כשרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם, עשויים להיתקל במכשול משמעותי בדרך להגשמת חלום הדירה. עם אלה נמנים איחורים ועיכובים בלוח הזמנים שנקבע בחוזה הרכישה למסירת הדירה. בפני הרוכש עומדות כמה אפשרויות במקרים אלה, שבכוחן להקטין את הסיכון לנזק כספי משמעותי.
זכויותיהם וחובותיהם של מוכרי ורוכשי הדירות, ברכישת דירה מקבלן או יזם מעוגנות בחוק המכר (דירות). מדובר בחוק צרכני שמטרתו להגן על רוכשי דירות מפני המוכר. נקודת המוצא של החוק היא שיש פערי כוחות משמעותיים בין המוכר לבין קונה בעסקה כזו, ולכן יש להגן על הקונה שההוצאה שלו על רכישת הדירה היא המשמעותית ביותר בסל הוצאות משקי הבית.
החוק מגדיר למוכר את הפרטים שעליו למסור לקונה ביחס לדירה הנמכרת ואופן מסירתם, את אחריותו של הקבלן לאיכות הבניה גם תקופת הבדק שחלה על הביתו וכן מתייחס לתקופת האיחור האפשרית במסירת הדירה שלפיצוי הנדרש במקרה של איחור.
כמה זמן מותר לקבלן לאחר במסירת הדירה?
חוק המכר (דירות) קובע כי לקבלן מותר לאחר במסירת הדירה לקונה במשך 60 ימים מהמועד שנקבע בחוזה בין הצדדים. אם מסירת הדירה מתבצעת במסגרת תקופה זו 60 ימים - הדבר לא יהווה הפרת חוזה.
במקרה של איחור, איזה פיצוי מגיע על פי החוק?
כשהאיחור עולה על 60 הימים המותרים בחוק, הקונה זכאי לפיצוי מהקבלן. מדובר בפיצוי רטרואקטיבי על האיחור, שלו זכאי הקונה מהיום הראשון. הפיצוי שמגיע לקונה לפי החוק הוא הפיצוי הקבוע בחוק או כל פיצוי שנקבע בין הצדדים בחוזה הגבוה בין השניים.
החוק קובע פיצוי בשיעור של פי 1.5 מגובה שכר הדירה החודשי של דירה בגודל ובמיקום דומים לאלה של הדירה הנמכרת, עבור כל חודש משמונת חודשי האיחור הראשונים, ולפיצוי של פי 1.25 עבור כל חודש החל מהחודש התשיעי לאיחור.
כדי לקבל את הפיצוי הזה הקונה לא צריך להוכיח כי נגרם לו נזק כתוצאה מהאיחור במסירה. כמו כן הדרישה לפיצוי לא מונעת מהקונה את האפשרות להגיש תביעה לבימ"ש שבה יוכיח כי נגרם לו נזק גבוה יותר בשוויו מהפיצוי האמור.
עם זאת באחת התביעות שהגיעו לפתחו של בית המשפט בעניין הפיצוי נקבע כי כל סכום מעבר לפיצוי הקבוע בחוק, טעון הוכחה באמצעות חוות דעה של שמאי או באמצעות ראיה קבילה אחרת. עוד נקבע כי נטל ההוכחה במקרה זה חל על הקונה שכן כידוע "המוציא מחברו, עליו הראיה". המשמעות של הפסיקה הזו היא שלא די בכך שבית המשפט מכיר בפיצוי שמגיע לקונה, אלא שעל הקונה להוכיח באופן מדויק את סכום הנזק. לא ניתן יהיה לקבוע פיצוי באמצעות אומדן ויידרשו מסמכים מפורשים שמוכיחים מה סכום הנזק במקרה הספציפי.
