שעתם הרעה של הדיירים הסרבנים: מתנגדים לתמ"א 38? אז תתנגדו

פסיקה של בית המשפט העליון מצמצמת עוד יותר את יכולתם של דיירים סרבנים לטרפד תוכניות של תמ"א 38 בבניינים משותפים. ברגע שרוב בעלי הדירות הסכימו לחזק את המבנה - ההתנגדות לקידומו הופכת למשימה כמעט בלתי אפשרית

בניין ברחוב פופל 1 בראשון לציון (דרור עינב)
תמ"א 38 (תצלום: דרור עינב)

תופעה המוכרת היטב למי שעבר את התהליך של פרויקט תמ"א 38: אחד הדיירים המתנגד לפרויקט חיזוק הבית המשותף, ועומד כחומה בצורה מול החלק הארי של הדיירים בבניין התומכים ואף רוצים מאוד בהתממשותו. בדרך כלל, מצליחים הדיירים המצדדים בפרויקט להתמודד עם הדייר הסרבן בכוחות עצמם, ולעיתים עם מעט סיוע מצד היזם. אבל כשנסיונות השכנוע אינם עוזרים, נוקטים הדיירים הליכים משפטיים נגד הדייר הסרבן, ומגישים נגדו תביעה באחת מלשכות המפקח על המקרקעין הפרוסות בארץ.

לקריאה נוספת:
אף אחד לא קנה "איכשהו" 3 דירות – אלה אנשים אמידים
"המדינה דוחפת אותי לעשות קומבינה על הדירה השלישית"
גרים בדירה שכורה? תתחילו לדאוג

דייר סרבן בבית משותף יכול להגיש כתב הגנה נגד התביעה של כלל הדיירים ולפרט בו את התנגדותו לפרויקט התמ"א. ואולם, יכולת ההתנגדות של אותו דייר מוגבלת. דייר המצוי במיעוט, יוכל, לכל היותר, לעכב את הפרויקט. ייתכן שאף יהיה זכאי לפיצוי כספי על פגיעה בזכותו הקניינית, במקרה שתוכח פגיעה כזו, אך ברוב המקרים, הדייר לא יוכל לבלום באופן מוחלט את התקדמות הפרויקט אם הושגה הסכמה של רוב הדיירים בבניין.

במקרים חריגים במיוחד, ניתן להכיר בזכאותו של דייר סרבן להתנגד לפרויקט תמ"א 38: למשל, במקרה שבו הוכחה הפרת השוויון בין הדיירים; במקרים שהוכח שרוב בעלי הזכויות בבניין נוהג בחוסר תום לב כלפי המיעוט, וגם במקרים שבהם סבור המפקח על המקרקעין, כי "הפיחותים" בזכויות הקניין של המיעוט, אינם בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת לו כתוצאה מעבודות החיזוק בבניין.

בית המשפט העליון התייחס באחרונה לתופעת הסרבנות והוסיף כמה קריטריונים לבחינת התנגדותו של 'דייר סרבן'. למשל, האם יש נימוק להתנגדותו של הדייר הסרבן לתוכנית, או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה; האם התוכנית העתידית צפויה להיטיב את מצבם של כלל הדיירים בבניין; האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? וכן יבחן בית המשפט אם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית ואם גלומים בה יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור.

בית המשפט העליון ציין כי מדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין.

לאור המבחנים שהוצעו לעיל, ברור שטעמים תכנוניים לא יובאו בחשבון על ידי המפקח על המקרקעין. מעבר לכך, במרבית המקרים, בלתי אפשרי לאתר 'טובת הנאה' שניתנת למי מבעלי הדירות, אך לא לדייר המתנגד. על טענה בדבר היעדר שוויון ניתן ללמוד באופן מיידי מעיון במפרט הטכני וממפרט התמורות לדיירים. למשל, תוספת מרפסות, הקצאת החניות במתקן החניה הרובוטי לכל הדירות, קביעת שימוש שוויוני במעלית, שלא לדבר על כך שעבודות השיפוץ והחיזוק מתייחסות לכל הדירות. במקרה שהתמורות ניתנות באופן זהה לכלל הדיירים, תידחה התנגדותו של הדייר הסרבן. גם טעמים כלכליים לא ישמעו מפיו של הדייר הסרבן, שכן מטרתם של החוק ושל תוכנית המתאר הארצית, אינה לסייע במימוש מאוויים כלכליים אלא להביא לחיזוק בתים משותפים הזקוקים לכך מפני רעידות אדמה.

במקרה שבו רוב בעלי הדירות החליט על התקשרות במתווה מסוים עם יזם מסוים, קשה - עד בלתי אפשרי, להתנגד לקידומו של פרויקט תמ"א 38, במיוחד במקרים שבהם המצדדים בפרויקט, מוכיחים כי מדובר במתווה שוויוני והגון, בעל התכנות תכנונית וכלכלית ממשית, שגם אינו פוגע בדייר המתנגד.

הכותב הוא עורך דין במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי