תוכנית החומש של נתיבי ישראל עתידה לשנות מהותית את מפת הכבישים בישראל בשנים הקרובות. בהשקעה של כ-40 מיליארד שקל, יקדם משרד התחבורה פרויקטים רבים של תשתיות ותחבורה ציבורית, במטרה להנגיש טוב יותר חלקים נרחבים מהארץ ולטפל בבעיית הצפיפות בכבישים. ואולם, כתוצאה מפרויקטים אלה ייפגעו לא מעט בעלי נכסים לאחר שקרקע שבבעלותם תופקע לצורך ביצוע הפרויקטים. חלק מבעלי הנכסים שגובלים כיום בפארק ירוק צפוים למצוא את עצמם מתמודדים עם כביש סואן בפתח ביתם, מפגעי רעש, זיהום אוויר ופגיעה באיכות החיים.
בדומה להפקעות קודמות שבוצעו בעבר, צפויים מאות בעלי קרקעות שאדמתם תופקע להתמודד עם ירידה בערך רכושם כתוצאה מהקמת כביש או דרך חדשה, ועל המדינה יהיה לפצותם, כדי שתוכנית הדגל לסלילת כבישים, מחלפים ועורקי תחבורה חדשים, תוכל לצאת לפועל. כדי להמחיש את ההיקפים הכספיים שבהם מדובר נציין כי בעקבות אישור התוכניות לסלילתם של כבישים 431, 9, 4, הוגשו תביעות פיצויים בהיקף של מאות מיליוני שקלים.
מהי הפקעת קרקע?
הפקעה של מקרקעין היא העברה כפויה של קרקע מבעליה לרשויות המדינה. ההפקעה יכולה להתבצע על ידי המדינה, רשות מקרקעי ישראל, רשות מקומית או על ידי גופים ציבוריים כמו רכבת ישראל, החברה הלאומית לדרכים -נתיבי ישראל, נת"ע ורשויות ציבוריות אחרות, וזאת למטרות שהוגדרו בחוק, כמו סלילת דרכים והקמה של גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, ספורט, נמלים ועוד.
האם ניתן להפקיע כל קרקע במדינה?
הפקעה יכולה להיעשות על כל קרקע שנדרשת למטרה ציבורית, ולאו דווקא קרקע "ריקה". לפי החוק, ניתן להפקיע מבנים שונים - כגון בתי מגורים, מבנים לתעשייה, מסחר וכדומה, וכן זכויות שונות, כגון בעלות, חכירה, דיירות מוגנת ועוד.
איך בעל קרקע יכול לדעת על הפקעה?
הרשויות מחויבות לפרסם הודעות בדבר ההפקעה כדי שבעל הקרקע הנפגע יהיה מודע להפקעה. על הרשות המפקיעה למסור הודעות לאזרח על ההפקעה, על שלביה ובעת הכוונה לתפוס חזקה בקרקע. הודעות אלה נשלחות בדואר רשום, וקיימת חובה לפרסם את דבר ההפקעה ברשומות, למשל בכמה עיתונים, ולהציב שלט על הקרקע או בסמוך לה.
מהם שלבי תהליך ההפקעה?
כדי לתפוש חזקה ולהפקיע על פי הפקודות המנדטוריות, נדרשת המדינה והרשויות שלה לפרסם הודעות ולפנות לבעלי הזכויות בקרקע ולהודיע על כוונתה. לעומת זאת, לפי חוק התכנון והבנייה יש חובה לאשר קודם כל את תוכנית בניין העיר שתייעד את הקרקע לייעוד ציבורי, ורק לאחר מכן ניתן להפקיע על פי המנגנון הקבוע בפקודות המנדטוריות. עם זאת המחוקק הישראלי לא קבע חובת הודעה אישית על תוכנית שתכליתה לייעד שטח להפקעה, וזאת למעט מקרים קיצוניים. המשמעות היא שעל בעל הקרקע ללמוד על ההפקעה הצפויה מפרסום התוכנית. לאחר מתן צו/הודעה על הפקעה, נכנס לתוקפו השלב השני של תפיסת חזקה משפטית ופיזית של הקרקע, על ידי הרשות המפקיעה. בשלב השלישי הקרקע מוקנית לרשות, כך שהרשות מעבירה את הקרקע על שמה. בדרך כלל גם הפקעות שאינן הפקעות לפי חוק התכנון והבנייה, מלוות בתוכנית בניין עיר.
הרשות שינתה את ייעוד הקרקע שנמצאת בבעלותי לצורכי סלילת דרך. מה עליי לעשות?
עם קבלת הודעה על דבר ההפקעה, מומלץ לבדוק בסיוע ייעוץ משפטי, אם נפל פגם בחוקיות ההפקעה או התכנית - ואם יש מקום לפעול נגד אקט ההפקעה. במקרים שבהם לא נשלחו, למשל, הודעות אישיות על ההפקעה, ניתן לעיתים להגיש עתירה לבית המשפט לביטולה. במקרים שבהם הבדיקה המשפטית לא מגלה פגמים שמצדיקים את ביטול ההפקעה, יש לפנות לגורם מקצועי נוסף, למשל לשמאי מקרקעין, כדי לאמוד את שווי שמגיע לבעל הנכס. במקרה שמדובר בהפקעה מכוח תוכנית ניתן להגיש התנגדות או השגה במקרה שמדובר בתוכנית תשתית לאומית - וזאת במטרה למזער את ה"נזק" ולהקטין את הפגיעה כבר בשלב ההשגות לציבור ועוד לפני שהתכנית מאושרת. אם התוכנית כבר אושרה, יש להגיש לוועדה המקומית תביעת ירידת ערך בגין שינוי ייעוד הקרקע למטרה ציבורית בתוך 3 שנים ממועד אישור התוכנית, ואילו תביעת ההפקעה (בגין נטילת הקרקע) יש להגיש מוקדם ככל האפשר ובכל מקרה לא יאוחר מ-7 שנים מהמועד שבו הרשות תפסה חזקה במקרקעין. אם בעל הקרקע המופקעת לא ישים לב למועדים, הוא עשוי להיתקל בבית המשפט בטעות של שיהוי או התיישנות בהגשת התביעה.
