קפוא ומבולבל: אנשי הנדל"ן צופים "קטסטרופה ועליות מחירים ב-2018"

2017 בשוק הנדל"ן תיזכר אולי כשנת ההגרלות הלאומית, אבל גם כשנה שבה נכנס שוק הדיור הישראלי למצב של קיפאון וחוסר ודאות. האם פירות המאמץ הממשלתי יורגשו במחירי הדירות בשנה הבאה? בדיקה מיוחדת של וואלה! נדל"ן לראש השנה

קפוא ומבולבל: אנשי הנדל"ן צופים "קטסטרופה ועליות מחירים ב-2018"

(בווידאו: יעל דראל מסכמת את שנת 2017 בענף הנדל"ן באולפן וואלה! NEWS)

השנה החולפת בשוק הנדל"ן תיזכר אולי כשנת ההגרלות הלאומית, אך גם במידה רבה כשנה שבה נכנס שוק הדיור הישראלי למצב של קיפאון וחוסר ודאות מוחלט. מצד אחד, הנתונים של משרד האוצר מצביעים על מגמה ברורה של צניחה במספר העסקאות. אם משווים את שבעת החודשים הראשונים של 2017, רואים כי חלה צניחה של 13% במספר עסקאות הנדל"ן בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2016. אם הולכים אחורה, הרי שזוהי כבר ירידה דרמטית עוד יותר של 21%, בהשוואה לשנת 2015.

עם זאת, מבחינת מחירים, על אף שהממשלה דוחפת את הקבלנים לבנות דירות זולות יותר במכרזי מחיר למשתכן, מקדמת הסכמי גג ומעודדת את יציאתם מהשוק של המשקיעים - הרי שהנתונים היבשים הצביעו על כך שגם השנה הושלמה עליית מחירים כללית בשוק, גם אם מתונה באופן יחסי, בהיקף ממוצע של כ-4% (כך לפי הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

אז האם פירות המאמץ הממשלתי יורגשו במחירי הדירות בשנה הבאה, או שהמדיניות הממשלתית שגויה - ותביא דווקא לתוצאה ההפוכה? בדיקה של וואלה! נדל"ן מול שורה של קבלנים ויזמים בשוק מעלה כי בקרב השחקנים בענף שוררת הסכמה כמעט מקיר לקיר: המדיניות הממשלתית, להערכתם, תביא לתוצאות הפוכות - ובשנה הבאה צפויה דווקא עליית מחירים נוספת בשוק הדיור.

לקריאה נוספת:
מחיר למשתכן: 24,428 משקי בית נרשמו להגרלה הגדולה השנייה
אקסלנס: "בלי הגדלת ההיצע - פעולות האוצר הן פלסטר על פצע פתוח"
השמאי הממשלתי לשעבר: "ב-2018 תיתכן הוזלה בדירות בחלק מהערים"

משה כחלון יואב גלנט
האם המדיניות הממשלתית תביא לתוצאה ההפוכה? שר האוצר, משה כחלון, ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט (צילום: יח"צ)

"מחיר למשתכן נותן מענה רק ל-15% מהשוק"

"התנהלות הממשלה בשנה האחרונה יצרה מצב לא טבעי ומלאכותי בשוק - פשוט הופכים את הזוגות הצעירים למשקיעים החדשים", טוען בראיון עם וואלה! נדל"ן אבנר לוי, יו"ר התאחדות הקבלנים בתל אביב-יפו ובת ים. לדבריו, "הם רוכשים דירות על הנייר באזורים שבהם הם כלל לא מתגוררים, ואין להם כוונה לגור בהם. ברמת המאקרו, תוכנית מחיר למשתכן נותנת מענה רק ל-15% מהשוק, אבל מדובר ב-100% מקרקעות המדינה - וזוהי התנהלות שכל מטרתה היא יצירת אפקט בומבסטי, במטרה לפתור בעיות פוליטיות".

