פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      אף אחד לא קנה "איכשהו" 3 דירות – אלה אנשים אמידים

      צאו מהסיפורים על גננות שקנו שתי דירות בעפולה, או על נתמכי סעד שמחזיקים בכמה דירות. הרוב המוחלט של בעלי הנכסים הם אנשים אמידים שקנו אפיק השקעה שלא ממוסה ועכשיו מתבכיינים

      בנייה בפתח תקווה, יולי 2016 (ראובן קסטרו)
      בנייה (צילום: ראובן קסטרו)

      בסרטים איטלקיים ישנים אפשר להיתקל לא פעם במשלח יד ותיק: מקוננות. מדובר בדרך כלל בנשים לבושות בשחור, שמייללות, שרות קינות, טופחות על ראשיהן ומורטות את שיערות ראשן תוך צעקות עד לב השמיים. כל זאת במטרה לבטא את רוע הגזרה ואכזריות הגורל שניחתו באופן מפתיע. כמובן שאפשר גם לשכור מקוננות, הרי תמיד יימצא על מה להתלונן ולצעוק.

      לקריאה נוספת:

      "המדינה דוחפת אותי לעשות קומבינה על הדירה השלישית"
      משכירים דירות ב-airbnb? רשויות המס בעקבותיכם
      כמה יעלה לכם הנוף לים? תלוי באיזו עיר

      נראה כי את ההתאמה המודרנית של משלח היד הזה לקחו הלוביסטים. כמה דמעות שליש וצעקות קוזאק נגזל ניטחו על משרד האוצר עקב כוונתו להטיל מס על השכרת שלוש דירות. פתאום כל משכירי הדירות הפכו להיות גננות ופנסיונרים דלפונים, ש"איכשהו" צברו מספיק כסף שאפשר להם לקנות ולהחזיק בבעלותם שלוש דירות להשכרה.

      השטות הראשית שמנסים למכור לנו המקוננים היא שתוספת המס תגולגל כולה לשוכרים. העובדות הפשוטות הן ששוק הנדל"ן אינו מאופיין בהגינות לא בעבר וגם לא בעתיד - מחירה של דירה להשכרה נקבע על פי היצע וביקוש, כך שאת הביקוש קובעים השוכרים בהתאם להכנסה החודשית שלהם. מכיוון שהמשכורת הממוצעת במשק לא גדלה יותר מדי כמובן - הרי שאין לשוכרים כסף מיותר לשלם כדמי שכירות, והמחיר של הנכס משקף את המחיר המקסימלי שהשוכרים יכולים להרשות לעצמם לשלם. גם אם חלק מהמשכירים ירצו להעלות את שכר הדירה – וסביר להניח שרובם ירצו - לא יהיה מי שיוכל לשלם להם.

      מחירי השכירות נקבעים על פי היכולת המקסימלית של השוכרים לשלם. מי שיכול לשכור דירה ב-3,000 שקל עושה זאת, ומן הסתם מתפשר על מספר חדרי השינה או על מיקום הדירה. מי שיכול לשלם 4,000 שקל משכרו כדמי שכירות, כבר יוסיף חדר או שיתקרב למרכז הארץ ויבחר שכונה טובה יותר; ומי שיוכל לגייס 6,000 שקל אולי יוסיף גם חניה לדירה ובכלל ישתדרג. תמיד המשכירים ישאפו למקסם את הכנסתם והשוכרים ינסו למזער את ההוצאה. כל שאר הפרמטרים של המיסוי הם רעשי רקע.

      ההחלטה הכי חברתית שיש

      ומי הם קהל המשכירים? תתפלאו, אבל לא כל המשכירים הם בעלי שלוש דירות. יש המון משכירים שיצאו לשליחות בחו"ל לשנתיים-שלוש ומשכירים את דירתם היחידה; יש משכירי דירות שהם שוכרים בעצמם - קנו דירה במקום אחד ומסיבות שונות עברו לשכור דירה במקום אחר; יש משכירים מבוגרים שעברו לדיור מוגן ומדמי השכירות שהם מקבלים על דירתם הם מממנים את דמי הדיור מוגן; יש בעלי שתי דירות, שמעבר לדירת מגוריהם, מחזיקים בדירה נוספת שקנו או קיבלו בירושה וממתינים שאחד מילדיהם יגדל, כדי שיוכלו לתת לו אותה ולסייע לו; ויש כמובן את אלה שמחזיקים ב-3 דירות ומעלה, אבל הם לא כל השוק ובהחלט לא רוב השוק.

      תארו לעצמכם מצב שבו שליש מהמשכירים מעוניינים להעלות את המחיר ההשכרה מ-5,000 ל-6,000 שקל, וזאת כדי לשקף את המיסוי "הלא הוגן" שנפל עליהם. מאחר שעל משכירי דירות אחרים לא חלה חובת תשלום מס והם לא יעלו את מחיר הדירה, הרי שמחירן של רוב הדירות לא יעלה. קשה להניח ששוכרים שבעל הבית יבקש מהם לשלם יותר עבור אותה דירה יישארו בה, וסביר יותר שהם יבחרו להעמיס את כל רכושם על משאית ופשוט יעברו לדירה אחרת, שבעל הבית שלה לא דורש יותר כסף.

