פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מחירי הדירות יטפסו, הארנונה תעלה: איחוד רשויות, היום שאחרי

      שר הפנים הכריז כי איחוד של תל אביב-יפו עם בת ים יקרה רק ב-2023. עד שזה יקרה, אם בכלל, שמאים מסבירים כיצד איחוד רשויות צפוי להשפיע על ערכי הנדל"ן בערים

      קונטיינרים עם ציור ספינה מתחם הריביירה טיילת בת ים (מערכת וואלה! NEWS , נתי רייכר)
      האיחוד יקרה או לא יקרה? טיילת בת ים (צילום: נתי רייכר)

      שר הפנים, אריה דרעי, הודיע בתחילת השבוע כי בכוונתו לקבל את ההמלצה לקדם איחוד רשויות בין תל אביב-יפו לבת ים, אולם מדובר במהלך שצפוי לצאת לפועל רק בעוד שש שנים, בשנת 2023. דרעי אמור לעדכן את בג"ץ בנושא, לאחר שב-2014 עתרה עיריית בת ים נגד היוזמה, ודרשה להקים ועדת חקירה לחלוקת הכנסות בין העיריות בת ים, ראשון לציון, חולון ותל-אביב יפו. למרות העתירה הוועדה דווקא המליצה על איחוד.

      בעיריית תל אביב ראו בהודעת דרעי דחייה הלכה למעשה של האיחוד. "עמדת משרד הפנים, כפי שפורסמה, משמעותה שאיחוד הערים לא ייצא לדרך", נמסר, "עיריית תל אביב יפו נתנה את הסכמתה לביצוע איחוד בצורה מהירה כדי שיושלם עד סוף שנת 2018 - ולא עד סוף שנת 2023. כך גם המליצה ועדת החקירה שדנה בנושא. קצבנו את לוחות הזמנים הנדרשים לקבלת החלטות עד פסח 2017, ולצערנו לאחר שהושגו כבר הסכמות משרד האוצר - משרד הפנים לא קיבל החלטה ונקט עמדה חסרת משמעות מעשית".

      בעירייה הוסיפו כי "הייתה זו הזדמנות חד פעמית, שבה התגייסה עיריית תל אביב-יפו באופן תקדימי לביצוע האיחוד באופן מהיר כדי לקיים ב-2018 בחירות לעיר מאוחדת, כפי שהמליצה ועדת החקירה; כל בר דעת מבין שדחיית האיחוד ל-2023 משמעה שהאיחוד בוטל ולא יתבצע. במדינת ישראל לדחות כך את המהלך זה כמו לחתום על קרח. אנו מצרים על כך".

      לקריאה נוספת:
      תוך שלוש דקות: יזמית ישראלית גייסה 6.8 מיליון דולר לפרויקט מגורים בארה"ב
      משקל המשקיעים בעסקאות נדל"ן בשפל של 14 שנה
      המדינה תקדם קרוב ל-30 אלף דירות בהליך מהיר, חלקן על קרקעות פרטיות

      דיפולט (יח"צ , פסטיבל הקולנוע ירושלים)
      בתל אביב ציפו לאיחוד בשנה הבאה. טיילת תל אביב (צילום: יח"צ)

      ארנון גלעדי, המשנה לראש עיריית תל אביב-יפו, חיזק את תגובת העירייה. בשיחה עם וואלה! נדל"ן אמר: "שר הפנים דרעי אימץ מומחיות חדשה - אי קבלת החלטות. כמו שהוא נמנע בסוגיית פתיחת המרכולים בימי שבת, כך גם פה. הדחייה לשנת 2023 היא לעג לרש. שש שנים במושגים של רשויות מקומיות הן נצח, במיוחד כאשר שני הצדדים הודיעו כבר מזמן על הרצון להתאחד".

      לדברי גלעדי, המשמש גם יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בעיר ללא הפסקה, "צריך להבין שבת ים היא רשות מקומית גירעונית, ובכוחו של האיחוד לגרום להתפתחות אורבנית מואצת באזור ולשיפור ניכר ברמת השירותים הניתנים לתושב. חבל ששר הפנים מונע זאת במו ידיו".

