כך זינק מספר הדירות המתוכננות בתל אביב ב-300%

צפיפות בלי הפסקה: ב-2013 הופקדה תוכנית מתאר עירונית לתל אביב-יפו, שכללה יעד לתכנון 30 אלף דירות עד שנת 2025. אך לוואלה! נדל"ן נודע כי כאשר התוכנית אושרה - היקף יחידות הדיור קפץ פי ארבעה ל-120 אלף דירות. איך זה קרה? בדיקה

בניין בניינים בנייה נדלן נדל"ן דיור תל אביב ת"א נוה צדק נווה צדק (ראובן קסטרו)
תוכל לקלוט עוד מאות אלפי תושבים? תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

בשנה האחרונה, כמעט עשור לאחר שיצאה לדרך, אושרה תוכנית המתאר של תל אביב-יפו. מדובר בתוכנית עירונית, אשר מתווה את קווי התכנון הכוללניים העתידיים של העיר ללא הפסקה עד שנת היעד 2025. תוכנית המתאר המאושרת קבעה יעד של הוספת כ-120 אלף דירות חדשות לעיר, בהיקף של 10 מיליון מ"ר לשטחי בנייה למגורים.

אלא שמבדיקת וואלה! נדל"ן עולה כי נוסח התוכנית כפי שהופקד רק כשלוש שנים לפני האישור, כלל יעדים צנועים בהרבה: תוספת של כ-30 אלף דירות בלבד על כשני מיליון מ"ר של שטחי בנייה למגורים בעיר. במילים אחרות, בפרק זמן של כשלוש שנים מרגע שהופקדה התוכנית ועד לאישורה - זינקו יעדי המגורים של העיר תל אביב פי ארבעה.

התוכנית כפי שאושרה קבעה יעד אוכלוסייה צפוי לשנים הקרובות בהיקף של כ-500 אלף תושבים (לעומת כ-426 אלף תושבים כיום). עם זאת, בעירייה ציינו לאחר האישור כי בשל מצוקת הדיור בעיר, קבעה התוכנית היקפי בנייה גבוהים למגורים שיאפשרו לתת מענה גם לגודל אוכלוסייה של כ-650 אלף תושבים.

בהתאם לכך הציעה התוכנית להגדיל את המלאי התכנוני בכ-120 אלף יחידות דיור חדשות - שמתווספות לכ-100 אלף יחידות דיור שטרם נבנו, הכלולות בתב"עות (תוכניות בניין עיר) מאושרות או בהליכי אישור. התוכנית שאושרה אמנם הטילה מגבלות על בנייה גבוהה בתחומי "העיר הלבנה", אך אפשרה גם הוספת שטחי תעסוקה ומסחר במספר מוקדים בעיר, לצד בנייה בהיקפים גדולים גם באזורים מרכזיים - דוגמת התחנה המרכזית, כיכר אתרים או מתחם הקריה.

לקריאה נוספת:
למרות ההתנגדויות: נחתם הסכם גג באשדוד לבניית 30 אלף דירות
מחצית מהדירות במחיר למשתכן בפריפריה ימכרו בשוק החופשי
חשש מקרטל בענף המנופאים: הוגשה תלונה לרשות ההגבלים

מומחה: "קיימות מגבלות שלא יאפשרו את הבנייה בעתיד הנראה לעין"

במסמכי התוכנית המופקדת הסבירו עורכי התוכנית את התוספת המתארית הצנועה יחסית, בכך שההיצע הריאלי של הדירות המתוכננות בעיר עמד אז על כ-45 אלף יחידות דיור. לכן, על מנת להשיג את יעד האוכלוסייה לשנת היעד נדרשות עוד כ-26 אלף יחידות דיור בלבד.

ההערכה בתוכנית המופקדת הייתה כי עד שנת היעד של התוכנית ימומשו כ-30% מסך פוטנציאל יחידות הדיור המוצעות בתוכנית המתאר, כלומר כ-12 אלף דירות בלבד. אולם בתוכנית שאושרה, בסופו של דבר, הוחלט כי תוספת הדירות תעמוד על 117 אלף (לא כולל תוכניות אחרות בהליכי תכנון) וכי תוספת השטח תעמוד על כ-10 מיליון מ"ר.

