לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן: בכל עסקה נדל"נית אחת השאלות המרכזיות היא שאלת המיקום. אלא שלעתים המיקום כה ייחודי עד כי ישנו קושי לתמחר את שווי העסקה, או להשוות אותה לעסקאות אחרות. בימים אלה מוצעת למכירה ברחוב משגב לדך ברובע היהודי בירושלים נכס יוצא דופן: דירת 130 מ"ר, בעלת מרפסת גג צמודה המשתרעת על פני כ-40 מ"ר, הממוקמת ברובע היהודי באחד האזורים הנחשקים ביותר: הדירה ממוקמת בקו הראשון לכותל המערבי ומהמרפסת נגלה נוף עוצר נשימה על כל אזור הכותל, כיפת הסלע, הר הבית ומסגד אל- אקצא. הנכס לא קונבנציונלי וכך גם המחיר, מסיבה פשוטה. בשל זה, בשל ייחודיות הנכס, מדובר על בית שמוצע למכירה ללא מחיר נקוב.
הנכס הנוכחי משווק בלעדית על ידי מאיר ליסקר, הבעלים והמנכ"ל של פירמת הנדל"ן נדלנצ'יק בוטיק נדל"ן וליסקר מציין כי הסיבה להיעדר המחיר המבוקש נעוצה בייחודיות של הנכס. "קשה לומר בכמה תימכר יצירת הנדל"ן הנדירה הזו, שכן זה קצת דומה לפריט אספנות. גם באמנות, ישנם אספנים שרוכשים תמונה בעשרות מיליוני דולרים, גם אם בסופו של דבר הם מניחים אותה בכספת או במרתף מאובטח. במקרה הזה, זו גם יצירה, שישנו קושי להעריך את שוויה, אבל ניתן ליהנות ממנה כל השנה. בשלב זה קשה להעריך כמה שווה הנוף או המיקום, מדובר בנתונים מאוד נדירים אבל ההערכה שלי היא שהעסקה תיסגר במיליוני דולרים".
הדירה הירושלמית הייחודית כוללת חמישה חדרים, מהם 4 חדרי שינה שמאחד מהם נשקף מהחלון הנוף הייחודי לרחבת הכותל. בתוך הבית קיימות מדרגות פנימיות, המובילות למרפסת הגג העליונה. ליסקר מציין כי מעבר לייחודיות של הנכס ולנוף שנשקף ממנו, הרי שהוא מעריך כי משקיעים, או תושבי חוץ יהודים יהיו מוכנים לשלם תמורתו מחיר גבוה גם בשל מיקומו ברובע היהודי בירושלים. "הרובע היהודי עצמו הוא סביבה מאוד מיוחדת, צבעונית ועשירה, ולמעשה במרחק של כ-100 מטרים ניתן להגיע לכותל. מדובר באזור שוקק חיים כמעט בכל שעות היום, מלא בתיירים מכל העולם בכל ימות השנה".
הקושי להעריך את שווי הנכס משתקף גם בנתוני העסקאות של רשות המסים באזור הרובע היהודי. מנתוני עסקאות שבוצעו בשנים האחרונות עולה כי ישנה שונות גבוהה מאוד בין הנכסים ברובע וגם בקרב הנכסים הממוקמים ברחוב משגב לדך עצמו. "חלק מהנכסים באותו רחוב אמנם נהנים מהקרבה לכותל המערבי אך לא מהנוף הישיר אליו. כמעט ואין נכסים שמקבלים נוף ישיר לרחבת הכותל ולכן ישנו קושי רב להשוות עסקאות אחרות שבוצעו, גם אם מדובר בעסקאות באותו רחוב", מציין ליסקר.
כך למשל, בשנת 2011 נמכרה דירה בגודל של כ-100 מ"ר בכ-25 מיליון שקלים מחיר המשקף מחיר של כ-250 אלף שקל למ"ר אך בחודש ינואר 2015 נמכרה ברחוב זה דירת 5 חדרים בגודל של כ-320 מ"ר (הממוקמת בקומה הרביעית בבניין) במחיר של כ-12.7 מיליון שקלים מחיר המשקף 39,483 שקל למ"ר.
עסקה נוספת באחד הבתים הצמודים (משגב לדך 10) שבוצעה ביולי 2014 - דירת 103 מ"ר נמכרה בכ-3.7 מיליון שקלים במחיר המשקף 36,408 שקל למ"ר. מאידך, דירת 3 חדרים המשתרעת על פני כ-60 מ"ר בקומה השנייה ברובע היהודי נמכרה במחיר של 2.7 מיליון שקל בחודש נובמבר האחרון במחיר שמשקף 43,548 שקל למ"ר.