בתחילת שנות ה-2000 שימשה רומניה יעד מבוקש למשקיעים ישראלים ולחברות נדל"ן, אך המשבר העולמי פגע בה קשות, ושוק הנדל"ן במדינה התקשה להתאושש: משנת 2008 ועד 2013 נרשמו בשוק הנדל"ן ברומניה ירידות חזקות, ורק לקראת סוף 2013 החלו ניצנים של שינוי. שנה לאחר מכן ניתן היה לראות כי המחירים מתייצבים בקרקעית ובשנת 2015, בפעם הראשונה מאז תחילת משבר 2008, מחירי הנדל"ן החלו לעלות. ב-2016 צפויה בוקרשט, בירת רומניה, להיות אחד השווקים המעניינים ביותר להשקעה.
לא מעט ישראלים כבר זיהו את ניצני השינוי וחזרו לבצע בעיר השקעות זהירות ומחושבות. אך בעוד שבעבר נהגו משקיעים לרכוש עשרות דונמים, בניינים או נכסים מסחריים גדולים, כיום הנטייה היא להתמקד בהשקעות בטוחות יותר - רכישת דירות בעיר הבירה. כדאי לזכור שהסיכונים עדיין גבוהים וכי הכלכלה הרומנית עדיין רגישה לשינויים פיסקליים. עם זאת נראה כי הביקושים לנדל"ן למגורים בעיר הבירה מתחזקים עם התעוררות הכלכלה הרומנית.
מרבית המשקיעים מבינים שבטוח ונכון יותר כלכלית לבצע השקעות סולידיות בנכסים למגורים, שמניבים תשואה נאה ברמות סיכון נמוכות, מאשר להשקיע בפרויקטים גדולים או בנכסים מסחריים, שהסיכון בהם גדול יותר.
יתרונות: רומניה, החברה באיחוד האירופי, כוללת אוכלוסייה של כ-20 מיליון איש. עיר הבירה בוקרשט היא המרכז הכלכלי של המדינה, ומתגוררים בה כ-2 מיליון איש, בהם מאות אלפי סטודנטים מרחבי רומניה אירופה וגם ישראל, שרובם מגיעים כדי ללמוד בה רפואה ורפואת שיניים. בוקרשט גם ידועה כמוקד משיכה לחברות בינלאומיות הבוחרות למקם בה את מרכזי שירות הלקוחות העולמיים שלהן, לנוכח ריבוי הצעירים בעלי ההשכלה הגבוהה בעיר.
רומניה נמצאת בצמיחה חזקה בשנתיים האחרונות עם 3.5% בממוצע לשנה. בשנים שלאחר המשבר הופחתה הריבית מ-6%-8% לריבית של פחות מ-1.75% כיום. ההתעוררות שהחלה בשנה שעברה בשוק המשכנתאות המקומי דוחפת את מחירי הדירות מעלה ומניעה משקיעים מקומיים וזרים לרכוש דירות בעיר. בעיר קיים שוק שכירות חזק מאוד לנוכח ריבוי הסטודנטים הלומדים באוניברסיטאות הרבות בעיר ומשתקעים בה בתום לימודיהם.
חסרונות: העיר גדולה מאוד בשטחה, והאוכלוסייה שבה מגוונת, לכן צריך לדעת לבחור היטב באיזו שכונה להשקיע. העיר אינה מהווה יעד פופולרי במיוחד לתיירים מחוץ למדינה, ורוב הנוחתים בשדה התעופה שבעיר ממשיכים ממנה ישירות לטיולים באזורי הטבע, בייחוד להרי הקרפטים המפורסמים של רומניה.
משקיעי הנדל"ן בעיר, בייחוד אלה המשקיעים בה לטווח ארוך, ממוקדים ברכישת נכסים והשכרתם לתושבי העיר.
מה התשואה? התשואה מהשכרה למגורים בעיר היא 7%-10%, בהתאם למיקום ולמצב הדירה.
