בשבועות האחרונים החלה רשות מקרקעי ישראל לפרסם בעיתונות הודעות לחוכרי קרקעות חקלאיות במקומות רבים בארץ, ביניהם אזורי ביקוש במרכז הארץ - קריית אונו, רמת השרון, אור יהודה ועוד, בו היא מיידעת את החוכרים, כי על הקרקעות שבידיהם חלה תכנית המשנה את ייעודם. לפי ההודעה, בהתאם לחוק לקידום הבנייה ייאלצו החוכרים עתה להשיב את קרקעותיהם לידי המדינה.
עבור עשרות אלפי חוכרי החלקות בארץ, שהמתינו כל חייהם לשינוי ייעוד הקרקע כדי ליהנות מפירות הפיתוח וההשבחה, מדובר במכה קשה. רמ"י לוקחת מידם את הקרקע תמורת פיצוי קצוב בהתאם לייעודה החקלאי. הפיצוי המקסימלי הוא אפשרות לרכוש עד 25% מהמגרשים על פי ייעודם החדש - במחיר כמעט מלא וללא מכרז.
משמעות החוק מבחינת החוכרים היא ויתור אוטומטי על מיליארדי שקלים, שכן ברגע שישונה ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים, מסחר או תעסוקה, שוויו של כל דונם יעלה לאין ערוך. להתנהלות החוכרים יש חשיבות מכריעה אם ברצונם להשאיר בידיהם את מיטב הערך האפשרי מהקרקע. לפניכם מדריך קצר לחוכרים כיצד מומלץ להם להתנהל בנושא.
מהי חכירה ?
חכירה היא שכירות בקרקע לפרק זמן ארוך, בד"כ ליותר מחמש שנים, בין המחזיק בקרקע לבין המדינה באמצעות רמ"י.
מי מחויב בהחזרת הקרקע למדינה כעת?
כל מי שבינו לבין רמ"י קיים הסכם שכירות מקרקעין בתוקף, ובכלל זה גם הסכמים שפג תוקפם אך מקנים לחוכר אופציה להארכתם לתקופה נוספת, ובלבד ששונה ייעוד הקרקע לייעוד למגורים, באמצעות תכנית רחבת היקף לדיור.
מהיכן על החוכר לדעת על קיומן של התוכניות ועל חובת השבת הקרקע?
החובה על יידוע החוכר או בעל הזכויות בקרקע מוטלת על מגיש התוכנית לשינוי הייעוד, ובד"כ על רמ"י. עם הגשתה של תכנית שעתידה לשנות את ייעודן החקלאי של החלקות, על רמ"י לעדכן את בעלי הקרקעות. הדבר מתבצע על ידי משלוח דואר רשום ובמקביל פרסום הודעה בעיתונות המהווה הודעה לחוכר לכל דבר ועניין.
תוך כמה זמן צריך חוכר למסור את הקרקע למדינה?
לאחר הודעת העדכון, תשלח רמ"י לחוכרים הצעה להתקשר בהסכם השבה בה יצוין גם סכום הפיצוי. על מנת לקבל את מלוא הפיצוי, על החוכרים לחתום על ההסכם בתוך 60 ימים מיום שליחת ההודעה ולהשיב את הקרקע כשהיא פנויה. מדובר בתקופת זמן קצרה מאד ולכן נדרשת ערנות להודעות שמקבל החוכר שכן עליו לדאוג בפרק זמן קצר הן להליך הפיצוי המגיע לו והן לפינוי הקרקע מכל שימושיה.
ערנות וטיפול מוקדם בהודעת המדינה, תעניק זמן רב יותר לחוכרים להתארגנות טובה ונכונה לעמידה בתנאים ולפינוי והשבת הקרקע.
איזה פיצוי מציעה רשות מקרקעי ישראל?
הפיצוי שניתן לחוכר נחלק לשניים - סכום קצוב פר דונם, אותו קבעה רמ"י בטבלאות הקצאה ומשתנה בהתאם למצב הקרקע - האם היא מעובדת ואילו גידולים מגדלים עליה. הפיצוי על פי הטבלאות הוא עד לסכום מקסימום של 30,800 שקלים פר דונם ועד לתוספת של 50% מסכום זה אם החוכר שיתף פעולה עם רשות מקרקעי ישראל בהליך השבת הקרקע. בנוסף, ניתנת לחוכר הזכות לרכוש בין 20% ל-25% מהמגרשים על פי התוכנית (בהתאם למיקום הקרקע בארץ), ללא מכרז, ולשווקה לבנייה למגורים או למסחר.
