המס החדש שצפוי להטיל משרד האוצר על בעלי 3 דירות ומעלה בינואר הקרוב מעורר ביקורת רבה, בין השאר מצד מומחים הסבורים כי מדובר במהלך לא מידתי - שיביא במקרים רבים לתכנוני מס מחודשים של בעלי הנכסים ולא ישפיע על שוק הדיור.
סיפורה של ל', מורה במקצועה תושבת הצפון שיצאה לאחרונה לגמלאות, ממחיש במידה רבה את התרחיש שממנו מזהירים המומחים. "עבדתי 25 שנה כמורה במערכת החינוך, אך לפני שמונה שנים, בהתקרבי לגיל הפנסיה, עשיתי חישוב והבנתי שבמקרה הטוב אני צפויה להרוויח כ-4,000 שקלים בחודש. הסכום הזה משמעותו רעב, איך אפשר להתקיים מסכום כל כך נמוך? העובדה כי בבנק לא ניתן כיום ליהנות מריבית על הכסף הובילה אותי להתייעץ בזמנו עם מנהל סניף הבנק שלי ובעצתו החלטתי לרכוש שתי דירות קטנות להשקעה בעפולה. המטרה היתה לאפשר לעצמי הכנסה נוספת שתשלים את הפנסיה ובבוא היום להוריש את הדירות לשני ילדיי", היא מספרת.
בעצת מנהל הבנק שלה, רכשה ל' בסופו של דבר שתי דירות: דירה אחת, דירת 4 חדרים יד שנייה בעיר עפולה, נרכשה בסכום של כ-350 אלף שקלים ואילו הדירה השנייה, דירת שני חדרים יד שנייה, נרכשה בסכום של כ-280 אלף שקלים. "שתי הדירות יחד עלו לי כחצי מיליון שקלים ומתוך הסכום הכולל יכולתי לשים שליש הון עצמי, מתוך החסכונות שהיו לי. את שאר הסכום השלמתי מתוך משכנתא שנטלתי על ביתי", היא אומרת.
נכון להיום, השכירות שמרוויחה ל' על הדירה הזולה יותר עומדת על כ-2,000 שקלים לחודש ואילו דמי השכירות שהיא מרוויחה על הדירה "היקרה" עומדים על 2,250 שקלים לחודש. "כל הרקע למהלך הזה היה דאגה. דאגתי בגלל שהריבית אפסית, דאגתי כיצד אתפרנס מהפנסיה בבוא היום, דאגתי בנוגע לירושה שאוכל להשאיר בבוא היום לילדיי. המטרה שלי היתה לתמוך בהם בעתיד, לא חשבתי להתעשר או לדפוק את המדינה. להערכתי, לאחר עליית המחירים של השנים האחרונות, שתי הדירות היום שוות אולי מיליון שקלים", היא מפרטת.
המס החדש, שמשמעותו תשלום אגרה שנתית של אלפי שקלים עבור הדירה הזולה, הופך לדבריה את השכרת הדירה ללא כלכלית באופן שמחייב אותה בנקיטת צעד. אז האם בכוונתה של ל' להעלות את דמי השכירות כפי שמזהירים המומחים הרבים? "במקרה שלי, אין לי אפשרות להעלות את שכר הדירה, משום שאני יודעת מה המחירים בשוק וזה פחות או יותר הגבול של שכר הדירה הממוצע עבור הנכסים שלי. גם את הסכומים הנוכחיים אני בקושי מצליחה לגבות. חוץ מזה, מה הרעיון של משרד האוצר? שנעלה את השכירות? שנדפוק את השוכרים? לצערי התשובה היא שהמדינה מאלצת אותי לעשות קומבינות וזה מה שאעשה".
המוצא של ל' מתרחיש המס המתקרב של משרד האוצר, הוא להעביר את הדירה הזולה על שמו של בנה תוך סיכום ביניהם כי הוא ימשיך להעביר אליה את שכר הדירה החודשי. "אני מתכוונת להעביר את אחת הדירות כבר השבוע, בהתייעצות עם עורך דין. זה חוקי, וזו האופציה היחידה שהמדינה משאירה לי. האם זה ישפיע באיזשהו אופן על שוק הדיור? אני לא חושבת".
