פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      משקיעים פאסיביים: שווה לשים את הכסף במנהטן?

      רבים מהישראלים המחפשים יעדים להשקעה בחו"ל פונים לאי היוקרתי. מה מצב שוק הנדל"ן בעיר ובאילו שכונות כדאי לחפש נכסים? סקירה

      מנהטן ניו יורק (ShutterStock)
      מנהטן (צילום: shutterstoc)

      מחירי הבתים במנהטן עולים בעקביות, ובכל זאת לא נרשמת ירידה בהיקפי הרכישות. אופי האזור, הביקוש הגבוה וההיצע המוגבל למגורים באי היוקרתי, יוצרים תמהיל ייחודי שמקנה לכל מי שרוכש או משקיע בנכס, ביטחון רב באשר לחוסן הכלכלי של שוק הנדל"ן במנהטן.

      לקריאה נוספת:

      מדריך: האם כדאי להשקיע בנדל"ן בבוקרשט?
      לרכוש בית בארה"ב כמעט בחינם
      מערבה מכאן: איך משקיעים בנדל"ן בווינה?

      בראייה היסטורית ניתן לראות שגם בעת המשבר ב-2008 מחירי הדירות אמנם ירדו ב-15%, אך במקומות אחרים בארה"ב צנחו המחירים בשיעורים גבוהים בהרבה. מאז כבר השלימו מחירי הנדל"ן במנהטן את הפער, וכיום הם ברמה הגבוהה ביותר שנמדדה ב-27 השנים האחרונות.

      מחיר המכירה הממוצע לדירה (Condo) במנהטן בשנת 2015 צמח ב-18% ביחס לשנת 2014 והסתכם ב-2.4 מיליון דולר - מחיר המשקף ממוצע של 1,804 דולר לרגל רבועה (SqFt). מחיר המכירה החציוני הסתכם ב-1.5 מיליון דולר, עלייה של כ-12.6% ביחס למחיר בשנת 2014.

      "שיעור הספיגה" המוגדר כתקופת המכירה של כל מלאי דירות המגורים הקיים במחיר השוק הנוכחי (Absorption rate), נכון לסוף שנת 2015, נאמד ב-4.7 חודשים. לנתון זה נודעת חשיבות רבה בכל הנוגע לשוק הנדל"ן, כשערכים נמוכים מלמדים על גודל המרחק בין ההיצע לביקוש. הפער גדול בין ההיצע לביקוש כיום, והתחזית הרווחת בשוק כי שניהם לא צפויים להיפגש בעתיד הנראה לעין. המשמעות היא שהביקוש הקשיח מבטיח מחירי מכירה גבוהים בתקופה הנוכחית. בנוסף, מספר הימים שדירה מוצעת למכירה בשוק עד לרגע המכירה היה 94 ימים בשנת 2015, לעומת 119 ימים בשנת 2014 – ירידה של 21%.

      מבחינת היקף המכירות חל גידול של כ-2% בשנת 2015 לעומת שנת 2014 וסך עסקות המכירה בשנת 2015 היה 5,150. מבין כל העסקות למכירת נדל"ן במנהטן היוו העסקות למכירת דירות 43.1% לעומת 39.8% בשנת 2014. הדירות הנמכרות ביותר הן דירות של שני חדרים ושל חדר אחד, כשהיקף המכירות שלהן מהווה 36.7% ו-36.2% מכלל מכירות הדירות בשנת 2015, בהתאמה. דירות שלושה חדרים ודירות בגודל של ארבעה חדרים ומעלה מהוות כ-16.5% ו-6.8% מסך מכירות הדירות, בהתאמה. דירות הסטודיו נמכרות בשיעורים נמוכים - כ-3.8% מסך המכירות.

      הזווית הישראלית

      בשנים האחרונות ישראלים רבים בוחרים לנתב את השקעות הנדל"ן שלהם לניו יורק, ובעיקר במנהטן. על פי הערכות, מאז המשבר הפיננסי בשנת 2008 ועד לסוף שנת 2015, ישראלים השקיעו בניו יורק כ-6 מיליארד דולר, כשמיליארד דולר מתוך הסכום הושקע רק בשנת 2015. מבחינת סוג ההשקעה, כ-50% מכספי המשקיעים הישראלים מושקעים בפרויקטים של בנייה חדשה למגורים, שם התשואות הפוטנציאליות הן הגבוהות ביותר.

      המשקיעים הישראלים מבינים ששוק הנדל"ן בישראל כמעט שמיצה את עצמו לחלוטין וכיום אין כמעט אפשרות מעשית לגרוף תשואה דו ספרתית על השקעתם. הריבית הנמוכה במשק מייצרת תמריץ שלילי להפקת הכסף בפקדונות בנקאיים ושוק ההון מצטייר כפלטפורמה תנודתית ולא בטוחה. לאור סיבות אלה, השקעות הנדל"ן בניו יורק בכלל ובמנהטן בפרט הופכות לאטרקטיביות, ומשקיעים ישראלים רבים משקיעים את כספם מעבר לים.

      חברות הנדל"ן האמריקאיות ניצלו בשנים האחרונות את המומנטום ואת האטרקטיביות הרבה בקרב משקיעי הנדל"ן הישראלים וגייסו כ-2 מיליארד דולר בשנים 2014-2015, כשהשקעות רבות נוספות נמצאות בשלבים מתקדמים ועתידות להתממש בשנת 2016.