      בעוד שבעיריית תל אביב-יפו מעוניינים באיחוד, בעיריית בת ים לא ממש נלהבים בלשון המעטה מהיוזמה. מהעירייה נמסר בעקבות הודעת דרעי כי "אנחנו דורשים פתרון מיידי לבעיית התקציב של בת ים, שנוצר כתוצאה מהסחבת בקבלת ההחלטות בממשלה. אנחנו דורשים משר האוצר, משה כחלון, פתרון מיידי כדי למנוע נזק לעיר ולתושביה, אשר נמצאים בתנופה פיתוח אדירה. כל מהלך יעשה אך ורק בהסכמה ועל דעת רוב תושבי בת ים".

      "דחיית האיחוד בשש שנים משמעה מות נשיקה", טוענת האדריכלית רותי הרשקוביץ ממשרד בר הרשקוביץ אדריכלים, מומחית להתחדשות עירונית. לדבריה, "מדובר בפספוס הזדמנות היסטורית לאיחוד בין שתי הערים, מה שהיה מביא להתחדשות עירונית מקיפה בעיר המאוחדת, מיצוי זכויות הבנייה ולחיסכון אדיר של כספי הציבור".

      הערכות: מחירי הדירות בבת ים יטפסו ב-10%

      עד שהאיחוד הזה יקרה, אם בכלל, בדקנו עם שמאי מקרקעין מה צפויות להיות ההשלכות על ערכי הנדל"ן בערים, בעיקר בבת ים. "איחוד רשויות הוא בעיקר לטובתה של העיר בת ים", אומר בריאיון לוואלה! נדל"ן עו"ד חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין הנכנס. "היא תמותג טוב יותר מכפי שהיא ממותגת היום, היא תהפוך להיות חלק ממדינת תל אביב, תרתי משמע, גם פיזית וגם הגדרתית - וזה יעשה לה רק טוב".

      אשר למחירי הדירות, השמאים מעריכים כי ככל שאיחוד ייצא לפועל, כך יעלה ערך הדירות בבת ים בשיעור של כ-10%. "להערכתי תהיה עלייה שיכולה להגיע עד 10% של מחירי דירות בבת ים ברגע שהיא תיקרא תל אביב", ממשיך מסילתי. "בתל אביב, אגב, לא יהיה תהליך הפוך. מחירי הדירות בשכונות כמו הצפון הישן, בבלי וצהלה לא יירדו בגלל שסיפחו את בת ים מדרום".

      "האיחוד לא יגרום לשינוי בתל אביב, אבל בהחלט יעלה כלפי מעלה את מחירי הדירות בבת ים, בסדר גודל של עד 10%", מחזק את הדברים השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "צריך להבין - מדובר פה במיתוג של תל אביב, ונשאלת השאלה כיצד יתבצע האיחוד. אם בת ים תשמור על השם שלה, והשם של העיר המאוחדת יהיה תל אביב-יפו-בת ים - זה קצת יוריד מהאטרקטיביות".

      "אבל", ממשיך דנוס, "אם השם בת ים יעלם ויישאר רק השם תל אביב - זה ישתנה. יש פערים של יותר מ-100% במחירי הדירות בקו החוף בתל אביב לעומת בת ים. בעוד שבעיר ללא הפסקה מדובר בסכום של כ-100 אלף שקל למ"ר לדירה עם נוף לים, בבת ים מדובר בסכום שמגיע לפחות מ-50 אלף שקל למ"ר".

      העובדה שבת ים תהנה מהמיתוג של תל אביב תשפיע לא רק על המיתוג ועל מחירי הדירות, אלא גם על השירותים העירוניים לתושב. "תל אביב זו עיר עשירה יותר, עם תקציבים רחבים יותר ומערכת ניהולית משומנת היטב. גם נושא התכנון העירוני מתקדם יותר משום שתל אביב היא ועדת תכנון ובנייה עצמאית ויש לכך יתרונות כמו קידום תכניות להתחדשות עירונית - וזה טוב לבת ים", מסביר דנוס.

      בת ים (ShutterStock)
      שיקול כלכלי. בת ים בשקיעה (צילום: Shutterstock)

      הארנונה תעלה? ייתכן מאוד שתהיה הצדקה

      השיקול העיקרי באיחוד הרשויות הוא כלכלי. "לא חייבים לאחד את הרשויות", טוענת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "אפשר לתת לבת ים ליהנות בצורה צודקת ונכונה בחלוקת הכנסות שוויונית יותר, ולקבל החלטה של שיתוף כלכלי".