בכל מקרה החוק קובע שחוזה המכירה לא יכול לפגוע בזכות זו של הקונה - אלא רק להיטיב איתו. כלומר: לקבוע בחוזה פיצוי גבוה יותר מזה הקבוע בחוק במקרה של איחור במסירה. עם זאת החוזה יכול לקבוע כי הפיצוי לא יחול במקרה שהאיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל עליו. עם אלה נמנים שביתות, מחסור בציוד וחומרי בנייה, מחסור בעובדים עקב הטלת מכסות עבודה, מלחמות וכו'.
מקרים שבהם הקבלן המבצע נכנס להליכי הקפאה שגרמו לעיכוב בבנייה ובהמשך במסירת הדירה, הוגדרו בחוק ככאלה שמצדיקים אי תשלום פיצוי, כאשר הנטל להוכחת סייג זה מוטל על הקבלן. אם הקבלן הראה החלטה שיפוטית בדבר הקפאת הליכים ואי מתן אפשרות לאף גורם אחר להיכנס לשטח, פירוש הדבר שהוא עמד בנטל הזה. כדי לתבוע פיצוי יידרשו הרוכשים במקרה של איחור במסירת הדירה להוכיח כי למרות זאת - לא אמור היה להיות עיכוב בבנייה.
האם מותר לקבלן לקבוע בחוזה תקופת איחור של יותר מ-60 יום?
קביעה תניה בחוזה שמאפשרת לקבלן לאחר ביותר מ-60 ימים מבלי לשלם לקונה כל פיצוי או פיצוי הנמוך מזה שקבוע בחוק מהווה הפרה של הוראות החוק. החוק קובע בצורה ברורה שהשינוי בחוק המכר יכול להיחות רק לטובת הקונה ולא הפוך. המשמעות היא שכל התניה אחרת הופכת את חוזה המכר לחוזה בלתי חוקי וניתן לדרוש את ביטולו, או לפחות את ביטול ההוראה הבלתי חוקית שנוגעת לאיחור. הקונה יכול להימנע מלחתום על החוזה ולדווח על הקבלן לשר הבינוי והשיכון או להתאחדות בוני הארץ (לשעבר התאחדות הקבלנים), ובמקרה שכבר חתם על החוזה הוא רשאי לתבוע את הקבלן על נזקיו.
כיצד יכול הקונה להגן על עצמו ולצמצם איחורים במסירת הדירה?
כדי להגן על הקונה בעסקה כה משמעותית בחייו, עליו לשאוף ולהגדיל את הוודאות ביחס למועד קבלת הדירה, ולפיצויים שמגיעים לקונה במקרה של איחור. חשוב להקפיד על כך שמועד מסירת הדירה יוגדר בחוזה בצורה ברורה, ויציין מועד ספציפי ולא ערטילאי כמו: "ממועד קבלת היתר בנייה", "ממועד העלייה על הקרקע" וכו'. בנוסף מומלץ לקבוע מפורשות מה מנגנון הפיצוי במקרה של איחור.
יצוין כי בית המשפט העליון פסל תנאי בהסכם שאפשר לקבלן לדחות שוב ושוב את מועד מסירת הדירה. החוזה במקרה זה כלל תניה לפיה הקבלן יוכל לדחות את מועד המסירה במקרה של שינויים בדירה שביקשו הקונים בכל פעם בחודשיים לפחות, ואיחורים לא יזכו את הקונה בפיצוי.
בית המשפט העליון קבע שמדובר בעצם במעין תניית פטור "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל פוטרת את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.
כשקונים דירה מקבלן חשוב להכיר את ההגנות הקבועות בחוק על זכויות הרוכשים ולעמוד עליהן במעמד החתימה על החוזה. יש לזכור שהחוזה אינו סוף פסוק, ואם נתקלים בחוזה שמכיל תניות החורגות מהוראות החוק, יש לרוכשים אפשרות לדרוש שהקבלן ינהג בהתאם לחוק, למרות הקבוע בחוזה, באמצעות הגשת תביעה מתאימה.
הכותב הוא שותף ומנהל המחלקה המסחרית במשרד גדעון פישר ושות'. עו"ד אהרן היא עורכת דין במחלקה.