מערבה מכאן: איך משקיעים בנדל"ן בווינה?

אוסטריה נהנית מיציבות כלכלית ברורה שנשענת מסורתית על תעשייה כבדה ומבוססת היטב: בנקאות, ותיירות. אף שאוסטריה נחשבת לשער למזרח אירופה, היא אינה מושפעת מהתנודתיות בכלכלה של המדינות האלה, ובניגוד לשכנותיה באירופה, צלחה המדינה את משבר 2008 בצורה טובה והתאוששה מהר יותר מצרפת, ספרד וכמובן יוון. שיעור הבלתי מועסקים במדינה הוא 5.8%, לעומת שיעור כמעט כפול - 9.6% - באיחוד האירופי, האינפלציה מסתכמת ב-1.2% בשנה והגירעון התקציבי הוא של כ-2% בלבד.

מרכז העסקים של המדינה, והמקום שבו מרבית החברות פועלות, היא עיר הבירה, וינה, שבה מתגוררים כ-1.8 מיליון תושבים ומדי שנה מבקר בה מספר עצום של כ-14 מיליון תיירים. אם מצרפים את הנתונים האלה לקרבתה היחסית של העיר לישראל – שלוש וחצי שעות טיסה, מתגלה אופציית השקעה בנדל"ן ששווה לשקול. הרי האפשרות לטוס ולחזור מהעיר באותו היום, מאפשרים למשקיעים בנדל"ן פיקוח ובקרה קלים ופשוטים יחסית, בטח בהשוואה להשקעות בארצות הברית, למשל.

עסקת נדל"ן באוסטריה נהנית, בדרך כלל, מודאות גבוהה והחשש מפני בעיות ברכישה כמעט לא קיים, ובלבד שנעזרים במתווך אמין ובעורך דין בעל ידע; וכן, צריך להיעזר במתווך, בין השאר לנוכח העובדה שלא פחות מ-95% מהעסקאות בעיר נעשות על ידי מתווכים. הבנקים המקומיים הם אלה שמספקים את המימון לעסקות נדלן, רק שבניגוד לישראל, יש לבנקים חופש פעולה רחב בקביעת התנאים והיקף המימון שניתן לעסקות. לבנק RBZ (רייפהאוזן), למשל, יש דסק ישראלי, והוא נוהג ללוות עסקות נדל"ן ואף לייעץ ללקוחות כיצד לנהוג.

שוק הנדל"ן המסחרי בווינה קטן וקומפקטי, וכוחו העיקרי הוא בוודאות שבו. כל מי שמכיר את וינה יודע כי האוסטרים עדיין משמרים את תפיסת העולם הישנה לפיה הנדל"ן המסחרי, כלומר משרדים, משתלב עם נדל"ן למגורים – ובמרכז העיר. כך לדוגמא, ניתן למצוא משרדים רבים ממש בלב העיר, למשל ברינג הפנימי - INNERE STADT, וכן בלא מעט רחובות מרכזיים כגון, Renngasse, Rotenturmstrasse, ו- Freyungשמשלבים מגורים עם משרדים. ברחובות אלה גם מרוכזים סניפי בנקים, בתי השקעות וכן מטות של תאגידים אוסטריים גדולים, ששוכרים נכסים לפרקי זמן ארוכים.

בשנים האחרונות נרשמה עלייה בהיקפי הבנייה של בנייני משרדים מודרניים והרבה יותר גדולים מכפי שהיה בעבר, אך אלה קורים בשולי העיר. לשם השוואה פרויקט משרדים גדול במונחים של וינה הוא בהיקף של 44 אלף מ"ר. לאור העובדה שהביקוש למשרדים עדיין עולה על ההיצע, לא פעם נסגרים הסכמי השכירות גם שנתיים לפני האכלוס. המשמעות היא שמידת ההשפעה של הפרויקטים החדשים על מחירי השכירות בעיר נמוכה למדי, ואינה מורידה את רמת המחירים הנוכחית.

כלל שטחי המשרדים שאינם מאוכלסים בווינה נמוך למדי: 6%, כלומר שיעור האכלוס של המשרדים בעיר עצום, ומגיע ל-94% מהשטחים. בדומה לערים אחרות בעולם, דמי השכירות הם פונקציה של מיקומם – 16- 26 אירו למ"ר, לא כולל ניהול ותשלומים אחרים. מחירים אלה משקפים תשואה שמרנית של כ-6%-7% .

התשואות על הנכסים בווינה נאמדות ב-4.5% -5% לשנה – הרבה יותר מהתשואה המושגת בברלין ובמינכן, שנהנות מפופולריות רבה מצד משקיעים ישראליים; וטובה משמעותית מהתשואה בפאריז. עם זאת עדיין אפשר להשיג תשואות טובות יותר על נדל"ן למשרדים במקומות אחרים. היתרון של וינה הוא ביציבות גבוהה שמבטיחה ההשקעה בנדל"ן משרדים לאורך זמן.

