"בועת מחירי הדיור", "הכשל בשוק הדיור", "כמעט בלתי אפשרי עבור זוג צעיר להגשים את חלום הדירה". משפטים מסוג זה, המופיעים תדיר בשיח הציבורי עד שניתן להאמין שמדובר בעובדה חקוקה. בפועל, זה לא המצב. למרות הצהרות שר האוצר היוצא ושר האוצר המכהן לפיהן הם "יטפלו במשבר הדיור" אין עדות מוצקה למשבר, ויש עליית מחירים רציפה שבממוצע רב שנתי אינה חריגה.
עם זאת כדי לזכור כי קניית דירה לא הייתה מעולם עניין של מה בכך. אמנם היום המצב קשה יותר מבעבר, אך עדיין בגבולות האפשרי לרוכשים פוטנציאליים.
הצעד הראשון בדרך לדירה הוא ניתוק הקשר שבין קניית דירה להשקעה, לבין רכישת דירה למגורים. אין כל חובה לגור בדירה אותה קניתם. במחשבה ארוכת טווח מומלץ לקנות דירה היכן שמשתלם, כלומר בהתאם לתקציב, ובהתאם לפוטנציאל של התחדשות עירונית או לצמיחה באזור. לעומת זאת, לגור כדאי היכן שרוצים ויכולים, ובהתאם למקום העבודה ולמוסדות חינוך.
כדי לעשות את ההפרדה הזו כדאי להתייחס לדירה כאל עוד רכיב בחסכון ארוך הטווח, כמו קרן פנסיה, ולהימנע מקנייה רגשית, או כסמל סטטוס, מאחר שמרבית הסיכויים הם שמחירי הדירות ימשיכו להאמיר. מדוע? מאותן סיבות שהם עולים מאז קום המדינה למרות ההבטחות של ממשלות ישראל לדורותיהן להפוך את המגמה.
כשזוג צעיר מסתכל על מחירי דירות חדשות, ומבין שעליו לגייס כחצי מיליון שקל ויותר כדי לרכוש דירה, קל להיכנס לייאוש; וכשהיעד כה רחוק יש נטייה לוותר על החלום ולא לחסוך עבורו. ואולם, אם ננתק את קשר שבין רכישה לבין מגורים, נמצא שיש לא מעט דירות שמחירן הכולל הוא כחצי מיליון שקל ומניבות תשואה של כ-2,000 שקל בחודש, כלומר כ-4.5% שנתי ללא תחשיב עליית ערך הנכס. בדיקה באתרי האינטרנט תראה מבחר דירות מסוג זה בדימונה, נהריה, חיפה וערים נוספות.
על פי תקנות בנק ישראל יכול הרוכש לקבל משכנתא בהיקף מקסימלי של 70% מערך הדירה. החזר משכנתא בהיקף מקסימלי על דירה ששוויה חצי מיליון יסתכם ב-1,850 שקל בחודש למשך 25 שנים מחיר הנמוך במעט או שווה לתשלומי השכירות החודשיים. אבל, בעוד שמחירי השכירות ימשיכו לעלות לאורך זמן, הרי שתחשיב ההחזרים המתבסס על ריבית שנתית בגובה 4%, המייצגת את הערכת רכיב הריבית הקבועה, מגלה כי ההחזר החודשי של המשכנתא נשאר "נעול" על סכום של 1,850 שקל, וכי ההפרש בינו לבין השכירות - צפוי רק לעלות לאורך השנים.
בהינתן מסלול שבו חלקי המשכנתא הצמודים למדד ולריבית הפריים גבוהים יותר, ניתן לצמצם את גובה ההחזר החודשי לכ-1,570 שקל, אך ההחזר יגדל לאורך השנים ויהיה חשוף יותר לשינויים בריבית ובאינפלציה, ולכן פחות מומלץ לתקופות ארוכות. משמעות הדבר היא כי לאחר השקעה של 150 אלף שקל, הדירה לא צפויה להעיק יותר על תקציב משק הבית, אלא להשאיר אותו מאוזן.
מימון לזמן ארוך
כדי שזוג הצעיר יוכל ליישם תוכנית כזו עליו להביא הון העצמי בשווי של 150 אלף שקל. במקרה שההורים אינם יכולים לעזור כלכלית יש דרכים זולות להשיג את המימון בהשוואה להלוואות סטנדרטיות לגיוס הון. לדוגמה, אם בבעלות ההורים דירה משולמת, הם יכולים לבקש משכנתא כנגדה בגובה ההון העצמי ולתקופה קצרה יחסית של 7-10 שנים אותה יחזיר הזוג חודש בחודשו להורים. גובה ההלוואה נמוך ביחס לשווי והדירה ופרק הזמן הקצר יחסית להחזר יתרמו להשגת ריבית נמוכה יותר.
לחלופין ניתן לבדוק הלוואות הנשענות על צבירה לקרן השתלמות או פנסיה שלרוב מציעות ריביות אטרקטיביות. החזר על הלוואה של 100 אלף שקל למשך 10 שנים בריבית טובה יסתכם בפחות מ-1,000 שקל לחודש, שחלק הולך וגדל מהם יכוסה על ידי ההפרש העולה בין השכירות למשכנתא.
בעלות על דירה כחלק מחסכון ארוך טווח, לצד קרנות הפנסיה, מבטיח הצמדה למחירי הדירות, כך שבמרוצת השנים יהיה ניתן למכור את הנכס הראשון ולהשתדרג. קנייה באזורים מתפתחים ומתחדשים תעלה את הסיכוי שהנכס יאמיר בערכו יותר מאשר ממוצע מחירי הדיור, וישפר את יכולת הרכישה של הנכס הבא בהחלפה או מינוף.
שחף מזין, כלכלן, מרצה במרכז לימודים אקדמיים (מל"א), יועץ במשרד הכלכלה