הליך ההתמחרות הסתיים בחודש דצמבר השנה, וכאמור הסכום שעליו הוסכם עמד על 22.5 מיליון שקל. בפסק הדין מבהיר השופט קובי ורדי כי "בעלי היחידות בבית המשותף לא ניזוקו בצורה שווה, על אף שהבית נהרס כולו. חלקם איבדו נכס ששוויו רב, והוא כלל ציוד יקר, מלאי, ריהוט, או מוניטין, וחלקם איבדו נכס ששוויו היה אפסי (לפחות על פי חוות דעתו של המומחה המוסכם)".

לאחר גלגולים רבים של המחלוקות בין הצדדים, עיקר המחלוקת הנוכחית נגעה לשאלה כיצד תחולק התמורה בין הצדדים - האם על פי חלקם היחסי בקרקע או על פי שוויין היחסי של היחידות בבניין שנהרס.

בפסק הדין מציין השופט ורדי כי התמורה על מכירת המגרש תחולק אך ורק על פי שיעור הבעלות בו, ולא על פי שווי היחידות שאבדו באסון. "ההבדל בשווי בין הדירות השונות אינו נעוץ במרכיב הקרקע, אלא במרכיב המבנה. הדיירים כולם שילמו מחיר זהה עבור רכיב הקרקע, ומחיר שונה עבור רכיב המבנה. ברם, המבנה נהרס ואיננו עוד, וממילא אבד השווי שניתן לייחס למבנה", כתב השופט.

"הקרקע, לעומת זאת, לא נהרסה. גם הבעלות בה לא השתנתה. על כן, אין כל הצדקה לכך שבעת פירוק השיתוף בקרקע, ישולם חלק יחסי גדול יותר לבעלים של הדירות היקרות, על חשבונם של בעלי הדירות הזולות, שהרי הן הראשונים והן האחרונים שילמו מחיר זהה עבור רכיב הקרקע", לשון ההחלטה.

השופט מתח ביקורת על הערכת השמאי שניתנה בהליך ההתמחרות

"נראה שרצוי וכדאי לבעלי נכסים בבית משותף - ששווי נכסיהם עולה על שווי נכסי יתר הבעלים - לקבוע בתקנון הבית המשותף סעיף המתייחס למצב שבו המבנה לא יעמוד ויידרש פירוק שיתוף"

בפסק הדין מותח השופט ביקורת על הערכת השמאי שניתנה בהליך, וכותב כי בשל פגמים שהתגלו בעבודה השמאית - אין להסתמך על השומה שניתנה. "היום אנו יודעים שהמגרש נמכר בהתמחרות הפנימית על פי שווי של 22.5 מיליון שקל, דהיינו פי 2.36 מהערכת השמאי. פער זה עלול להצביע על טעויות משמעותיות בהערכת השווי על ידי המומחה, במתודולוגיה שנקט, במקדמים שהביא בחשבון ועוד. אם כך הדבר, אין הצדקה משפטית להשתית את חלוקת התמורה על קביעה שגויה זו", קבע השופט.

בסיכום ציין השופט ורדי כי החלוקה על פי החלק היחסי בקרקע היא הדרך האופטימלית. "לעניות דעתי, דרך המלך הזו מגשימה באופן מלא את תכליתו של הליך פירוק שיתוף במקרקעין ויוצרת אחידות וודאות. אמנם, ייתכן שבדרך זו בעלי יחידות מסוימות לא יקבלו משותפיהם את השווי המלא של היחידה שהייתה להם, ואבדה באסון. אלא שאת הנזק אמורים בעלי המקרקעין לקבל לא משותפיהם לאסון, אלא ממי שגרם לו, אם התרשל, או ממי שביטח את הנכס, אם היה מבוטח".

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית, התייחס לפסק הדין ואמר כי "בית המשפט בחר לפעול על פי הוראות החוק, המנוסחות באופן שלכאורה קובע כי חלוקת הזכויות בנכס, או התמורה ממכירת הנכס, יחולקו אך ורק על פי החלקים היחסיים של בעלי הזכויות ברכוש המשותף, כפי שהיו רשומים במסמכי הבית המשותף טרם קריסת המבנה. החלטה זו מגיעה, על אף שבית המשפט היה ער לכך שהכרעתו עלולה לקפח בעלי זכויות מסוימים, שהרישום שלהם אינו משקף נכונה את השווי היחסי של הנכס שהיה מצוי בידיהם".

שוב מציין כי "במקרה זה נוצר אף עיוות נוסף ומשמעותי, שכן לאחת מיחידות הדיור היו מוצמדות זכויות בנייה אשר היו ניתנות למימוש עתידי, אך בית המשפט בחר להתעלם מכך והתעלמות זו הובילה להפחתה משמעותית משוויו היחסי האמיתי של נכס זה. נראה שרצוי וכדאי לבעלי נכסים בבית משותף - ששווי נכסיהם עולה על שווי נכסי יתר הבעלים - לקבוע בתקנון הבית המשותף סעיף המתייחס למצב שבו המבנה לא יעמוד ויידרש פירוק שיתוף. זאת ועוד, נראה גם כי הדרך הנכונה ביותר להסדרת העיוותים הינה תיקון הפרק בחוק המתייחס לפירוק שיתוף".

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully