מס דירה שלישית: שה"עניים" בעלי הדירות יפסיקו לבכות
ידידי שמעון ידוע כמיליונר בעל עסקי הייטק ברחבי העולם. האיש מחזיק בתל אביב בשתי דירות גדולות, אחת במגדל רוטשילד והשנייה במגדל האופרה עם חזית רחבה לים. כל אחת מהדירות שגודלה קומה שלמה שווה לפי הערכות 40 מיליון שקל. הן כוללות 3 חניות מקורות, מחסן, שירותי שמירה 24 שעות, מועדון ספורט פנימי, לובי מפואר כולל חדר ישיבות וקבלת אורחים מחוץ לדירות. שמעון לא ישלם אגורה כתוצאה מהמס החדש כיוון שאינו מחזיק בשלוש דירות בעוד אנשים מהישוב המחזיקים לדוגמה בשלוש דירות בבאר שבע בשווי כולל של 2.5 מיליון שקל ישלמו קנס שנתי של 18,000 שקל. רבים מאתנו מתגוררים בדירה אחת. במשך השנים רכשנו לילדים דירה נוספת הרשומה על שמנו. חלפו שנים רבות והורינו הורישו לנו בעלות על דירה נוספת. עכשיו כשיש לכם שלוש דירות נלכדתם במלכודת מס קנס ותדרשו לשלמו ללא הצדקה.
הטלת המס המתוכננת על בעלי שלוש דירות היא בפועל הטלת מס רכוש. עולה השאלה למה רק על רכוש מסוים כמו דירות? אם אזרחים מחזיקים את כספם בניירות ערך או אגרות חוב, במגרשים או ביהלומים וזהב, מדוע שיהיו פטורים ממס? מס רכוש שבוטל בישראל לפני שנים צריך לחול על כל הרכוש ולא רק על דירות. אבל שר האוצר, משה כחלון, החליט לנקוט בדרך קלה ופופוליסטית.
ההשקעה בדירות ממוסה באופן מלא. כמו כל השקעה אחרת, אין משלמים מס על עליית ערך אלא רק בעת המימוש. איש לא יכול להבטיח למחזיקי הדירות כי ערכן יעלה לנצח ואין איש היודע מה יהיה ערך הדירה ביום שבעליה יבקש למכור אותה. הטלת ה"מס-קנס" על מחזיקי הדירות פוגעת בשוויון בין משקיעים שונים. יתר על כן, בהבדל מכל השקעה אחרת, בדירות מוטל גם "קנס" בעת הרכישה באמצעות מס רכישה. (המיסוי במימוש הוא כפול. כאשר א', מוכר דירה ל ב', אז א' משלם מס שבח וב' משלם מס רכישה. כלומר חלק הרווח ממוסה פעמיים).
נטען כי המס המשולם על דירות נמוך. זו טענה פופוליסטית ושגויה. המס בשיעור של 10% מוטל על המחזור (כל ההכנסה) ולא על הרווח. לא ניתן לנכות ממנו פחת ולא הוצאות. לכן 10% על המחזור נראה על פניו כשיעור של נוחות בלבד ולא כשיעור מיטיב. מי שמחזיק דירות ומשכיר אותן יודע כי בממוצע יש לו הוצאות תחזוקה שונות בגובה חודש השכרה מידי שנה, שלא לדבר על חובות שמשאירים שוכרים או נזקים אחרים בדירה או תקופה בה הדירה איננה מושכרת. מי שמבקש לשלם 10% עושה זאת כדי להימנע מביורוקרטיה מיותרת של ניהול חשבונות.
אנשים מבוגרים מבקשים להבטיח את עתידם ולא להזדקק לחסדי המדינה או לחסדי ילדיהם. על הקשישים לדאוג למקורות הכנסה שוטפים שכן קצבאות הזקנה של הביטוח הלאומי אינן מאפשרות אפילו קיום בסיסי, ואין כמו דירות כדי להבטיח הכנסה שוטפת. מדובר בהשקעה עם סיכונים נמוכים המניבה תשואה נמוכה, חייבת במס, של בין 2%-4% על השווי של הדירה, אך מאפשרת לקשישים להתנהל בעצמאות כלכלית. אם ביום כלשהו הם יידרשו לסכומים גבוהים, כמו מעבר לדיור מוגן, הם יוכלו לממש את השקעתם ולהמירה בפיקדון הנדרש לדיור המוגן. המס המוצע ייפגע בקשישים הן ביום-יום והן ביום פקודה.
הטלת ה"מס-קנס" על בעלי משכנתאות
מסתמן כי משקיעים רבים מימנו את השקעתם בדירות באמצעות משכנתאות. אין בכך פסול מבחינה כלכלית, וכל חברת נדל"ן מניב בשוק, כמו עזריאלי, מליסרון, ביג, אמות*, גזית וכו' מממנות את השקעותיהן בנדל"ן המניב באמצעות מימון ומינוף אשראי. זה נכון מבחינה כלכלית, זה נכון מבחינה עסקית, זה מניב רווחים למלווים, מניב רווחים למשקיעים, מאפשר קיומה של "סחורה" בשוק חופשי לטובת השוכרים, מניב הכנסות ממסים למדינה ומהווה נדבך בכלכלת המדינה. מדוע לא לאפשר למשקיעים פרטיים לפעול באותה מתכונת בשוק הדיור? זה טוב לכולם לרבות אלו שאינם יכולים לרכוש דירות, אך יכולים למצוא דירות זמינות להשכרה.
יכולה להישמע הטענה כי רכישת דירות במימון משכנתאות מצביעה על "מומחיות" עסקית, ואז יכולים להטיל על אותם רוכשים מס שולי. בשביל זה לא צריך חוק חדש, כי חוקי המס הקיימים נותנים פתרון לבעיה.
נראה כי בטווח הארוך המס-קנס יגולגל על השוכרים. הנצמחת לבעלי הדירות היא נמוכה ועומדת על אחוזים בודדים. הטלת ה"מס-קנס" החדש תפחית את התשואה לשיעורים נמוכים יותר ולכן כצעד כלכלי מתבקש, כדי לשמוע על תשואה סבירה יגולגל ה"מס-קנס" על דמי השכירות. מי שימצאו עצמם נפגעים בטווח הארוך הם השוכרים שידם איננה משגת לרכוש דירות.
העיתונות הכלכלית והיומית נותנת כיום במה לכל מיני מומחי תחמון מס הממליצים כיצד לחמוק מה"מס-קנס" המתוכנן. כאמור, הוא יגולגל בדרך כלשהי על השוכרים, אבל יותר מהנזק המהותי שהוא גורם, הוא גם "מס-קנס" מרגיז ולא צודק. לכן ישנן כבר המלצות גלויות איך להימנע ממנו. כמעט אף פעם אין ביטוי בעיתונות הכלכלית איך להימנע ממס מתוכנן. מה קרה הפעם? כנראה נקעה נפשו של הציבור מהדרך בה הולכים קברניטי הכלכלה ולכן עצות תחמון ניתנות בחינם מעל דפי התקשורת.
ד"ר רו"ח גד פניני, מרצה בכיר במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א), שותף מנהל במשרד רו"ח פניני את פניני ושות'