עו"ד גלעד שמעון ממשרד עוה"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן ותכנון ובנייה, התייחס בשיחה עם וואלה! נדל"ן לפער ואמר כי "הקפיצה האדירה, כמעט פי ארבעה, שאנו רואים בין מספר יחידות הדיור ושטחי המגורים שהוצעו בתוכנית המופקדת ובין המספרים המקבילים שאנו רואים בנוסח התוכנית שאושרה - בהחלט מפתיעה. זאת בהתחשב בכך שהנחת היסוד היא כי תוכנית אמורה להיות מאושרת להפקדה רק לאחר שבוצעו כל הבדיקות הנחוצות. ייתכן שהצורך לבצע עדכונים כה משמעותיים נבע, בין היתר, מהלחץ הרב המופעל בשנים האחרונות על רשויות מקומיות להגדיל את זכויות הבנייה ואת כמות יחידות דיור היוצאות לשוק".

שמעון ציין עוד כי "יש לקחת בחשבון, שביחס לחלק לא קטן מזכויות הבנייה שאושרו באופן מתארי בתוכנית זו - קיימות מגבלות שככל הנראה לא יאפשרו את מימושן בעתיד הנראה לעין. כמו למשל כל אזור התחנה המרכזית החדשה, אשר מימוש הזכויות בו מותנה בפינוי בפועל של התחנה המרכזית, דבר שלא צפוי להתרחש בשנים הקרובות".

כך זינק מספר הדירות בתל אביב: הפער בין התוכנית המופקדת לתוכנית המאושרת

עיריית תל אביב: "השינויים - דווקא בגלל התנגדויות לתוכנית"

ומה אומרים בעיריית תל אביב? בעירייה ציינו כי עיקר השינוי נבע דווקא בשל התנגדויות שהוגשו לנוסח המופקד. "בעקבות ההתנגדויות לתוכנית המתאר, שבהן נטען כי התוכנית המופקדת אינה כוללת פוטנציאל מספק למגורים, נעשתה חשיבה מחודשת לגבי תכנון המגורים בעיר ופרוגרמת המגורים עודכנה".

בעירייה ביקשו לפרט את מרכיבי ההבדל בין התוכניות ומסרו: "הכללת המגורים באזורי תעסוקה (עד 25% מסך כל השטחים) התבטאה בתוספת של למעלה מ-20 אלף יחידות דיור. עדכון התמריצים למתחמי התחדשות מגורים כללה תוספת של למעלה מ-440 אלף יחידות דיור. הגדלת הזכויות באזורי מגורים כללה תוספת של למעלה מ-25 אלף יחידות דיור. שאר ההפרש מורכב מיחידות דיור שנובעות מתמ"א 38, הסרת מגבלות הצפיפות באזורי מגורים והגמשת הוראות לתמהיל השימושים באזורים מעורבים".

בעירייה ציינו עוד כי "התוכנית אושרה לאחר שהופקו לקחים מהתוכנית המקורית, על ידי תיקון הפרוגרמה למגורים כפי שהופיעה בטבלאות התוכנית המופקדת, וזאת על ידי הוספת פוטנציאל של כ-25% נוספים משטחי הבנייה לאזורי התעסוקה למגורים. כמו כן, פוטנציאל הנובע מתמ"א 38 באזורים בהם אין תוכנית כוללת או מסמך מדיניות.

"בנוסף נערכו תיקונים בתוכנית המופקדת, כחלק מהמענה להתנגדויות שהוגשו לתוכנית המתאר תא/5000, ובהן הוצע להגדיל את פוטנציאל המגורים בתוכנית במסגרת התנגדות מהנדס העיר, וזאת על ידי הגדלת זכויות הבנייה באזורי המגורים, עדכון תמריצים במתחמי התחדשות עירונית, הגדלת פוטנציאל המגורים באזורים המעורבים (בעיקר במבואות יפו בצפון יפו) והסרת מגבלות צפיפות באזורי מגורים. תיקונים אלה, שהתקבלו על ידי חוקר התוכנית ואושרו על ידי הוועדה המחוזית, מגדילים את פוטנציאל יחידות דיור הנובע מתוכנית המתאר לכ-120 אלף יחידות דיור נוספות - ומעניקים מענה ראוי למצוקת המגורים בעיר".