      תארו לכם שאתם הולכים לקנות ספה, ארון או אפילו חלב במכולת, ולפתע בעל החנות מודיע לכם שהוא נאלץ להעלות את המחיר מאחר ש"נפלה עליו ביקורת מע"מ" והוא חייב לשלם מס גבוה יותר. האם תקנו ממנו את המוצר שרציתם או שתעדיפו ללכת לחנות הסמוכה ולרכוש בה במחיר נמוך יותר? ובכלל, ממתי בדיוק הקונה או השוכר מתעניין בהוצאות של המוכר או המשכיר?

      משום מה המקוננים שוכחים לציין שההחלטה למסות בעלי 3 דירות היא צודקת, הגיונית והכי חברתית שיש. קשה לי לראות סיבה שבגינה אנשים עם שכר ממוצע במשק משלמים 40% מיסים - 30% מס הכנסה ו-10% מס בריאות וביטוח לאומי – משקיעים בבורסה משלמים מס של 25% על רווחי ההון שלהם – ורק משקיעים באפיק הנדל"ן כמעט פטורים ממס. מי שמחזיק בשלוש דירות ומעלה נהנה מהכנסות מדמי שכירות ומשלם מס אפסי בדרך כלל בסכומים של יותר מ-10,000 שקל בחודש.

      צאו מהסיפורים על גננות שקנו שתי דירות בעפולה, או על נתמכי סעד שמחזיקים בכמה דירות. הרוב המוחלט של בעלי הנכסים הם אנשים אמידים שקנו אפיק השקעה שלא ממוסה ועכשיו מתבכיינים. אין כל צורך לרחם על מי שמחזיק בשלוש דירות, ובטח שלא לספק להם אפיק יציאה כה נוח מתשלום מס. לטעמי, המיסוי המוצע בכלל נמוך מדי. הרי מדברים על מיסוי הדירה השלישית בלבד, כך שאפילו מי שמחזיק ב-3 דירות ויעלה את דמי השכירות לשוכרים המסכנים, יעשה זאת רק בדירה אחת מתוך שלוש שהוא מחזיק.

      ויש עוד: מטרת המס היא גם לתרום לצדק חברתי. אם תפסיקו להאמין לשטויות של "דלת העם שמחזיקה בשלוש דירות" ותסתכלו היטב על אלו שמחזיקים שלוש דירות ומעלה, ללא ספק תגלו שמדובר באנשים שמבינים היטב את הנושא, צברו ניסיון עשיר בהשכרת דירות, מכירים מקרוב את כל השטיקים ויכולים לכפות על השוכרים חוזים קשים ונוקשים. התמימים, על פי רוב, יהיו אלה שמשכירים את דירתם היחידה או את זו שנפלה עליהם בירושה. מי שיש לו שלוש דירות כבר יודע במה מדובר, כך שאין כל סיבה להחיל שיעור מס נמוך על מגזר שמחזיק דירות מרובות.

      הבעיה הגדולה ביותר עם המס תהיה האכיפה שלו, והיא זו שתקבע את מידת הצדק שתנבע ממנו. בפועל, עוד לא יצא לי לראות אכיפה משמעותית על משכירי דירות. רק כשאראה מצעד של סלבס ולוויתני נדל"ן מגיעים לחקירות ברשות המסים אפשר יהיה לדבר על אכיפה רצינית. עד אז, וכל עוד אין חובת דיווח אישית, לא מעט אנשים מצליחים לחמוק מהמס.

      תחשבו על זה: די פשוט לדעת למי יש דירה בבעלותו, הרי הנתונים רשומים בטאבו. המקוננים אמנם ימהרו לספר שיעבירו את הדירות לילדים ומקורבים וכך יתחמקו מהמס. אבל אף שהתהליך הזה אפשרי, כבר נתקלנו בסכסוכי רכוש משפחתיים, שמקשים על העברת רישום הדירות בטאבו.

      הבעיה האמיתית בחוק היא הטעות הגדולה שהכניסו בו יוזמיה: כל הגבייה מסתמכת על עבודה שיעשה השמאי הממשלתי ושתקבע מה המחיר הממוצע למ"ר, ומה המס שייגבה מכל דירה שצריכה להיות ממוסה. אין ספק שאם רוצים לקבור את הצעת חוק – זו הדרך הנכונה. מפתיע שעדיין לא למדו שם במשרד האוצר מהניסיון של יאיר לפיד, שחיכה לנתונים מהשמאי הממשלתי כדי להפעיל את תוכנית מע"מ 0 המנוחה.

      למה לא להיעזר במדדים פשוטים וקלים יותר? למשל על מדד האשכולות של הלמ"ס, שלפיו מחולקת המדינה לעשרה אשכולות בהתאם לפרמטרים שונים כגון חינוך, מחיר, תרבות ובריאות. שימוש במדד זה לצורך חיוב בעלי שלוש דירות ומעלה יאפשר לגבות מאלה שמחזיקים בדירות ביישובים באשכולות 7-10 כמו עומר, תל אביב, או גבעתיים, את המס המקסימלי, ולתת הנחה גדולה ליישובים באשכולות נמוכים יותר כמו אופקים ורהט.

      המס על בעלי שלוש דירות הוא מבין הצודקים והחברתיים שנוצרו פה בשנים האחרונות, והמלעיזים הם בעיקר בעלי עניין. הבעיה היא שחלק מהמחוקקים יסבלו מחוסר נוחות אישית כתוצאה מהחוק הזה. אין לנו אלא לקוות שהיושבים בכנסת ישראל יצליחו להתרומם ולבטא בהצבעתם את האינטרס הכללי של המדינה, ולא את האינטרס האישי שלהם.