פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      דירות זולות ליד בתי ספר נחשבים - יש דבר כזה?

      בתי ספר שמובילים בהישגי תלמידים, מצויים לרוב בערים חזקות מבחינה סוציו-אקונומית. לרגל החזרה ללימודים, בדיקה שערך אתר מדלן עבור וואלה! נדל"ן חיפשה היכן בכל זאת ניתן למצוא דירות זולות יחסית בקרבת מוסדות לימוד מצטיינים. האם העיר שלכם ברשימה?

      דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
      (צילום: shutterstock)

      בתי ספר שמובילים בהישגי תלמידים בבחינות המיצ"ב של משרד החינוך, לרוב ממוקמים ברשויות מקומיות (או בשכונות) חזקות מבחינה כלכלית-חברתית. לכן המסקנה המתבקשת היא שקיימת התאמה בין רמת חינוך גבוהה למחירי דיור גבוהים. לרגל החזרה ללימודים, בדיקה מיוחדת שערך אתר מדלן עבור וואלה! נדל"ן בחנה האם הנחת היסוד הזו באמת נכונה.

      במסגרת הבדיקה, נבחנה השאלה - באילו יישובים התושבים מקבלים "תמורה טובה" למחיר הדירה בפרמטר החינוך. במילים אחרות: היכן ניתן למצוא דירות זולות יחסית עם רמת חינוך טובה. לצורך כך נערכה השוואה בין מדד החינוך של מדלן, המבוסס על הישגי התלמידים בבחינות המיצ"ב בבתי הספר ברחבי הארץ, לבין רמת מחירי דירות בנות ארבעה חדרים מיד שנייה (לפי עסקאות שנסגרו מיולי 2016 עד יולי 2017). על פי הממצאים, הקורלציה בין רמת חינוך גבוהה למחירי דירות גבוהים אינה בגדר "כלל ברזל".

      מהבדיקה עולה כי יישובים שבהם ניתן למצוא דירות במחיר נמוך יחסית, לצד מערכת חינוך ברמה גבוהה (לפי דירוג מדד מדלן לחינוך), ממוקמים לרוב בפאתי הערים הגדולות. למשל: גבעת שמואל, יהוד וגדרה במרכז ובשפלה; זיכרון יעקב, יוקנעם עלית והקריות (ביאליק ומוצקין) בצפון. ביישובים אלו מחיר הקרקע נמוך יותר מבערים הגדולות ומישובים הקרובים יותר למרכזי התעסוקה; ומצד שני הם נהנים ממערכת חינוך עירונית איכותית, והגירה של אוכלוסייה חזקה.

      לקריאה נוספת:
      צניחה של מעל 90%: רוכשי הדירות ויתרו על הטבות משכנתא מהמדינה
      מחיר למשתכן: דירת 3 חדרים בפחות ממיליון שקל בנתניה
      הסכם גג בדרך לנהריה: 10,000 דירות חדשות אושרו במועצת העיר

      יהוד וגדרה: רמת חינוך גבוהה, מחירים סבירים

      על פי מדלן, רמת החינוך של בתי הספר ביהוד-מונוסון מצויה בעשירון השמיני, בעוד המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים מיד שנייה עומד על כ-1.75 מיליון שקל. לשם השוואה, בהרצליה רמת החינוך זהה לרמה ביהוד, אולם המחיר הממוצע לדירה דומה גבוה בכ-30% ועומד על 2.27 מיליון שקל. נזכיר כי מדד מדלן לחינוך מבוסס על תוצאות בחינות המיצ"ב בשנים 2012-2016.

      בשוהם, רמת החינוך על פי מדד מדלן מדורגת בעשירון השמיני (ציון 72), בדומה לרמת החינוך בגדרה. אולם דירת ארבעה חדרים יד שנייה בשוהם יקרה בכ-30% בממוצע לעומת דירה בעלת מאפיינים דומים בגדרה.

      יוקנעם עלית בולטת בסקירה: הישגי התלמידים בעיר הם בעשירון השמיני במדד החינוך, בעוד המחיר הממוצע של דירה עומד על כ-1.23 מיליון שקל. באותו מחיר אפשר למצוא דירה דומה בקריית אתא, אולם רמת החינוך הממוצעת במדד מדלן לחינוך היא 60. בזיכרון יעקב, מדד דירוג החינוך נמצא בעשירון התשיעי (ציון 82), ואילו מחירי הדירות עומדים על 1.64 מיליון שקל.

      בקריית ביאליק מדד החינוך בעשירון השביעי (ציון 68) - ואילו מחירי הדירות עומדים על 1.09 מיליון שקל; ובקריית מוצקין מדד החינוך באותו העשירון (ציון 65) ומחירי הדירות עומדים על 1.115 מיליון שקל. נתון זה מעניין גם בהשוואה בין שתי הקריות - מוצקין יקרה יותר מביאליק, למרות שהציון שלה בדירוג מעט נמוך יותר (אם כי באותו העשירון).

      תמורה טובה על חינוך (יח"צ)

      השכונות בהן ניתן להשיג חינוך טוב ב"זול" בערים הגדולות

      למרות הדוגמאות של היישובים בפאתי הערים הגדולות, נראה כי גם ההנחה לפיה נידרש לשלם יותר על דירה שממוקמת בקרבה לבתי ספר מצטיינים תקפה גם בחלק מהשכונות החזקות בערים הגדולות. חרף הקורלציה בין מחירי דירות גבוהים לרמת חינוך גבוהה, איתרה הבדיקה מספר שכונות שבהן פועלים בתי ספר בעלי רמת הוראה טובה מאוד, לצד מחירי דירות נמוכים יחסית.

