הניסיונות להוריד את מחירי הדיור מלווים את השיח הישראלי זה כמה שנים טובות. עם זאת דרך הטיפול בהפחתת מחירים של דירות יד שנייה וחדשות וכן במחירי השכירות הגבוהים - נשארה זהה לאורך השנים: העלאת המיסוי על ציבור המשקיעים. הפעם, תחת ניהולו של שר האוצר, משה כחלון, רשות המיסים מגבירה את מאמצי גביית המס מבעלי דירות, ומוסיפה מס חדש לבעלי דירה שלישית ומעלה.
הבעיה היא שדרך ה"לוחמה" במחירי הדיור המאמירים, לא הוכיחה את עצמה לאורך שנים רבות ולא בכדי. גם הפעם החשבון יוגש לשוכרי הדירות - אותם לקוחות שבויים של בעלי הנכס - שישלמו את מלוא מחיר המיסוי.
אבל יש עוד ניזוקים מהמהלך הזה והוא משפרי הדיור. מדובר בכל אלה שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה שתחליף את דירתם הנוכחית. לא מעט זוגות צעירים מחזיקים כיום בדירה שמספר החדרים בה קטן מדי, ואין להם כל אפשרות לשדרג אותה עם הרחבת המשפחה. הפתרון המיידי של זוגות אלה הוא להשכיר את הדירה שנמצאת בבעלותם ולשכור דירה אחרת, שמתאימה למשפחתם המורחבת. הבעיה היא שלפי החוק הנוכחי, ייתכן שהכנסותיהם משכר דירה יהיו חייבות במס, וזאת ללא אפשרות לקזז את הוצאות שכר הדירה לאותה דירה שהם שוכרים.
גם זוגות צעירים שבחרו לרכוש דירות באזורי פריפריה במחירים נמוכים ולהשכירן, ומנגד לשכור דירה במרכז הארץ, ניזוקים ממהלך המיסוי שיזם כחלון. זוגות אלה לא יוכלו לקזז את הוצאות שכר הדירה שהם שוכרים מההכנסות שהם מקבלים משכר דירה.
נבחן לדוגמה משפחה שבבעלותה דירת שלושה חדרים. משפחה זו משכירה את הדירה שבבעלותה ב-6,000 שקל בחודש, ושוכרת דירה ב-7,500 שקל, ובכל זאת חייבת במס על הכנסות של 6,000 שקל בחודש, בהתאם לאחד ממסלולי המיסוי שמציע האוצר. בפני המשפחה עומדות שלוש אופציות. הראשונה: לבחור במסלול שבו הכנסות השכירות יהיו פטורות ממס, אם הן נמוכות מתקרת הפטור, שנכון לשנת 2016 עומדת על כ-5,030 שקל. הדרך השנייה שניצבת בפני המשפחה היא לבחור במסלול שבו יוכלו לשלם מס שולי במקרה שבו ההכנסות החודשיות משכירות עולות על תקרת הפטור. במקרה כזה יכירו בהוצאות הפחת של הדירה בניכוי הקרקע, ובכל הוצאה שניתן לייחס להכנסות השכירות. הדרך השלישית היא לשלם את סכום המס המינימלי 10% על ההכנסות ברוטו ללא קיזוז הוצאות.
במקרה שהמשפחה תבחר באופציה השלישית, הסכום לתשלום יהיה 600 שקל בחודש. עבור המשפחה הזו המשמעות היא הפסד כלכלי מהכנסות שכר דירה, אם מצרפים להכנסות אלה את הוצאות המעבר לדירה מושכרת בשכר דירה גבוה יותר. במצב זה ההוצאה שיהיה על המשפחה להוציא כדי לשפר את דירתה תהיה עלות שכר הדירה שהיא שוכרת בסך 7,500 שקל בתוספת מס של 600 שקל שעליה לשלם על הכנסתה. כך קורה שבמקום שההוצאה הכוללת תהיה רק עלות השכירות היא מגיעה לכ-8,100 שקל.
הפתרון למצב זה פשוט ביותר, וניתן לקדמו עם חקיקת המיסוי על דירה שלישית: תושבי ישראל שיש בבעלותם דירה מושכרת, יורשו לקזז את דמי השכירות שהם משלמים לטובת מגורים. במצב זה רשויות המס יגבו מס אמת בכל אותם מקרים שבהם ההכנסות עולות על הוצאות השכירות. ההצעה כאן מתייחסת לבעלי דירות תושבי ישראל בלבד מאחר שהחוק המתייחס להכנסות משכר דירה של משקיעים זרים והכנסות שכר דירה מחו"ל שונה.
כשבוחנים את חלופות המיסוי שמציע האוצר ניתן לראות שהמחוקק שכח את מעמד הביניים. אם כחלון, שחרט על דגלו את העזרה בדיור בדיוק לאוכלוסייה זאת, לא יפנה את תשומת לב לעניין, ניסיונותיו להפחית את מחירי הנדל"ן ייכשלו, כפי שנכשלו הניסיונות של כל קודמיו.
הכותב הוא שותף וראש חטיבת המס, בפירמת בייקר טילי ישראל