פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הביקוש נרגע, המחירים לא: הדירות במודיעין התייקרו ב-10%

      מאות דירות מוזלות ישווקו במודיעין במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" – בשכונת המע"ר ובשכונת הציפורים. אולם בדיקה מיוחדת של אתר מדלן שבוצעה עבור וואלה! NEWS מצאה כי למרות שהביקוש לדירות בעיר מעט הצטנן השנה – הרי שהמחירים לא הפסיקו לעלות

      הביקוש נרגע, המחירים לא: הדירות במודיעין התייקרו ב-10%

      במשרד השיכון והבינוי - וגם במשרד האוצר מעריכים כי שיווק דירות מוזלות במסגרת "מחיר למשתכן" – יצננו את הביקושים. ביממה האחרונה, התבטא בנושא גם שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט בעצמו ואמר כי "כאשר האזרחים מתחילים לראות את מחיר למשתכן קורם עור וגידים, זה מרסן באופן טבעי את הביקושים". אולם בדיקה מיוחדת של אתר מדלן, שבוצעה עבור וואלה! NEWS' בנוגע לשוק הנדל"ן בעיר מודיעין – חושף כי נכון להיום, למרות שיווקן כ-670 דירות מוזלות בתוכניות הממשלתיות בעיר ועל אף שהביקוש הצטנן מעט – הרי מחירי הדירות מסרבים להצטנן.

      לקריאה נוספת:

      מחקר חדש: שוק הדיור רווי - חשש ממפולת מחירים וקריסה בענף הבנייה
      16 שנים לאחר שאישרה - עיריית ראשל"צ קוברת פרויקט פינוי בינוי
      מחקר: במודיעין יותר מדי שטחים פתוחים - התושבים נפגעים

      שתי השכונות שבהן מתרכז מאמץ השיווק של הדירות המוזלות הן שכונת הציפורים ושכונת המע"ר (מרכז עסקים ראשי) במודיעין. על פי התכנון שכונת הציפורים תכלול כ-1,000 דירות, מתוכן שווקו בשנתיים האחרונות כ-130 (מתוך 170) דירות בנות 3 חדרים במסגרת תכנית מחיר למשתכן במתכונתה הישנה. בשכונת המע"ר, לעומת זאת, ייבנו כ-1,500 דירות מתוכן כ-500 דירות מוזלות ישווקו לזוכי הגרלות מחיר מטרה בחודשים הקרובים. הדירות הללו צפויות להתאכלס בשנים 2017-2019.

      אם בוחנים את הביקוש נראה כי על פי רמת העסקאות בשנה החולפת בהשוואה לשנה שקדמה לה, ישנה הצטננות מסוימת בשוק. מנתוני מדלן בנוגע לעסקאות לרכישת דירות 4 חדרים בעיר עולה, כי בין אוקטובר 2014 לאוקטובר 2015 נרכשו בעיר מודיעין כ-550 דירות ואילו בשנה שלאחר מכן (אוקטובר 2015-אוקטובר 2016) נרכשו במודיעין כ-480 דירות – ירידה של 14%. נתון זה כולל הן את דירות 4 חדרים החדשות והן את הדירות משוק יד שנייה.

      אם מתמקדים בפלח השוק של הדירות החדשות בלבד, הרי שבשנה הקודמת נמכרו 157 דירות 4 חדרים חדשות בעיר ואילו בשנה החולפת נמכרו 119 דירות 4 חדרים חדשות בלבד – ירידה משמעותית למדי של 24%.

      אולם הצינון היחסי בביקוש כאמור, הנובע בחלקו מהמתנה של זוגות צעירים בעיר לאפשרות הזכייה בהגרלה – לא השפיע עדיין על המחירים. מבדיקת מדלן עולה כי מחירי הדיור במודיעין זינקו בשנה החולפת בכ-10%.

      דרור אבידור, אנליסט באתר מדלן, ציין כי "שיעור עליות מחירי הדירות במודיעין משקף את שיעור העלייה הכללי בארץ. בעשור האחרון מחירי הדירות במודיעין עלו בכ-130%, בדומה לשיעור עליית המחירים ברמה הארצית. בנוסף, בשנה האחרונה עלו המחירים בעיר בכ-10%, גם בהתאמה לשיעור העלייה הממוצע ברמה הארצית".

      אז כמה יעלו הדירות המוזלות בעיר?

      המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים מוזלות בשכונת הציפורים (ששווקו במסגרת המסלול הישן של מחיר למשתכן בשנת 2015) נע בטווח של בין כ-600,000 שקלים ועד כמיליון שקלים (כ-7,000 שקל למ"ר ועד כ-12,000 שקל למ"ר). במדלן ציינו כי על מנת לקבל אינדיקציה על מחירי השוק בשכונה, ובשל מיעוט עסקאות בדירות 3 חדרים, נבחנו מחירי דירות 4 חדרים שנמכרו בשני פרויקטים ששווקו לציבור הרחב. על פי העסקאות שבוצעו דירת 4 חדרים במחיר השוק נמכרה בכ-1.7 מיליון שקלים בממוצע ודירת 5 חדרים בכ-2.15 מיליון שקלים בממוצע.

      בשכונת המע"ר לעומת זאת, מחיר דירת 4 חדרים מוזלת בשטח של 105 מ"ר, שתשווק לציבור במסגרת מחיר מטרה יעמוד על כ-1.26 מיליון שקל - בעוד דירה חדשה במחיר השוק נמכרת בכ-1.8 מיליון שקל. אבידור מדגיש כי "מדובר על הנחה של כ-30% ביחס למחיר השוק, שמשיבה את מחיר הרכישה לרמת מחירי דירות 4 חדרים חדשות בשנת 2011. כמו כן, ההנחה המתקבלת במסגרת פרויקט מחיר מטרה דומה לזו המתקבלת בעת רכישת דירה חדשה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, אשר כפי שמצאנו עומדת על כ-25-30% בפרויקטים שונים ברחבי הארץ".

      השכונות החדשות: מה כדאי לדעת?

      שכונת הציפורים היא שכונה חדשה בחלקה המערבי של מודיעין, הנמצאת בתהליכי הקמה מתקדמים. השכונה משתרעת על שטח של כ-370 דונם, גובלת ממזרח ומצפון בפארק ענבה (הגדול ביותר בעיר) ומדרום בכביש 431. התכנון העירוני של השכונה דומה לאופי הבנייה בשכונות העיר, וכולל בנייה רוויה של בניינים נמוכים בגובה 3-7 קומות, מלבד שני מגדלים בני 19 קומות שימוקמו על גבעה במזרח השכונה. בצידה הצפוני של השכונה צפויה לקום טיילת שתספק תצפית על ואדי ענבה (בדומה לטיילת הקיימת בשכונת אבני חן הסמוכה). במערב השכונה צפוי לקום בית ספר יסודי שהולך ונבנה בימים אלה ובכוונת העיריה לפתוח את בית הספר לפעילות כבר בשנת הלימודים הבאה (תשע"ח).

      אלעד ויסמן, חוקר שכונות באתר מדלן, מציין כי "בהיבט התחבורתי, השכונה גובלת בכביש 431 מדרום, כך שהנגישות של השכונה אל מוקדים מרכזיים בהם תחנות הרכבת, מרכז העיר והמרכז המסחרי 'ישפרו סנטר' באמצעות רכב היא קלה יחסית. יחד עם זאת, לפי התכנון בשכונה דרכי הגישה המיועדות להולכי רגל יהיו מועטות, כך שסביר להניח שתושביה יאלצו להסתמך על רכבם הפרטי גם ליעדים שקרובים אליה פיזית, כמו למשל אל מרכז העיר".

      שכונת המע"ר היא שכונה חדשה המוקמת בימים אלה במרכז העיר – מצפון לקניון מודיעין ובסמיכות לתחנת הרכבת מודיעין מרכז. במהלך שנת 2016 החלה העירייה להכשיר את השטח והתשתיות להקמת השכונה, וחלק מהיזמים כבר החלו את עבודות בניית בנייני המגורים. נכון להיום, הצפי לאכלוס השכונה הוא 2018-2019. "בניגוד לשכונות במודיעין התכנון של השכונה ישלב בין מגורים, מסחר ושירותי ציבור (עירוב שימושים) ובכך יהפוך אותה לפעילה במשך שעות רבות במהלך היום, ולבעלת פוטנציאל להיות מוקד משיכה מצד מבקרים רבים שאינם בהכרח תושבי השכונה", מדגיש ויסמן.

      מבחינת נגישות, מיקומה של השכונה במרכז העיר מעניק לה יתרון. תחנת הרכבת מודיעין מרכז נמצאת במרחק הליכה קצר בעבור תושבי החלק הדרומי שלה. עם זאת, דיירים שיתגוררו בחלקה הצפונ ייאלצו לחצות כביש רחב (שישה נתיבים) ולצעוד כ 10-20 דקות כדי להגיע לתחנת הרכבת. על פי התכניות לא מתוכנן בית ספר יסודי בשכונה, אם כי ישנם שני בתי ספר יסודיים סמוכים מאוד – בשכונות הפרחים והנביאים.