יש לציין כי בשנתיים האחרונות שוק המשרדים בווינה עובר שינוי ייעוד איטי – ממשרדים למגורים, במיוחד במרכז העיר. מובן ששינוי הייעוד של הנכס משפיע ישירות – ולטובה - על מחיר הנכס.

וינה נחשבת לאחת מחמשת הערים המבוקשות ביותר באירופה לנדל"ן מסחרי. במרכז העיר אין מרכזים מסחריים מובהקים, אלא יותר חנויות רחוב, למשל הרחוב המסחרי המרכזי Graben שכל ישראלי שביקר בווינה אי פעם, עבר בו. ברינג הפנימי ניתן לחנויות השם Golden U, המרמז על החוזקה של חנויות אלו, והשכירויות בהן הן לטווחים ארוכים. ככלל, התפוסה של הנדל"ן המסחרי בווינה כמעט מלאה, והשוק נהנה מביקושים גבוהים, ומנטייה למחסור.

מחוץ למרכז וינה קיימים למעלה מ-30 מרכזים מסחריים פעילים, שבהם השוכרים הם המותגים המובילים בעולם, שנהנים ממספר התיירים הגבוה המגיע לעיר מדי שנה.
מחירי המוצרים במקומות אלה מתונים, לעתים מפתיעים במונחים ישראלים, כך שבניגוד למקובל לחשוב, וינה אינה יקרה, לפחות עבור ישראלי המורגל ליוקר המחיה המקומי.

מחירי השכירות של הנדל"ן המסחרי בעיר נעים בין 400 אירו למ"ר לחודש במרכז, בעיקרון חנויות קטנות נהנות מדמי שכירות גבוהים יותר, לבין 90 אירו למ"ר לחודש במרכזים המסחריים מחוץ לעיר.

מרבית השקעות הנדל"ן המסחרי שמבצעים משקיעים בווינה הן בפארקים מסחריים גדולים מחוץ למרכז. השקעות אלה נחשבות להשקעה מוצלחת, בין השאר לנוכח העובדה שזמן נסיעה מהמרכז לא עולה על 30 דקות, וברוב המקרים אף קצר יותר. אחרי הכל המרכזים המסחריים בווינה מיועדים לכלל תושבי העיר, כך שרבים מהם מרוחקים דקות ספורות בלבד מרבעים שונים בעיר. התשואות של הנדל"ן המסחרי הן 6%-7%. בדומה לנדל"ן המשרדים גם כאן מתאפיין השוק בחוזים ארוכי טווח של שוכרים יציבים, כך שהתשואה הבינונית המושגת על הנדל"ן המסחרי בווינה, במונחים ישראליים, מפוצה ביציבות גבוהה של שוכרים.

באופן מסורתי מרבית תושבי וינה אינם רוכשים דירות, אלא שוכרים אותן, כך שלא פחות מ-75% מהדירות בעיר הן שכורות. בנוסף, בווינה יש את מספר בעלי הדירות שהם אזרחים זרים הגבוה ביותר באירופה – לא פחות מ-40%. ברינג הפנימי של העיר וסביבתו הקרובה יש מעט מאוד דירות, כ-16 אלף דירות, עובדה היוצרת לחץ וביקוש גבוה לאזור זה. ככל הנראה אם הרשות המקומית לא תתחיל לבקש לפנות משרדים לטובת דירות, לא צפויים שינויים מהותיים במספר הדירות.

למרות הפרמטרים הללו השוק אינו גדל בקצב ראוי, והמחירים ירדו במידת מה בשנת 2015 לאחר כעשר שנים של עלייה במחירים. דווקא מחוץ לווינה ניתן להשיג עסקאות טובות יותר בתחום הדיור. המחירים במקומות המוגדרים כ"פריים לוקיישן" בווינה, הם 15 אלף אירו בממוצע למ"ר ברינג הפנימי של העיר, והם יורדים מהותית באזורים המרוחקים ממרכז העיר לכ-6,000 אירו למ"ר. גם התשואות במרכז העיר לא טובות במיוחד, ונאמדות ב-3%. דווקא בשולי העיר התשואות מגיעות לרמה של כ-4.5%, אך השוק אינו יציב בעת הזו.

השורה התחתונה היא ששוק הנדל"ן למגורים לא מומלץ להשקעה, בוודאי שלא על ידי גופים מוסדיים. לשם השוואה נציין כי המחירים בזלצבורג דומים לאלה בווינה, אך שם התשואות טובות משמעותית מאלה המושגות בווינה. בערים באינסברוק וגראץ, שתי ערים אחרות עם אוניברסיטאות, המחירים מעט יותר נמוכים.

עו"ד גדיאל בלושטיין, שותף מייסד בפירמת בלושטיין, בר-קהן, ציגנלאוב העוסקת במשפט מסחרי-אזרחי והוא משמש מנהל בלשכת המסחר ישראל- אוסטריה, בעל קשרים ענפים באוסטריה.

* אין לראות בכל האמור במאמר זה המלצה להשקעה בכל צורה ודרך. על המעוניין בהשקעה חייב לבדוק בעצמו את הנתונים תוך הסתמכות על בעלי מקצוע מקומיים.