בוידאו: ארז כהן באולפן וואלה! NEWS על חוק מיסוי דירה שלישית
"עליית מחירי הדירות צפויה להיבלם בשנת 2017, וייתכן שאף נתחיל לראות ירידות מחירים לקראת סוף השנה" - כך מעריך היום (ראשון) בית ההשקעות אקסלנס, בסקירה שבוחנת את השנה הקרובה במשק הישראלי והעולמי.
הסקירה, אותה ביצע הכלכלן הראשי יניב חברון, כוללת התייחסות הן לשווקי המניות, הן למחירי הנפט והן למדיניות הריבית של בנק ישראל אך מתמקדת באופן משמעותי בתחום הדיור בישראל, בו מעריך חברון כי "אנו נמצאים על מפתנה של נקודת מפנה בהתפתחות מחירי הדיור בישראל. לציבור בישראל ייקח עוד קצת זמן לעכל זאת. אחרת, היינו רואים את המחירים יורדים כבר היום".
אחד הדברים המרכזיים שאליהם מתייחס חברון בהערכתו כי מדובר בשנת מפנה היא הריבית על המשכנתאות שצפויה להערכתו להתייקר השנה ולהביא לשינוי. "ריבית המשכנתא בישראל צפויה להתייקר השנה בעוד כ-0.5%, בהמשך להתייקרות של 0.8% ב-2016, ולדכא מעט את הביקושים לרכישת דירה. הרקע להתייקרות המשכנתאות הוא הלחצים לעליית תשואות האג"ח בעולם, שמשפיעים על האג"ח הממשלתיות בישראל".
לדבריו, עליית ריבית המשכנתא קריטית לרוכשי דירה ראשונה אבל אפילו יותר למשקיעים בשוק. "ההתייקרות מובילה למצב שבו בכלל לא בטוח שתשואת השכירות מכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא לבנק. קיים סיכוי סביר יותר שהמשקיעים יאלצו להשלים כמה מאות שקלים מדי חודש, מעבר לשכירות שתתקבל, כדי לכסות את ההחזר החודשי לבנק. להערכתנו, זו עשויה להיות נקודת שבירה עבור המשקיע הישראלי, שבמשך שנים התרגל לעובדה שלאחר ההחזר החודשי לבנק, נשארו בידו כמה מאוד שקלים מאותו תשלום שכירות".
עם זאת, לפני שנראה ירידה במחירי הדיור, נראה להערכת הכלכלן הראשי באקסלנס עלייה במחירי שכר הדירה: "התייקרות המשכנתא תוביל את המשקיעים לדרוש תשואה גבוהה יותר על השקעותיהם. מלבד הריבית על המשכנתא, להערכתנו חוק מס דירה שלישית יביא לעלייה במחירי השכירות, וזאת מתוך רצון בעלי הדירות להטיל חלק מהמס על השוכרים. גם הציפיות לשינוי מגמה במחירי הדיור עשויות להגדיל את הביקוש לשכירות בשלב ראשון, מה שעשוי לתמוך במחירי השכירות".
".
בכל הנוגע למס דירה שלישית, טוען חברון כי המס יוריד את כמות הדירות המוצעות לשכירות בשוק וכי הפגיעה תהיה בעיקר בבעלי הדירות הזולות בפריפריה כלומר דירות שהתשואה עליהן גבוהה יותר. "1,500 שקל מתוך השכירות החודשית עשויה להיות פגיעה קשה מדי עבורם, ולכן בטווח קצר תיתכן בלימה בביקושים של אותם משקיעים", מציין חברון.
חברון מעריך כי גורם נוסף שעשוי לסייע לדיכוי הביקושים לדיור הוא הרפורמה המוצעת בחברות הארנק אם כי גורם זה אינו זוכה לתשומת לב תקשורתית מספקת לדבריו. "החוק מחייב את בעלי חברות הארנק לשלם מס שולי גם על הרווחים הצבורים הקיימים בחברה. כלומר, אם בעלי חברת הארנק קנה דירה בכספי החברה, הנוסח הנוכחי של הרפורמה החדשה מחייב אותו לשלם את המס השולי הנגזר מערך הנכס - ואם אין לו את המזומן הדרוש לכך, הוא ימכור את הנכס. מדובר בפעולה נוספת שעשויה לתרום להגדלת ההיצע ולהפחתת לחצי הביקוש בהמשך".
בכל הנוגע לציפיות השוק, חברון מעריך כי הציבור הישראלי עודנו סקפטי בנוגע לאפשרות של ירידת מחירים והדבר מעכב בפועל את שינוי המגמה. עם זאת, בסקירת בית ההשקעות נכתב כי על מנת שבלימת מחירי הדיור תהפוך בהמשך להיפוך מגמה של ממש יהיה על הממשלה להמשיך בפעולות נוספות: "ללא הגדלה משמעותית של הבנייה ויצירת ציפיות אמיתיות לשינוי, הישיבה של הציבור על הגדר עשויה להיות זמנית ולאחריה יחל שוב גל ביקושים גדול".
דבר נוסף שאליו מתייחס חברון בסקירתו הוא רמת המינוף של משקי הבית, המהווה לדבריו את האיום הגדול ביותר על יציבות המשק הישראלי. "המינוף של משקי הבית, הכולל בתוכו גם את ההלוואות לדיור, עלה לרמתו הגבוהה מעולם. אנחנו עדיין לא במצבה של אירלנד לפני 2008 אבל מתקרבים לשם", נכתב.
"חלק מיסודות המשבר שהחלישו את אירלנד דומים מאוד לישראל: עלייה של יותר מ-200% במחירי הדיור 20 שנה קודם לכן, מינוף צרכנים ביחס לתוצר שנשק ל-200% ביחס להכנסה הפנויה ובעיקר אשראי, אשראי, אשראי. לכל אלה שמתהדרים ביחס חוב-תוצר נמוך של מדינת ישראל נזכיר כי יחס החוב-תוצר באירלנד לפני המשבר עמד על רמות שפל של 30% בלבד