דבר המומחה
עו"ד קובי כהן, מומחה למיסוי ולשעבר בכיר ברשות המסים, מציין כי המס השנתי שאותו תתבקש לשלם ל' יעמוד על פי ההערכות על כ-6,000 שקלים בשנה. "מאחר שברשות המורה שלוש דירות היא יכולה לבחור את הדירה שלה יש את השווי הנמוך ביותר. על פי הנתונים הדירות נרכשו לפני שמונה שנים אז אפשר להניח כי שווין הוכפל והדירה הזולה ביותר שנרכשה ב 280 אלף שקלים שווה כיום כ-600 אלף שקלים. לפיכך אחוז אחד משווי הדירה יהא המס לתשלום שיגיע בסכום שנתי ל 6,000 שקלים".
כיצד לבצע את החישוב? כהן מבהיר כי "נוסח ההצעה למיסוי מרובה נכסים אינה מתחשבת בעלות הרכישה ההיסטורית של הנכס. שווי הדירה יקבע לפי מחיר ממוצע באזור של מטר רבוע למגורים כפול מספר המטרים בדירה".
לדבריו, בהנחה שאנחנו מחזיקים דירה שלישית והזולה ביותר מהדירות שיש ברשותנו ששוויה המשוער 1.8 מיליון אנו נשלם מס עבורה בסך של 18,000 שקלים לשנה. אם הדירה השלישית תהיה יותר יקרה עדיין נשלם מס שלא יעלה על סכום זה, ואם הדירה זולה יותר מסכום של 1.8 מיליון שקלים נשלם עליה סכום מס שנתי בשיעור אחוז אחד משווי הדירה שיהיה פחות מסך של 1,500 שקלים לחודש".
אם המורה תמכור את שתי הדירות שברשותה ותבקש לקנות דירה אחת כדי להתחמק מתשלום המס היא תהא צפויה לתשלומי מסים כבדים בדרך של תשלומי שבח ומס רכישה בשיעור של 8 אחוז לרכישת דירתה השנייה.
העברת הדירה לילדים? עשוי להיחשב כעסקה מלאכותית
רו"ח ועו"ד שמוליק הירשפלד, שותף במשרד שטיינמץ עמינח, התייחס אף הוא למהלך ואמר כי במקרים מסוימים עשוי מהלך של העברת דירה לילדים להיחשב כעסקה מלאכותית. "כתוצאה מהצעת החוק למיסוי עבור דירה שלישית ומעלה, פנו אלינו מספר רב של בעלי דירות שבכוונתם להעביר דירות במתנה לבנים או לנכדים, זאת במטרה להימנע מהמיסוי הצפוי על הדירות הנוספות. אמנם, חוקי המס מאפשרים להעביר דירה במתנה לבן משפחה קרוב בפטור ממס שבח ובחיוב של שליש מס רכישה בלבד, סכום לא מבוטל כשמדובר בדירה שנייה".
"עם זאת, חשוב לזכור שבידי פקיד השומה ארסנל של טיעונים שיאפשרו לו לתקוף גם מהלך זה בטענה לעסקה מלאכותית, במיוחד כשמעבירים את הדירות לקטינים, כאשר ישנו סעיף מפורש בחוק במקרים אלה, שמייצר חזקה על פיה יכול פקיד השומה להתעלם מהעברת הדירה. גם במקרה בו מעביר הדירה משאיר בידיו את הזכות לקבל שכר דירה עד יום מותו, קמה האפשרות לפקיד השומה להתעלם מההעברה ולמסות את הדירות הנוספות. פתרונות נוספים שמתגבשים, הינם אחזקה של הדירות הנוספות באמצעות תאגידים רגילים או תאגידים שקופים, אולם מדובר בפתרונות יקרים יותר שגם לגבם אין ודאות מוחלטת כי יגנו על הנישום ביום פקודה. לפיכך, הפתרון הראוי הוא העברת הדירה לילד בגיר במתנה, כולל הזכויות לשכר הדירה" .