מה גורם לעליות מחירים בשוק הדירות? יש כמובן סיבות רבות, אבל מסתבר שיש כמה סיבות מעבר לסיבות המוכרות כמו גובה הריבית, מספר התחלות הבנייה וקצב גידול האוכלוסיה. בארה"ב וגם במדינות קרות אחרות, יש תופעה ידועה שבה מחירי הדירות גבוהים יותר באופן שיטתי בקיץ מאשר בחורף, גם כאשר לוקחים בחשבון את העובדה שיש יותר אנשים שמחפשים דירות בקיץ מאשר בחורף. גם בארץ יש עונתיות מסוימת במחירי הדירות, כאשר אנשים מוכנים לשלם יותר בעונות מסוימות מאשר באחרות.
מספר מחקרים חדשים מראים שאחת הסיבות היא פשוט מזג האוויר. ההשערה היא שכשאנשים צריכים להחליט כמה הם משלמים על דירה, הם צריכים להעריך את התועלת שתהיה להם מלגור בה עד שהם ימכרו אותה. בין היתר, הם צריכים להחליט עד כמה נעים יהיה לגור בסביבה שבה הדירה ממוקמת.
לצורך כך, הם יכולים לשאול שכנים, הם יכולים לברר באתרי אינטרנט וכן הלאה. אבל חלק גדול מההערכה שרוכשים עושים מבוסס על מראה העיניים בזמן שהם מבקרים בדירה. לכן, אנשים שמבקרים בדירה בזמן שמזג האוויר נעים והצמחיה ירוקה עשויים להסכים לשלם יותר מאשר אנשים שבאים כאשר מזג האוויר קר והכל נראה קפוא ואפור. זה נכון גם כאשר עומד לרשות הקונים מידע עשיר על התנאים במקום, כי לעתים קרובות, דווקא המידע שנחשפנו אליו באופן ישיר משפיע על ההחלטות שלנו הרבה יותר מכל מידע סטטיסטי יבש.
דוגמא אחת להשפעה כזאת על מחירי דירות מצאתי בעבודה משותפת עם אלכס הורנשטיין מאוניברסיטת מיאמי ודניאל אוסגוד מאוניברסיטת קולומביה. חקרנו את המחירים של "רנצ'טות": בתי חווה על שטח מצומצם יחסית שנמכרים גם לחקלאים מקומיים שמעוניינים להגדיל את השטח שלהם וגם כבתי נופש לעירוניים עמידים.
היו לנו נתונים על כ- 1,100 בתי חווה כאלו שכל אחד מהם נמכר פעמיים במשך שנות ה-90. המידע הכיל נתונים לגבי שטח החווה, המיקום שלה, מידע על שיפוצים שנעשו במשך התקופה, וכן מידע נוסף על הסביבה. כמו כן היה לנו מידע על התאריכים שבהם נמכרה כל חווה, ועל המחיר ששולם עבורה בכל אחת מהפעמים שבו היא נמכרה. ידענו גם את כתובת המגורים הראשית של כל אחד מהרוכשים.
המחיר הממוצע שבו נמכרה חווה בתחילת המדגם שלנו היה כ-80,000 דולרים, והמחיר הממוצע שבו נמכרה חווה בסוף התקופה היה למעלה מ-120,000 דולרים. מכיוון שמשך הזמן הממוצע שבו חווה הוחזקה עד שהיא נמכרה היה כחמש שנים, התשואה הממוצעת על הנכסים היתה כ- 10%.
על סמך המידע על מיקום החוות, הוצאנו מידע ממערכות לווינים על כמות הצמחיה הממוצעת בכל חודש באזור שמסביב לכל חווה. זה אפשר לנו לחשב את הכמות הממוצעת של הצמחייה בכל חווה, עד כמה הכמות נוטה להשתנות במשך השנה, ועד כמה החווה היתה ירוקה בתקופה שלפני כל רכישה. מעבודות קודמות ידענו שכמות הצמחיה משפיעה על השווי של בתי החווה. אבל הכמות שאמורה להשפיע על הערך היא כמות הצמחיה הממוצעת והמידה שבה הכמות משתנה לאורך השנה. ככל שהחווה נמצאת באזור עשיר יותר בצמחיה וככל שכמות הצמחיה היא יציבה יותר לאורך השנה, כך המחיר גבוה יותר. לכמות הצמחיה בתקופה שבה מבקר הרוכש, לעומת זאת, לא צריכה להיות השפעה על מחיר, כיוון שהכמות בזמן הביקור לא בהכרח מייצגת את כמות הצמחיה האופיינית.
בנוסף, מכיוון שכמות הצמחיה היא דבר חשוב עבור בתים קטנים בערבה, קיים מידע עשיר על כמות הצמחיה באזור של כל חווה. כל רוכש שמעוניין לברר, יכול לקבל את המידע הזה כך שהוא יכול לדעת בדיוק למה לצפות.
בכל זאת, מצאנו שלכמות הצמחיה בתקופה שלפני הרכישה יש השפעה חזקה גם על המחיר שהרוכשים משלמים וגם על התשואה שהם מקבלים. למעשה, גילינו שיש שני סוגים של רוכשים. רוכשים שכתובת המגורים הראשית שלהם היא באזור, לא הושפעו מכמות הצמחיה בתקופה שלפני הרכישה. המחיר שהם שילמו הושפע רק מהכמות הממוצעת של הצמחיה וממידת השינוי בכמות לאורך זמן. רוכשים שבאו מחוץ לאזור, לעומת זאת, שילמו מחירים גבוהים מהצפוי על חוות שהם ראו בזמן שהסביבה היתה ירוקה במיוחד, וכתוצאה מכך הם הרוויחו הרבה פחות מאחרים כאשר הם מכרו את החוות שלהם. התוצאה שמצאנו היא שרוכשים שגרים מחוץ לאזור ושרואים חווה שהסביבה שלה ירוקה קצת יותר מהממוצע, מפסידים כ- 2% תשואה לשנה על הדירות שלהם, או כ- 20,000 דולר בחמש שנים.
מסקנה אחת מהתוצאות האלו היא שהמנהג של קבלנים להציג ציורים על הנייר לרוכשים פוטנציאליים הוא בעל השפעה חזקה, בעיקר על קונים שלא מכירים את הסביבה. מסקנה שנייה היא שלא ניתן להתגבר בקלות על ההשפעה הזאת בעזרת הספקה של מידע לרוכשים. עבור רוב הרוכשים, מידע "יבש" הוא הרבה פחות מרשים מהתרשמות אישית, גם כאשר המידע היבש הוא הרבה יותר רלוונטי ומייצג מההתרשמות האישית. מסקנה שלישית היא שאם מזמינים אותכם לראות נכס לפני רכישה, וודאו שזה לא יעשה בתנאים שמתאימים למוכר. מתווכים באזור שאותו חקרנו הסבירו לנו שחלק גדול מעליות המחירים נובעות מכך שהם מזמינים רוכשים לראות נכסים בימים שאחרי גשם. אלו היו הרוכשים שנהנו הכי פחות מהנכסים שלהם, והרוויחו הכי פחות כשהם מכרו אותם. מסקנה אחרונה היא שיש יתרון בלרכוש דירות ליד הבית. כשמכירים את הסביבה, יש פחות סיכוי שיצליחו למכור לכם נכס בלי קירות כנכס עם ארבעה כיווני אוויר.
ד"ר אביחי שניר - המכללה האקדמית נתניה ובית ההשקעות אינפיניטי