משקיעים פאסיביים? כך תבחנו השקעת נדל"ן בבודפשט

ישראלים שהתעניינו בשנים האחרונות בהשקעות נדל"ן בחו"ל מכירים את לונדון, ארה"ב, ברלין וברצלונה - הערים המתוירות ביותר על ידי הישראלים, ובהתאם לכך גם הערים שבהן בוצעו הכי הרבה השקעות נדל"ן על ידי ישראלים. לעומת ערים אלה, רק ישראלים מעטים מעזים לבחון השקעות במדינות אחרות, גם אם הן מוכרות ונמצאות במרחק טיסה צנוע מישראל. אחת הערים האלה היא בודפשט שבהונגריה.

ומי הקהל שמתעניין בהצעות להשקעות בבודפשט? בעיקר ישראלים בני מעמד הביניים - אלה שאינם יכולים לרכוש דירה בארץ ואלה שמעדיפים להיכנס להשקעות קצרות טווח בכסף הפנוי שלהם, ולפזר אותו על פני השקעות שונות, בהן נדל"ן.

בודפשט, בירת הונגריה, היא אחד מהשווקים המעניינים והתוססים בתחום השקעות הנדל"ן העולמי כיום. בשנים 2008-2010 ניכרה בשוק הנדל"ן בעיר ירידת מחירים חדה. בשנים שלאחר מכן, 2010-2012, השוק היה רדום כמעט לחלוטין, ומחירי הנכסים עמדו במקומם. בשנה האחרונה נרשמה התעוררות בשוק הנדל"ן בעיר, שבאה לידי ביטוי בעלייה של כ-15% במחירי הדירות.

יתרונות: העיר בודפשט היא יעד תיירות פופולרי המושך כ-3.5 מיליון תיירים בשנה. לצד נתון מרשים זה, מתגוררים בעיר מאות אלפי סטודנטים מרחבי אירופה, שמעוניינים לגור במרכז העיר וליהנות מתרבות וחיי הלילה התוססים שהעיר מציעה. כמו כן, הונגריה כמדינה, נמצאת בצמיחה כלכלית מהירה בשנתיים האחרונות.

גורמים אלו בצירוף הריבית הנמוכה ביותר בשוק זה 15 שנים, מניעים רוכשים רבים מקרב האוכלוסיה המקומית לקנות דירות בעיר. אל המקומיים מצטרפים שחקנים-משקיעים זרים, ויחד הם מניעים את מחירי הדירות למעלה.

חסרונות: העיר מונה כ-2 מיליון איש ויש בה מגוון שכונות ואזורים. מגוון זה מחייב את המשקיע להבין היטב היכן כדאי לרכוש את הדירה, ואילו נכסים פופולריים יותר מאחרים לשכירות, מבחינת קהלים שונים: סטודנטים, תיירים ומשפחות.
יש להיזהר מרכישת נכסים הנראים אטרקטיביים, אך למעשה ממוקמים בשכונות חלשות כלכלית, או בשכונות שלא מושכות אוכלוסייה חזקה. לא פעם התפר בין האזורים החזקים לבין האזורים החלשים בעיר הוא רחוב צר או גבול לא מובחן.

תשואה: 5%-10% על נכסים שממוקמים באזורים הטובים במרכז העיר.

מחירים למכירה: נכון ליולי 2015 מוצעות דירות 2-3 חדרים ( 40-65 מ"ר) בטבעת הפנימית המבוקשת של מרכז העיר בסכומי רכישה של 280-350 אלף שקל. דירות אלה לרוב דורשות שיפוץ, עיצוב וריהוט, כך שסך ההשקעה הכולל בנכס מסוג זה, מגיע ל-350-450 אלף שקל. תשואה מנכסים מסוג זה נאמדת ב-6%-10%, כשהגורמים המכריעים מה יהיה גובה התשואה הם המיקום והמבנה של הדירה.

מחירים להשכרה: מחירי השכירות לדירות אלו נעים בין 105,000 פורינט ל-280 אלף פורינט. בהמרה לשקלים מדובר ב-1,400 שקל עד 3,800 שקל לחודש.

נתוני תמ"ג: נתוני התוצר של מדינה מיצגים את היקף הצמיחה הכלכלית בזמן נתון. נתונים אלה מפורסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לרבעון. למעשה מדובר בסיכום ערכם הכולל של סחורות + שירותים שנוצרו באותה מדינה בפרק זמן מסוים. השנה כבשנה שעברה (2014) התוצר הינו חיובי ומיצג שגשוג שאת ניצניו ניתן היה לראות כבר ברבעון שלישי בשנת 2013. הכלכלה ההונגרית צמחה ברבעון האחרון ב-2.7% . נתון זה מהווה התמתנות מסוימת מול רבעון מקביל אשתקד, עם 4.1%, אך יותר לעומת הרבעון המקביל ב – 2013 עם 1.2% בלבד. ראויה לציון במיוחד, עליה של 10.1% ביצוא וצמיחה ביבוא של 7.5%.

שיעורי ריבית: שיעורי הריבית בהונגריה העומדים על 1.3% צפויים להישאר בשפל גם בחודש הקרוב. ריבית נמוכה כך מקווים הכלכלנים, תמשיך ותעודד את הנזילות בשווקים והמשך הרחבת הכלכלה ההונגרית המתאוששת. עושה רושם כי סדרת הורדות הריבית שהחלה באפריל השנה מ-2.1% ועד לנתון הנוכחי, הגיעה לסיומה ומתקבעת כעת על התחתית שלה. הורדות ריבית אלה מאפשרות את המשך המומנטום של הכלכלה ההונגרית המיישרת קו עם מדיניות הריבית האפסית של מדינות רבות.

שיעור אבטלה: ניסים קורים גם במחוזות הונגריה עם ירידה משמעותית באבטלה. מאבטלה דו ספרתית בשנת 2013, התרגלו אזרחי הונגריה לשיעורי אבטלה כמעט סבירים בשנת 2014 של כ- %7-8. השנה לעומת זאת התבשרנו שרמת האבטלה הגיעה לשיעורים נורמליים העומדים כיום על 6.8%. כמעט מיותר לציין את חשיבות השפעת שיעורי התעסוקה על עליית מחירי הנדל"ן לרכישה וכמובן להשכרה.

מחירי בתים: מחירי הדירות בהונגריה נוסקים באחרונה, מגמה שהחלה כבר בתחילה שנת 2014 מתחתית של 89.53 נקודות במדד ועם מגמת עלייה מתמדת. הערכה כיום עומדת על יעד של 107 נקודות בעוד 12 חודשים מהיום. הכוחות המניעים עליות מחירים אלו מקורם בירידה באבטלה, ריבית אפסית וכמובן עליה בצמיחה. מדד מחירי הבתים עומד כיום על 100.8 נקודות אשר מהווה עליה של 6.7% מהתחתית בסוף 2013, עם צפי לעליה אל 104.16 נקודות בסוף הרבעון הקרוב.

הכותב הוא שותף מנהל ב sapling-capital - חברת השקעות נדל"ן במרכז אירופה הממוקדת כיום בבודפשט ובוקרשט