לוי מוסיף כי "במקום לתת דחיפה וצמיחה, להציף את השוק בקרקעות ולשחרר בירוקרטיה, המדינה חנקה את הקבלנים ודחפה אותם להתמודד במכרזי מחיר למשתכן - במציאות בלתי אפשרית של אפס קרקע לבנייה, מחסור מתמיד של ידיים עובדות וגם מוסר תשלומים ירוד. לצערי, בשנה הבאה אני צופה קטסטרופה בענף, התמוטטות של קבלנים קטנים ובינוניים כפי שראינו גם בשנה החולפת, וגם התפרצות של ביקושים כבושים ועליית מחירים".

"הביקושים הכבושים הם כל אותם צעירים, שבגלל אמירות לא אחראיות של שר האוצר ושר השיכון, יושבים על הגדר וממתינים", ממשיך לוי, "וביום שבו הם יבינו שההצהרות הממשלתיות הטעו אותם - הם יחזרו לדפוק על דלתות משרדי המכירות של חברות הנדל"ן הגדולות, והמחירים יעלו".

"השנה הבאה תהיה שנת ההונאה הגדולה בשוק הדיור"

לוי לא לבד. גם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, מעריך כי על אף שהמדדים הממשלתיים עשויים להיראות מעודדים באופן תיאורטי - הרי שבשטח יתקלו הזוגות הצעירים במציאות אחרת.

"על הנייר, המדדים בשוק בשנה הבאה אולי יראו ירידות, כי מן הסתם המדדים הממשלתיים יביאו בחשבון את מחירי הדירות במחיר למשתכן", הוא מסביר. לדבריו, "העסקאות הללו יתחילו להיות מדווחות בכמויות גדלות והולכות - וזה ישפיע על המדדים בשוק".

עם זאת, הוא מציין כי "בלב אזורי הביקוש לממשלה אין בשורה אמיתית - ולכן כשמנכים את עסקאות מחיר למשתכן באזורים האלה, אני מעריך שלא נראה ירידות אלא אף עליות מחירים. לסיכום, השנה הבאה תהיה שנת ההונאה הגדולה בשוק הדיור. בתקשורת נראה כותרות מסוג אחד ובשטח המציאות תהיה הפוכה ב-180 מעלות".

יצוין כי הסקירה האחרונה שפרסם דנוס באוגוסט השנה הראתה כי ברבעון השני של 2017 חלה עלייה של 0.6% במחיר הממוצע של דירות בבנייה רוויה, שהשלימה עלייה של כ-4% בתוך שנה. עם זאת, הדגיש אז דנוס כי ביחס לתקופות קודמות מדובר בהאטה מסוימת במגמת עליית המחירים.

סקירת מחירי הנדל"ן של יו"ר לשכת השמאים לשעבר

מחירי דירות 4 חדרים במחצית הראשונה של 2017
מקור: אוהד דנוס

"הירידה המשמעותית בהתחלות הבנייה - נזק אדיר בטווח הארוך"

ביקורת נוקבת על המדיניות הממשלתית, ותחזיות פסימיות למדי בנוגע למחירים, נשמעות גם מצדו של עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת י.ח דמרי, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בשוק. "העיסוק האובססיבי במכרזי מחיר למשתכן וברווחי חברות היזמות והבנייה, והעיסוק הבלעדי בתוכנית מחיר למשתכן, יוצרים, בין השאר, אי שוויון בין מרכז הארץ לפריפריה", טוען דבוש.

לדבריו, "הירידה המשמעותית שאנחנו רואים בהתחלות הבנייה בחודשים האחרונים, תוביל לנזק אדיר שבעתיים בטווח הארוך. זאת מכיוון שהרבה מאוד חברות בנייה, שהמכירות שלהן נעצרו, פשוט לא יתחילו פרויקטים ושלבים חדשים - מה שיוביל שוב לעליות מחירים. אני צופה כי בשנה הקרובה מחירי הדירות לא יירדו אלא יעלו בטווח של אחוזים בודדים נוספים".

דבוש מוסיף כי "נראה שהמדיניות הנוכחית, אותה מוביל באופן אישי שר האוצר, אינה מניבה תוצאות כפי שהוא והצוות המקצועי שלו ציפו. ההחלטה שלהם להילחם בשוק, ולא לנסות להבין את מכלול השיקולים והאינטרסים והמורכבות של ענף הבנייה, לא הובילו לירידת מחירים עד כה - וככל הנראה, גם לא יובילו בעתיד".