      היא מודה כי בפן החברתי יכולים להיות יתרונות לאיחוד, אך לדבריה יש גם סכנות. "ברגע שמסתפחים לתל אביב אולי המיתוג של בת ים יעלה, אך יכול להיות שהיא תהיה האחרונה בסדר העדיפויות ותישאר מוזנחת", אומרת בוגי. "יש סברה שאומרת שאיחוד רשויות יביא להתייעלות כלכלית - אבל העובדות מראות אחרת. בחלק מהמקרים זה הצליח כמו יהוד-מונוסון, אך בחלק גם לא".

      לדבריה, "כשבוחנים את המקרה של בת ים ותל אביב-יפו, נראה שיש כאן בעצם מאבק בין שתי רשויות הצמודות אחת לשנייה. בת ים טוענת שתכנית המתאר של תל אביב, המאפשרת לה להקים אזורי תעסוקה ואזורים נוספים שיספקו לה הכנסה כספית, יוצרת מצב של חוסר צדק חלוקתי. בתוך זה יש ועדת גבולות שמנסה למצוא פתרון - או של איחוד רשויות או של חלוקת משאבים".

      "ניתן לקבוע, למשל, שתל אביב-יפו תפריש לבת ים חלק מהכנסות הארנונה. מצב זה יסייע לבת ים להתקדם לעבר איזון כלכלי", היא ממשיכה. "תעריפי הארנונה למגורים בבת ים כיום נמוכים מהתעריפים בתל אביב - 42-70 שקלים למ"ר לעומת 37-86 שקלים למ"ר בהתאמה. סביר להניח שאם יבצע האיחוד והעיר בת ים תקבל את הייחוס של תל אביב-יפו, תהיה הצדקה להעלות את תעריפי הארנונה. האם עלייה זו תתבצע בפועל? על כך יחליטו קרוב לוודאי פרנסי העיר".

      תל אביב (ShutterStock)
      "אין סיבה להגדיל את תל אביב". מבט מלמעלה על העיר ללא הפסקה (צילום: ShutterStock)

      מי בכלל צריך תדמית של דרום תל אביב?

      אבל האם הדחייה של שר הפנים לשנת 2023 מצביעה, כמו שאמרו בעיריית תל אביב, על דחייה של היוזמה? לדברי אריה בר, מנכ"ל חברת מגדל טופ נדל"ן ולשעבר מנכ"ל משרדי הבינוי, הפנים והתחבורה שביצע מספר איחודי ערים בקדנציות שלו, "טוב מאוד שדחו את האיחוד. החיבור הנכון צריך להיות של בת ים עם ראשון לציון וחולון. זה האיחוד הנכון ביותר מבחינה כלכלית, חברתית וגיאוגרפית. אם האיחוד עם תל אביב-יפו ייצא לפועל, בת ים הייתה מקבלת תדמית של דרום תל אביב".

      בר הוסיף כי "אין סיבה להגדיל את תל אביב, ונכון יותר ליצור עיר חזקה נוספת לידה. בת ים, חולון וראשון לציון יחד היו יכולות להתקיים טוב הרבה יותר עם תל אביב לידן מאשר כל אחת לחוד. אמנם לתל אביב יש את האמצעים לסייע לבת ים, אבל זה לא חזות הכול. זה שדחו את האיחוד ל-2023 אומר למעשה שלא ברור אם האיחוד בכלל יתקיים. מי יודע מי יהיה שר הפנים באותה שנה ומה יהיה המצב הפוליטי. למעשה ההחלטה השבוע הייתה לא לקבל החלטה".

      "זה מהלך שיהיה קשה להעביר ברמה הפוליטית, כי המשמעות שלו בראש ובראשונה היא ביטול של משרות ציבוריות - צריך לראות איך השלטון המקומי יעכל את זה", מוסיף מסילתי. "אם איחוד כזה יקרה, בטח ירצו לבצע איחוד רשויות במקומות נוספים, והשלטון המקומי צריך להיות מסונכרן עם הממשלה כי יש לזה השלכות בעיקר של תעסוקה".

      לדבריו, "נכון שככל שמחוז יכול להתנהל בצורה מלוכדת, כך הוא יכול להביא תועלת כי יש יותר סנכרון והזנה של כל החלקים במחוז, תמיד עדיף שהדברים יהיו יותר מרוכזים. אבל צריך להיזהר מאיבוד רזולוציה, כי ברגע שהופכים לשלטון אחד גדול, עלולים לאבד את הירידה לפרטים קטנים, לא מצליחים להגיע לאזרח הקטן".