איך קונים נדל"ן בחו"ל בלי להסתבך?

האם השקעת הנדל"ן הצפויה היא במדינה איתנה כלכלית עם נתיב ברור של צמיחה, או במדינה שנמצאת בתהליך של צמצום כלכלי? ומה המיקום הספציפי של הנכס שאתם מעוניינים להשקיע בו? הפערים העצומים בין המיקומים הספציפיים מעלים את החשיבות של הבנת מיקום הנכס הנרכש באותה מדינה.

ככלל, כדאי להתמקד במדינות איתנות כלכלית או כאלו שמוכיחות כי הן נמצאות במסלול של צמיחה כלכלית. לגבי המיקום באותן מדינות, חבל להסתבך: התמקדו בבירה הכלכלית של אותה מדינה, שבה נמצאים הנכסים המבוקשים והסחירים ביותר.

מייעוד הנכס נגזרים גם הסיכון וגם התשואה הצפויים מהנכס. נכס בחו"ל, כמו נכס בישראל, שונה בתשואה המתקבלת ממנו כתוצאה מהייעוד שלו ומהאופי שלו. הנכסים שיניבו את התשואה הנמוכה ביותר הם נכסי מגורים במרכזי עיר בירה, המיועדים להשכרה לטווח ארוך. נכסים מסחריים, כגון משרדים, חנויות או דירות המושכרות לטווח קצר, יניבו ברוב המקרים תשואה גבוהה יותר, וזאת עקב הסיכון היחסי הגולם בתנודתיות ההכנסות מנכסים אלה. לצד אלה יש קרקעות לפיתוח נדלני. בדרך כלל התשואה הצפויה מקרקעות אלה אמנם גבוהה יותר - אך גם הסיכון גבוה יותר, לנוכח הקושי הצפוי להפוך נכסים אלה למניבי הכנסות.

כלל, ביעדים שבהם אין לכם ניסיון וידע רב כדאי להתמקד בהשקעה בנכסים יציבים ובטוחים יותר, כלומר בנכסים למגורים שמניבים דמי שכירות חודשית.

רישום הזכויות באופן מסודר ברשם המקרקעין של המדינה שבה מבוצעת ההשקעה, בצמוד להעברת כספי הקנייה למוכרים, חייב להיעשות בסדר מופתי. רק מעקב צמוד אחר הרישום יכול להבטיח לרוכשים גיבוי לאורך כל שלבי העסקה, עד השלמתה והעברת הבעלות על שמם. כדי לוודא שההעברה מבוצעת כראוי, מומלץ לבחור בחברה או בעלי המקצוע בעלי נסיון בשוק הספציפי שבו העסקה מבוצעת, וכחלק מכך גם לבקש שמות של ממליצים ודוגמאות לעסקאות קודמות מאותו סוג שהחברה ביצעה לאחרונה. שימו לב לסדר הארגון ויכולת התקשורת של אותה חברה, ואמתו זאת עם משקיעים קיימים ותיקים.

מרכיב קריטי בתכנון ההשקעה הוא תחזית ריאלית של שוק היעד, שמבוססת על הערכות יסודיות. ציפייה להכפלת כסף תוך שנה בשוק נדל"ן למגורים, למשל, יכולה להיות מוטעית, ולגרור אחריה פעולות מוטעות בכניסה וביציאה מההשקעה; ותכנון לקוי של סכום ההשקעה - יכול להביא לכך שהצורך בהוצאה של חלק קטן מהכסף בחזרה, מחייב את המשקיע למכור את כל השקעתו, משום שהיא מרוכזת כולה בנכס אחד.
מומלץ לחשב מראש את תקופת ההשקעה שלכם ואת נקודת היציאה, וגם אם יש אפשרות לפזר את ההשקעה בכמה נכסים, ובכך להנזיל חלק מהכסף בעת הצורך. כמו כן כדאי לבנות טבלת ציפיות, מבוססת מחקר שוק, לגבי ההכנסות הצפויות מנכס זה הן מבחינת ההכנסות הצפויות משכירות, והן מבחינת ציפיות לרווח מעליית הערך.

בדקו בקפדנות את סעיפי המיסוי במדינה שבה אתם רוצים לרכוש את הנכס, את ההתייחסות של רשות המיסים בישראל לסוג נכס זה – וגם את כלי השקעה שבו בחרתם. לצורך זה כדאי לפנות לחברה המנהלת להעביר אליכם את כל המידע בתחום המיסוי שנוגע להשקעתכם הספציפית, ובמידת הצורך גם להיעזר ביועץ מס חיצוני מטעמכם. חשוב להבין שלנושא המיסוי, בחירת סוג ההשקעה ולכלי ההשקעה יש השפעה מכרעת על סכום המס שתשלמו לאורך חיי ההשקעה.

הכותב הוא שותף מנהל ב sapling-capital - חברת השקעות נדל"ן