"האכזבה מהתוכנית הממשלתית תחזיר את הרוכשים לשוק"

תחזיות פסימיות נשמעות גם מצדו של ליאור בכר, מנכ"ל ובעלי קבוצת בכר המתמחה בהתחדשות עירונית, שמעריך כי "עד סוף השנה נראה סוג של קיפאון במחירי הדירות, שנובע מהגרלות הענק ששר האוצר הוציא לפועל, ומהעובדה שהזוגות הצעירים יושבים על הגדר. המצב, לדעתי, צפוי להשתנות במחצית השנייה של השנה".

לדבריו, "האכזבה מהתוכנית הממשלתית תחזיר את הרוכשים לשוק, ונתחיל לראות עלייה משמעותית בעסקאות - שתוביל לעלייה במחירים. אמנם הדוחות של הגורמים הממשלתיים מדברים על קיפאון, וייתכן שברמת המאקרו ישנה התמתנות כללית, אבל המצב בשטח הוא שיש עסקאות רבות שנסגרות במחירים גבוהים יותר מהמחירים הממוצעים של דירות שמתפרסמים בכל המדדים".

גם יזם הנדל"ן יגאל צמח, מנכ"ל חברת ברגרואין רזידנשיאל שהקימה את מגדל היוקרה מאייר ברוטשילד, מעריך כי בשנה הבאה לא יהיו כותרות חיוביות. "שוק היוקרה ימשיך לדשדש, לצד המשך ירידה בכמות העסקאות - אך ללא ירידת מחירים", הוא טוען, "אני לא צופה התחלות בנייה של מגדלי מגורים בשוק היוקרה, כיוון שיש מחסור חמור בקרקעות באזורי הביקוש; ובמקביל, הבנקים מעדיפים לממן פרויקטים קטנים".

לדבריו, "התחזקות השקל מול האירו תקשה על רוכשים מאירופה לרכוש דירות יוקרה, ובשוק הכללי, להערכתי, תהיה ירידה דרסטית בכמות העסקאות - עד לכמעט עצירה. במצב הזה נשאלת השאלה: האם הביקושים הכבושים יתפרצו ויחזירו את המחירים למעלה, או שנתחיל לראות ירידות. אני מאמין שהאופציה הראשונה יותר ריאלית".

יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן הפועלת בעיקר בקרב המגזר החרדי, מסכים עם הדברים. "ברבעון הראשון והשני של 2017 אנו רואים ירידה משמעותית במכירות, ואף קיפאון בהיקף העסקאות בחלק מערי הפריפריה", הוא מציין, "אך למרות הירידה בהיקף העסקאות - אנו עדיין לא רואים ירידת מחירים חדה; וגם לא נראה בעתיד הקרוב, הודות לביקוש שממשיך להיות קשיח ביחס להיצע הנמוך".

עם זאת, ממשיך ערבליך, בשנה החולפת ישנה התמתנות בעליות המחירים, ואנו נמשיך לראות זאת גם בהמשך השנה ובשנה הבאה; ואף ייתכן שנראה ירידות מחירים קלות בפריפריה. צריך להבין שחוק כלים שלובים לא עובד בענף הנדל"ן, מאחר שתיאורטית - המחירים יכולים לרדת בראשון לציון לעומת תל אביב, שם המחירים ימשיכו לעלות בגלל היצע נמוך וביקוש גבוה, והיעדר תוכנית מחיר למשתכן. נראה שהשוק ממשיך להיות מאתגר, והחוכמה היא ללמוד איך לעקוף אותו - ולא להילחם במצב הקיים".

במשרד האוצר סירבו להתראיין או לתת הערכות בנוגע למגמות בשוק בשנה הבאה, ומסרו את הדברים הבאים: "סקירות מסודרות של הכלכלן הראשי באוצר מפורסמות מדי חודש, כל אחד יגזור מהם כהבנתו".

פטריציה אורקיולה מתכננת את הפנטהאוז במגדל מאייר (ראובן קסטרו , רובי קסטרו)
שוק היוקרה ימשיך לדשדש. מגדל מאייר בתל אביב (צילום: ראובן קסטרו)