פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      באיזו שכונה 70% מהרכישות הן דירות חדשות מקבלן?

      דירת 4 חדרים בשכונת רובע הבנים בקריית גת נמכרה במחיר של 1.17 מיליון שקלים. הדירה מושכרת כיום בסכום חודשי של כ-4,000 שקל וכוללת ממ"ד ומעלית. האם מדובר בעסקה אטרקטיבית ומדוע השכונה מבוקשת בקרב משקיעים? בדיקה מיוחדת של אתר מדלן

      אלי כהן 5 קריית גת (ראובן קסטרו)
      השכונה בקריית גת (צילום: ראובן קסטרו)

      לאחרונה נמכרה ברחוב אלי כהן 5 שבשכונת רובע הבנים בקרית גת, דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר (ו-12 מ"ר מרפסת) תמורת 1,175,000 שקל. המחיר הסופי מבטא שווי של כ-11,750 שקל למ"ר. הדירה ממוקמת בקומה השלישית מתוך 13 קומות בבניין שנבנה בשנת 2010 וכוללת ממ"ד ומעלית. הדירה מושכרת כיום בסכום חודשי של כ- 4,000 שקלים - שכירות המשקפת תשואה שנתית של כ-4% לפני שינוי בשווי הנכס.

      לקריאה נוספת:

      רוצים דירה זולה? עדיף לכם לקנות בחורף
      "יש בועת נדל"ן והיא תתפוצץ – מי שיקנה דירה עכשיו ייתקע איתה"
      למה תובעת עיריית נתיבות את רכבת ישראל?

      המעניין בשכונת רובע הבנים הוא שכ- 70% מכלל העסקאות שבוצעו בשכונה בשנה האחרונה הן של רכישת דירה מקבלן, ורק 30% יד שניה. המחיר הממוצע עבור דירת 5 חדרים בשכונה מקבלן עומד על כ- 1,315,000 שקל וכ- 10,900 שקל במונחי עלות למ"ר. עוד פרט מעניין הוא שכ- 60% מהדירות שנמכרו בשכונה בשנה האחרונה הן דירות 4 חדרים ומחיר השכירות הממוצע עבור דירת 4 חדרים בשכונה עומד על כ- 4,000 שקל.

      רם גפן, חוקר שכונות בצוות המומחים של מדלן, אומר כי "שכונת רובע הבנים היא שכונת מגורים חדשה הממוקמת בצפון מערב קריית גת, ומאופיינת בבנייה רוויה לצד צמודי קרקע. מאחר ותהליך אכלוס השכונה החל לפני שנים ספורות, התשתיות הציבוריות בתחומה עדיין אינן מפותחות והשכונה, נכון להיום, מנותקת מהעיר באמצעות גדרות ומחסור בשבילי גישה לרווחת הולכי הרגל. חשוב לציין שעם התקדמות הבניה והפיתוח של שכונת הענק כרמי גת, שנמצאת מצפון לשכונת הבנים, מצדו השני של כביש 35, כך גם מצב התשתיות של שכונת הבנים צפוי להשתפר".

      הנדל"ן בשכונת רובע הבנים בקריית גת (עיבוד תמונה)

      אז האם מדובר בעסקה אטרקטיבית? על פי ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן, "הדירה נמכרה בכ-50 אלף שקלים יותר מהמחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בשכונה. לכאורה דירה חדשה הייתה צפויה להימכר במחיר גבוה יותר אבל בשכונות חדשות אנחנו לרוב רואים תמונה הפוכה. ברכישת דירת יד שנייה בבניין שאוכלס לפני שנים ספורות ניתן ליהנות מדירה חדשה, שלרוב כבר הושקעו בה עשרות עד מאות אלפי שקלים בשדרוג המפרט הבסיסי".

      שוורץ מציין כי אחד היתרונות הוא בכך שניתן לראות בדיוק איך נראה הבניין, מי השכנים והאם ישנן בעיות באיכות הבניה. "כמו כן, ברכישת דירה יד שנייה, הכניסה היא מידית בשונה מרכישת דירה חדשה 'על הנייר' בה הרוכשים סופגים עלויות מימון של כשנתיים, שבדירה בשווי של כמיליון שקלים ניתן לתרגם בקרוב לכ-50,000 שקל".

      קובי כהן מחברת הנדל"ן בקרית גת ליאת קנזי נכסים ונדל"ן בע"מ מציין כי נתוני השכונה הפכו אותה לאבן שואבת למשקיעים. "המיקום של שכונת רובע הבנים בקרבה לצירי תחבורה ראשיים ומחירי הדירות הנמוכים יחסית למרכז הארץ הפכו אותה ליעד מבוקש בקרב משקיעים. מבדיקה שערכנו מצאנו שמחירי הדירות בשכונה מאמירים בהתאם לקצב התקדמות בניית התשתיות הציבוריות כמו למשל המרכז המסחרי והפארקים הציבוריים. בנוסף, אנו עדים למגמת עלייה מתמשכת בביקוש גם בקרב שוכרים, שכן הזמן הממוצע של דירה המוצעת לשכירות הולך ומתקצר ונאמד כיום במספר ימים ספורים".

      אלי כהן בקריית גת (ראובן קסטרו)
      השכונה והבניין בקריית גת (צילום: ראובן קסטרו)

      עסקאות דומות בקרבת הנכס לשם השוואה

      בינואר השנה נמכרה דירת 4 חדרים יד שנייה ברחוב אלי כהן בשטח של 104 מ"ר עבור כ- 1,250,000 שקל וכ- 12,000 שקל במונחי עלות למ"ר. הדירה ממוקמת בקומה 12 מתוך 13 בבניין שנבנה בשנת 2011. בפברואר השנה נמכרה בשכונה דירת 4 חדרים שנמצאת בתהליך בנייה, בשטח של 100 מ"ר עבור כ- 1,160,000 שקל וכ- 11,600 במונחי עלות למ"ר. הדירה ממוקמת בקומה 13 מתוך 16.