      ארבעה אזורים שוק הנדל"ן במנהטן לפי אזורים

      שוק הנדל"ן במנהטן מתחלק למספר אזורים, כאשר המרכזיים שבהם הם החלק המזרחי (East side), החלק המערבי (West side), החלק הדרומי (Downtown) והחלק הצפוני (Uptown).

      הצמיחה הגבוהה ביותר במהלך 2015 במחיר הממוצע לרגל רבועה, הייתה ב-East side, שם עלה המחיר ב-24.3% בהשוואה ל-2014. באזור ה-Uptown נרשמה עלייה של 22.6%, ושני האזורים הנוספים צמחו בממוצע ב-17.7%.

      ב-East side חל הגידול המשמעותי ביותר גם בהיקף העסקות. בשנת 2015 התבצעו באזור זה 1,340 עסקות המשקפות גידול של 26.4% לעומת שנת 2014.

      מחיר המכירה החציוני של דירה בכל האזורים עלה בשיעור דו ספרתי ביחס לשנת 2014, כשהגידול המשמעותי היה באזור ה-Uptown, שם זינק המחיר החציוני ב-14.8% ביחס לשנת 2014.

      מחירי המכירה הממוצעים של דירה עלו משמעותית באזור ה-Downtown, עם צמיחה של 21.9% לעומת שנת 2014.

      צ'לסי:

      צ'לסי (מערכת וואלה! NEWS)

      צ'לסי היא אחת השכונות היקרות במנהטן ורף המחירים משקף זאת. מחיר המכירה הממוצע של דירה בשנת 2015 היה 2.7 מיליון דולר. המחיר הממוצע לרגל רבועה היה 1,906 דולר, עלייה של כ-4% לעומת המחיר בשנת 2014.

      בשנת 2015 נמכרו בצ'לסי 276 דירות, כשמכירת דירות של חדר ושני חדרים היו השכיחות ביותר.

      הארלם ומזרח הארלם:

      בעשור האחרון נמצא האזור בצמיחה מתמדת. מחיר המכירה הממוצע בשנת 2015 היה 746 אלף דולר - עלייה של 10.9% לעומת השנה הקודמת. המחיר החציוני היה 630 אלף דולר, המשקף עלייה של 15.5% לעומת השנה הקודמת.

      שני פרמטרים נוספים שצמחו באופן משמעותי הם מחיר לרגל רבועה ומספר העסקות באזור. המחיר לרגל רבועה צמח בכ-21.1% לעומת המחיר בשנת 2014 וסך העסקאות הסתכם ל-569, עלייה של 13.3% לעומת 2014.

      שוק השכירות

      דמי השכירות הממוצעים המשיכו את מגמת הצמיחה ועלו בכ-2% לעומת 2014. שכר הדירה הממוצע הסתכם ל-3,911 דולר, לעומת 3,836 דולר בשנת 2014.

      דמי השכירות של דירות חדר אחד עלו בשיעור הגבוה ביותר מבין כל סוגי הדירות. כמו כן, העלייה הגבוהה ביותר הייתה בקרבת באטרי פארק סיטי (Battery Park City), שם דמי השכירות צמחו בשיעור של 6.8% לעומת השנה הקודמת. הגידול השני בגובהו בעיר היה באזור גראמרסי פארק (Gramercy Park), שם דמי השכירות צמחו בשיעור של כ-5.4%. דמי השכירות צמחו משמעותית גם בצ'לסי, שם הגידול היה השלישי בעיר בגובה של 5.2%.

      תחזית ל-2016

      נתוני הבסיס העיקריים שיש להביא בחשבון בעת ניתוח השוק הם היצע אל מול ביקוש כולל פרויקטים בתכנון או בשלבי ביצוע שונים; טרנד עליות מחירים לאורך השנים האחרונות; עליות הריבית של הבנק הפדרלי; וכמובן מצבו של וול סטריט שאם להתרשם מתחילת השנה לא מבשר טובות. מניתוח נתונים אלה והיכרות עם השוק ניתן לצפות כי הביקושים הערים ימשיכו לאפיין את השוק כמעט לכל רוחבו לרבות שכירות, מכירה, דירות יד שנייה או חדשות בכמעט כל מיקום במנהטן.

      עם זאת, בעת ניתוח של פלחי השוק למכירה ניתן לצפות כי עליות המחירים בפלח היוקרה, שמוגדר כדירות במחיר של יותר מ-3.5 מיליון דולר, יתמתנו או ייעצרו, ויש הצופים שבאזורים ספציפיים אולי אף נחווה ירידות מחירים. עם אזורים אלה נמנים טרייבקה, MEATPACKING, סוהו ושכונות קרובות שבהן היצע דירות הקונדו בפלח היוקרה גבוה משמעותית מהממוצע במנהטן. מחירי הקרקעות בעיר אינם צפויים להמשיך בעלייה המאסיבית שאפיינה אותם בשנתיים וחצי האחרונות, וככל הנראה העליות ימתנו. ניתן לצפות לשוק חזק ובריא בשנה הקרובה, שיתבגר ולא יתאפיין בעליות חדות כמו בשנתיים האחרונות.

      ניר אמזל, מייסד משותף HAP INVESTMENTS, ייזום נדל"ן במנהטן