מי זכאי לפיצוי?
כל מי שהיה בעל הזכויות בקרקע כשהרשות הודיעה על ההפקעה, זכאי לפיצוי. אם מדובר בבעל קרקע שנפטר, יורשיו יהיו זכאים לפיצוי באמצעות הצגת צו ירושה או צוואה.
האם ניתן להפקיע ללא תשלום פיצויים?
כיום, במקרה של תביעת הפקעה על ידי ועדת תכנון מקומית, רשאית הוועדה להפקיע לצורכי ציבור עד 40% משטח הקרקע ללא תשלום פיצוי. למרות האמור, במקרה שקיים על הקרקע מבנה או נטיעות כלשהן, תיאלץ הרשות המפקיעה לשלם בעבורם. ביתר סוגי ההפקעות, שאינן מכוח חוק התכנון והבנייה, חלה חובת תשלום החל מהמטר הראשון.
במקרים שבהם ההפרשות הן לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, יכולה הרשות לפצות "בהטבת זכויות" ולאו דווקא בתשלום פיצוי כספי.
מה ההוראות המתייחסות להפקעת קרקע שעליה בנוי בית מגורים?
בחוק התכנון והבנייה יש הוראת חוק ייחודית לגבי הפקעת בית מגורים. בהנחה שמדובר בזכויות שבדין או שביושר, הרשות המפקיעה לא תוכל לפנות את הדייר מביתו, אלא לאחר שהועמד לו בית מגורים אחר, או לחלופין שולמו לו פיצויים מספיקים לרכישת בית מגורים אחר.
היכן מבררים למי מגיע פיצוי?
על פי פקודת הקרקעות, ניתן לברר מה גובה הפיצוי המגיע לבעל קרקע באמצעות מינוי שמאי מטעם מועצת שמאי המקרקעין בתוך 90 יום מיום פרסום ההודעה על ההפקעה, או לחלופין באמצעות הגשת השגה לוועדת ההשגות בתוך 90 יום. יש הגדרות מסודרות ותנאים לגבי כל מנגנון, במקרים של הפקעות מכוח חוק התכנון והבנייה. הדרך לבירור תביעות פיצויי הפקעה היא בבית המשפט המחוזי.
האם ניתן לבטל הפקעה?
כשהרשות ייעדה קרקע לצורכי ציבור אך לא ביצעה את היעוד שלמענו היא הפקיעה אותה, יכול בעל הקרקע לנסות ולנקוט הליכים לביטול ההפקעה והשבת הקרקע שהופקעה, וזאת בטענה שהרשות זנחה את המטרה הציבורית שלשמה הפקיעה את הקרקע. עם זאת, ביטול הפקעה אינו מבטל בהכרח את הייעוד הציבורי של הקרקע. כדי לעשות יידרש בעל הקרקע לבצע את השינוי מול מוסדות התכנון. במקרים מסוימים שבהם נזנחה מטרת ההפקעה וייעוד הקרקע שונה למטרה שאינה ציבורית, יש לבעלים המקורי של השטח זכות ראשונים לרכוש את הקרקע בחזרה, וזאת גם אם שולמו לבעל הקרקע פיצויים במועד שהיא הופקעה.
האם קביעת הפיצוי היא סופית והאם מותר לערער על הצעת הפיצוי שקבלתי מהמדינה או מהרשות?
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "קביעת הפיצוי על ידי הרשות אינה סופית. כל מי שקרקע שלו הופקעה, רשאי להגיש השגה על הפיצוי שנקבע לו וזאת באמצעות הערכה שמאית מטעמו. קיימת ועדה מיוחדת שתפקידה לבדוק את טענות שני הצדדים ולפסוק פסיקה סופית על גובה הפיצויים.
איך אדע האם הפיצויים שנפסקו לי הם שווי ערך לקרקע או לנכס שהופקע ממני ומהו הפיצוי הראוי?
נחמה בוגין: במקרה שמפקיעים נכס לצורכי ציבור בניגוד לרצונו של בעל הנכס, יש לתת לו סכום כסף מספק לרכישת נכס חלופי. במילים אחרות, הרציונל הוא להשיב לקדמותם את הזכויות של בעל הנכס שהופקע. מקומם ומאכזב לדעת שבפועל הרציונל רחוק מלהתקיים. נניח שלאדם כלשהו יש קרקע בשטח של 10 דונם והפקיעו מתוכה לצורכי ציבור 6 דונם, בשווי של 100 אלף דולר. כדי להשיב את המצב לקדמותו דרוש פיצוי של 600 אלף דולר נטו, וזאת מבלי להביא בחשבון את הפגיעה ביתרת הקרקע שנותרה. בפועל סכום הפיצוי נמוך יותר. ככל הנראה יציעו לבעל הנכס פיצוי רק על השטח של יותר מ-4 דונם, כלומר, על 2 דונם בלבד, בסכום של 200 אלף דולר בלבד ובעל הנכס גם יחויב במס על על כך. כלומר, לבעל הנכס שהופקע לא תהיה אפשרות לרכוש קרקע חלופית בסכום זה ואפילו לא קרוב לזה.
הכותבים הם עורכי הדין מומחים לנדל"ן ותכנון ובניה