"יש בועת נדל"ן והיא תתפוצץ – מי שיקנה דירה עכשיו ייתקע איתה"

בוידאו: סיכום 2015 בשוק הדיור

"מחירי הדירות כיום בישראל מייצגים בועה. להערכתי, הביקוש לדירות כיום אינו אמיתי" כך העריך צבי סטפק, יו"ר מיטב דש בכנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג שהתקיים בתל אביב בשיתוף משרד עורכי הדין שטיינמץ הרינג גורמן.

"אם פעם הורים עזרו לזוג צעיר שהתחתן לקנות דירה – היכולת שלהם לעשות זאת בעתיד תיחלש, מהרבה מאוד סיבות. הדבר השני שאני מזהה הוא התופעה שהורים קונים לבת ה-16 דירה, כי הם חוששים מעליית המחירים" הוסיף סטפק. "יש פה אלמנט ספקולטיבי של הקדמת רכישות מצד הציבור. יש סימני זיהוי ברורים ויש דמיון בין בועות בשווקים הפיננסים לבין בועות בשווקים הריאליים. לכאורה, בועה בשוק ניירות ערך אינו דומה לשוק שבו אנשים מחפשים קורת גג, אבל אני סבור שהחוקים דומים למדי. גם בקרב המשקיעים יש מיתוס שהמחירים רק עולים - ושנדל"ן הוא נכס בטוח - אבל אם בודקים אחורה היו לא מעט שנים שהמחירים ירדו – בין 1996 ל-2006 המחירים ירדו ריאלית ב-25% והבועה בסוף תתפוצץ ומי שיקנה דירה היום ייתקע איתה. למחירים יש בהחלט פוטנציאל לרדת".

שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין, אמר בכנס: "לא כל שיחת סלון היא בועה. זה רק אומר שהנקודה הזו כואבת. אסור שמחירי הדירות יירדו, רצוי שהם לא יעלו, רצוי שהעסק יתייצב וכולם ייצאו נשכרים – הרי גם לבנקים ולגורמים נוספים במשק אין אינטרס שהמחירים יירדו. נכון להיום השפעת מחיר למשתכן היא הפוכה מבחינת המחירים וגם מחירי הקרקעות הפרטיות עולים – ולכן התוצאה היא עליית מחירי הדיור כרגע".

מוקדם יותר אמר לוטן כי הממשלה עושה דבר נהדר: "היא באמת מתאמצת בכל כיוון אבל הרשויות המקומיות, ההיתרים וההגבלות והדרישות הלא חוקיות – גורמות לעיכוב. אתם זוכרים מה היה עם אריק שרון? בבת אחת פתחו את השוק, פתחו מחסומים. אם לא נזיז את החסמים – כלום לא יזוז".

גיל גבע, יו"ר קבוצת תדהר, שנכח אף הוא בפאנל אמר: "המחירים גבוהים, הם לא סבירים, אבל זו לא בועה. נדל"ן זה לא בורסה, נדל"ן זה נדל"ן – צריך להסתכל על התחזיות היבשות. אם תהיה ירידת מחירים – הענף יפסיק לייצר. אולי תהיה שמחה רגעית של הפוליטיקאים, אבל אחרי כמה שנים תהיה התפרצות מחירים שוב, ולכן האינטרס של המדינה הוא לא ירידת מחירים".

כמו כן אמר גבע הוא רוצה להחמיא למטה הדיור: "זו ממשלה ראשונה שעושה דברים באמת. בעבר התלוננו על כך שאין ראייה כוללת. מה שאביגדור יצחקי הציג זה חסר תקדים לפחות ב-25 שנה שאני פעיל בענף, אבל בסוף אנחנו עדיין מכבים שריפות. חסרות כ-130 אלף דירות וייקח זמן לסגור את זה. צריך לתכנן אסטרטגית. אנחנו רואים ניצנים של תכנון אסטרטגי. ב-1985 היינו 4 מיליון תושבים. בואו נסתכל קדימה – איפה האוכלוסייה החדשה תגור? אנחנו עם הגידול הכי גבוה והפריון הכי נמוך. ומי יבנה את הדירות האלה? איפה הפקידים? איפה המפעלים? אני סבור שהדבר הנכון הוא להכין תוכנית אסטרטגית יחד עם התעשייה. היום הבנקים סגורים. חייבים לבנות פה תוכנית שמטפלת בכל שרשרת הייצור של דירות כי הסיכון הוא שבכל פעם שנדביק את הפער, הגידול שוב יזנק. צריך לטפל בזה בראייה של 20 שנה".

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אמר: "היעד שלנו צריך להיות יציבות במחירים. אנחנו חייבים להפריד בין משאלות לב, בין אזרחים או משקיעים, לבין הנתונים היבשים. אם מסתכלים על הנתונים היבשים. היום 70%-80% מהמשק אין לו יכולת לשפר מגורים. אבל במקביל הביקוש הכבוש – שלא בא לידי ביטוי כי אין מכרזים מתאימים – גדל כל הזמן".

צבי סטפק השיב ליזמים שמתחו ביקורת על הערכות הבועה וירידת המחירים שהשמיע בפאנל ואמר "ברגע שהציבור יפסיק להאמין שהמחירים יכולים רק לעלות וישנה דיסקט תהיה ירידה ואפילו משמעותית כי יש פה הרבה מאוד מרכיבים פסיכולוגיים. הדברים האלה הם לא בשליטה. הגיע הזמן שהמדינה תשקול ברצינות לייצר אג"ח, מכשיר פיננסי, שיהיו צמודות למחירי הדיור – וזה יצנן את הביקוש".

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר: "אם אתה שואל יזמים ורוצה תשובה אמיתית אז ברור שאנחנו רוצים שהמחירים על הקרקע שרכשנו יעלו – והמחירים על הקרקע שעוד לא רכשתי – יירדו. ירידת מחירים תהפוך פרויקטים ללא כלכליים".