האם זוהי הטבה לרוכשים ?
בפועל החוכרים אינם מקבלים שום דבר בחינם. ההטבה היחידה הינה פטור ממכרז. בכל מקרה יכולת ההתנגדות למהלך מזערית . הסיטואציה דומה מאד למצב של הפקעת קרקע. המדינה בפועל מפקיעה את הקרקע אלא שהפעם למגורים במקום לצורכי ציבור. מכיוון שזו עת של שעת חרום בכל הנוגע לפתרונות דיור למגורים וריסון מחירי הדירות.
הפיצוי אמור להיות דומה למה שמקבל מי שהופקעה ממנו קרקע לצרכי ציבור אולם בפועל הפיצוי המוצע לחוכרים מינימלי - זכות לרכוש את הקרקע במחיר מלא ורק חלק קטן ממנה תוך פטור ממכרז וללא כל הנחה בתשלום".
אז האם הגזירה של המדינה היא סוף פסוק עבור כל בעלי הקרקעות החקלאיות במדינה?
במידה והחוכר לא ישתף פעולה עם הליכי ההשבה, החוק מאפשר לרמ"י להוציא נגדו צו פינוי הקרקע, לכן השבת הקרקע היא חובה. עם זאת, הפיצוי על פי ברירת המחדל שמציעה רמ"י, בהחלט אינו מהווה סוף פסוק. לחוכר יש אפשרות לדרוש שתבוצע שומה פרטנית וכן יש לו אפשרות לנהל מו"מ על המגרשים בהם יקבל זכות יזום.
לכל חוכר הזכות להגיש השגות ולפנות באמצעות אנשי מקצוע מתאימים לבקשת שומה פרטנית. במקרה כזה מציג החוכר באמצעות הייעוץ המקצועי שקיבל, שומה מטעמו ביחס לשווי הפיצוי שהוא סבור שמגיע לו, כפי הנהוג בהליכי השגה על שומות רמ"י.
באילו מקרים מומלץ לבחור במסלול שומה פרטנית ?
במידה ומדובר בקרקע חקלאית מעובדת בגידולים יקרים במיוחד כדאי לשקול מסלול שומה פרטנית ולא להסתפק בפיצוי על פי טבלאות זכויות על פי החלטות רמ"י. כדאי להתייעץ עם איש מקצוע המתמחה בתחום השומה החקלאית לפני קבלת החלטה אם ללכת למסלול טבלאות הזכויות או למסלול שומה פרטנית, לא ניתן לפצל את המתחם לשומה פרטנית בחלקו וטבלאות בחלקו, ההחלטה הינה גורפת למתחם ההשבה כולו.
כיצד ניתן למקסם את התמורה בגין זכות היזום?
כאמור, ניתנת לחוכר זכות יזום על מגרשים בתחום התוכנית החדשה ששווים 20% מהשווי הכולל של המגרשים בתוכנית החדשה. החוכר רשאי לקבל זכות ייזום ללא מכרז אבל עליו לשלם לרמ"י דמי היוון מלאים בשיעור של 91% משווי הקרקע. לצורך כך יש לבחון את שווי המגרשים המוצעים לחוכר, לבחון חלופות שונות, יעודים שונים (מגורים, מסחר וכו) כדי לממש באופן מיטבי את זכות הייזום.
המלצות:
מומלץ תחילה כי כל חוכר יעבור עם איש מקצוע על ההסכמים שלו מול רמ"י ויכיר את תנאיו וככל שיש צורך יפנה לעו"ד שיבחן את תנאי ההסכם.
כמו כן מומלץ לכל חוכר, ובקרקעות חקלאיות בעיקר, להפנות תשומת ליבו לפרסומים בעיתונים בעניין השבת קרקעות לרמ"י.
לבסוף מומלץ, כי מיד עם קבלת הודעה על חובת השבת הקרקע לרמ"י ייעזר החוכר בשמאי על מנת לדאוג כי יידע את מלוא זכויותיו וינצל את הזמן לטובתו כדי לקדם תכנית פעולה מתאימה עבורו להשבחת חלק הקרקע היחסי שביכולתו לרכוש ועל מנת שיינתנו לו הפיצויים המרביים בעבור הקרקע הנוספת.
עו"ד צבי שוב הנו מומחה לנדל"ן ותכנון ובניה. שמאית המקרקעין נחמה בוגין היא גם אגרונומית בהכשרתה