כמה עולה דירה בבוקרשט? דירות 2-3 חדרים, בשטח של 45-70 מ"ר, נמכרות בעיר במחיר 250-350 אלף שקל. ההכנסות משכירות מגיעות ל-20-35 אלף שקל בשנה.
כמה עולה לשכור דירה? דירת מגורים של 2 חדרים מושכרת במחיר של כ-1,700 שקל בממוצע, ודירה של 3 חדרים מושכרת ב-2,500 שקל בממוצע. הקריטריון המרכזי שקובע בכמה הדירה תושכר הוא המיקום שלה בעיר. אחריה מדורגים גודל הדירה ומצבה.
משקיעים מספרים
יובל בן 40, איש משרד הביטחון, מהנדס תעשייה וניהול במקצועו, מתגורר עם אשתו ושני ילדיו בעיר כפר סבא. בבעלותו דירת מגוריו בעיר וכן דירה בעיר התחתית בחיפה המושכרת לסטודנטים. הוא רכש דירה בת 60 מ"ר בשנת 2013, השנה שבה החלה העלייה בצמיחה הכלכלית ברומניה, באחת השכונות המרכזיות בעיר על רחוב דורובנט המפורסם, שצופה לפארק רחב ידיים מצד צפון. לאחר שהדירה עברה מתיחת פנים יסודית ורוהטה כולה בריהוט מערבי, היא הושכרה, וכיום היא מניבה הכנסות ממוצעות של 500 יורו בחודש משכר דירה.
יובל רכש את הנכס בשנת 2013, בהשקעה של כ-65,000 יורו, כולל עלויות שיפוץ ועיצוב, וכיום מגיע שווי הנכס לכ-85,000 יורו. בכוונתו להחזיק בהשקעה זו 7 שנים לפחות, ורק לאחר מכן לבחון אם כדאי למכור את הנכס או להמשיך ולהשכיר אותו.
יעל, אשת שוק ההון בת 40 המתגוררת בתל אביב, מחזיקה בדירה בבעלותה בעיר וכן בדירה שרכשה במסגרת קבוצת רכישה, בדרום העיר. יעל הצטרפה לקבוצת משקיעים לצורך ההשקעה בבוקרשט, לאחר צניחת הריביות על משכנתאות במדינה. בידי הקבוצה מספר נכסים בסך של כ-2.5 מיליון שקל. כיום מחזיקה הקבוצה 8 נכסים מניבים שנרכשו בשנה החולפת, כשלמעט החברה, כל משקיע השקיע כ-100,000 שקל. מדיניות ההשקעה היא חלוקת דמי שכירות במשך 7 שנים מהכנסות שוטפות שנתיות בערך של כ-7%, ומכירת הנכסים בתום התקופה. ההצטרפות לקבוצות השקעה מאפשרת להשתתף בהשקעה בנכסים מניבים, גם בסכומים קטנים. העלייה בשווי הנכסים מתחילת השנה, נאמדת ב-11%.
שלמה בן 58, רואה חשבון במקצועו, מתגורר עם אשתו בעיר רעננה. לאחר שמכר נכס נדלני בישראל הוא רכש בתחילת 2015 דירת שלושה חדרים ברחוב מרכזי בבוקרשט, סטפן צ'ל מארה, עיצב אותה מחדש והשכיר אותה.
סך ההשקעה של שלמה בנכס היתה 60,000 יורו, וההכנסה החודשית שלו מדמי שכירות היא של כ-450 יורו. שווי הדירה מוערך כיום ב-70,000 יורו. שלמה מתכנן להחזיק בדירה זו כאחד מנכסיו המניבים לצורך פנסיה ואין בכוונתו למכור אותו בשנים הבאות.
הכותב הוא שותף מנהל ב sapling-capital - חברת השקעות נדל"ן במרכז אירופה