      כך, למשל, בשכונת נווה אביבים בצפון תל אביב ישנם שלושה בתי ספר יסודיים המדורגים בעשירון העליון של מדד החינוך, כאשר המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים מיד שנייה לפי לוח מדלן עומד על כ-3.8 מיליון שקל. אבל אם נלך דרומה יותר, נוכל למצוא דירה בעלת מאפיינים דומים בקרבת בתי ספר מצטיינים גם בשכונות כפר שלם ויד אליהו, בהן המחירים נמוכים משמעותית. כך, בעוד שבית הספר הממלכתי "תל חי" בשכונת כפר שלם קיבל בדירוג את הציון 90, הדירות בשכונה עולות כ-1.66 מיליון שקל; ובעוד שבית הספר הממלכתי-דתי "מודיעים" בשכונת יד אליהו קיבל בדירוג את הציון 97, הדירות בשכונה עולות 1.96 מילון שקל בממוצע.

      תמורה טובה על חינוך תל אביב (יח"צ)

      נעבור לירושלים: בשכונת בית הכרם המבוקשת, מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים מיד שנייה עומד על כ-2.44 מיליון שקל, ובית הספר הממלכתי יסודי "בית הכרם" נחשב לאחד מהטובים בעיר. אבל בשכונות אחרות אפשר למצוא דירות בקרבת בתי ספר יסודיים מובילים במחיר המתחיל ב-1.45 מיליון שקל (ראו טבלה).

      תמורה טובה על חינוך ירושלים (יח"צ)

      בחיפה, חלק משמעותי מבתי הספר המדורגים גבוה במדד החינוך, נמצאים בשכונות הכרמל - המאופיינות ברמת מחירים גבוהה יחסית. לדוגמא, המחיר הממוצע בשכונת אחוזה עומד על כ-1.53 מיליון שקל, ובתחומה מספר בתי ספר המדורגים בעשירונים גבוהים במדד. לעומת זאת, בשכונת קריית חיים (מזרחית), המחיר הממוצע נמוך משמעותית ועומד על כ-1.05 מיליון שקל - כאשר בתחום השכונה פועל בית ספר יסודי ממלכתי "ארלוזורוב" המדורג בעשירון התשיעי במדד החינוך. דוגמאות נוספות בטבלה.

      תמורה טובה על חינוך חיפה (יח"צ)

      בראשון לציון ריכוז ניכר של בתי ספר מצטיינים, הממוקמים בשכונות המבוקשות בחלק המערבי של העיר. למשל, בנאות אשלים נמצא בית הספר היסודי המצטיין בעיר שמדורג בציון 97, בעוד מחיר ממוצע עומד על כ-1.88 מיליון שקל. אלא שגם בשכונות המזרחיות ישנם בתי ספר המדורגים גבוה במדד, והמחירים נמוכים יותר (ראו טבלה).

      תמורה טובה על חינוך ראשון לציון (יח"צ)

      כמה עולה לקנות דירה ליד בית ספר נחשב בדרום הארץ?

      באשקלון ישנם שני בתי ספר יסודיים מצטיינים המדורגים בעשירון התשיעי במדד מדלן (בציון 87). הראשון הוא בית ספר ממלכתי דתי "תורני למדעים" בשכונת נווה הדרים, אשר בה מחיר ממוצע לדירה עומד על כ-1.23 מיליון שקל. השני הוא בשכונת כוכב הצפון, שבתחומה בית הספר היסודי ממלכתי "כוכב הצפון" המדורג באותו עשירון במדד. אך מחיר ממוצע לדירה נמוך בכ-25% ביחס למחיר בשכונת נווה הדרים, ועומד בממוצע על כ-980 אלף שקל.

      תמורה טובה על חינוך אשקלון (יח"צ)

      באשדוד השכנה בתי ספר מהמצטיינים בעיר ממוקמים בשכונות עם רמת מחירים נמוכה יחסית. על פי הבדיקה, הסכום הנדרש לרכישת דירה בסביבתם מתחיל בכ-1.22 מיליון שקל ברובע ח' (דוגמאות נוספות בטבלה). לשם השוואה, בשכונת הקריה/הסיטי נמצא בית ספר דתי ממלכתי מצטיין "הקריה" שמדורג בעשירון התשיעי, כאשר המחיר לדירה עומד על 1.7 מיליון שקל.

      תמורה טובה על חינוך אשדוד (יח"צ)

      בבאר שבע, בית הספר היסודי המדורג גבוה ביותר במדד החינוך (בעשירון העליון) נמצא בשכונת רמות, שם מחיר דירת ארבעה חדרים הוא 1.2 מיליון שקל. עם זאת, ישנם בתי ספר המדורגים בעשירון השמיני, ואילו הסכום הנדרש לרכישת דירה בסביבתם עומד על פחות ממיליון שקל, כדוגמת בית ספר "גבים" בשכונה יא' ובית ספר "מולדת" בשכונה ט'.

      תמורה טובה על חינוך באר שבע (יח"צ)