לרכוש בית בארה"ב כמעט בחינם

משבר הדיור הביא לגל עיקולים חסר תקדים של בתי מגורים ברחבי ארה"ב. לא פחות מ-1.2 מיליון בתים עוקלו בשיא המשבר בשנת 2008, קרוב למספר הבתים הכולל שיש בישראל. תופעה קצת פחות מוכרת היא הצעות המכירה הנוכחיות למאות אלפי דירות ברחבי ארה"ב תמורת אלפי דולרים בודדים ובמקרים מסוימים - בחינם.

בערים רבות בארה"ב שבהן נרשם שיעור גבוה של עיקולי בתים על ידי הבנקים, קיימת תופעה נרחבת של דירות רפאים. מדובר בדירות רבות שמגיעות לשוק למרות השיפור במצב הכלכלה האמריקאית. בחלק גדול מהמקרים הבתים הללו במצב מצוין וראויים למגורי אדם, וכלל לא זקוקים לשיפוץ.

הבתים הנטושים עוברים מבחינה חוקית לבעלות גוף שנקרא Land Bank, האחראי בכל עיר ומדינה בארה"ב לשמור על פני העיר, ובכך למנוע את המצב ששוכנות הופכות לסלאמס ופוגעות בחזות הכללית של העיר ובערך הדירות, ומביאות להידרדרות באיכות האוכלוסייה.

ה-Land Bank הוא יישות משפטית אמריקאית, שמטרתה להחזיר לשימוש הציבור בתים נטושים, שעוקלו עקב אי תשלום מסי עירייה, אי עמידה בתשלומי המשכנתא וכדומה. מרבית הגופים הללו הם ללא מטרות רווח, כך שלא פעם הם נוטים למסור את הבתים בחינם, ובלבד שלא יעמדו נטושים ומוזנחים. במקרים שבהם לאחר תקופה מוגדרת נכשלים המאמצים להשמיש את הבתים הנטושים, הבית נהרס והקרקע מוצעת למכירה או לפרויקט בנייה.

תהליך הרכישה של נכסים מבנק הקרקעות והבתים תלוי במדינה הספציפית שבה נמצא הנכס. במרבית המדינות כל מי שמעוניין לרכוש נכסים נטושים נכנס לאתר האינטרנט הייעודי של בנק הקרקעות והבתים, ובוחר את הבית שברצונו לרכוש בהתאם לתמונות. אם הוא מעוניין בכך יכול הרוכש הפוטנציאלי לתאם סיור בנכס ולהגיע אליו פיזית. לחלק מבנקי הקרקעות יש עמוד פייסבוק, שחברות בו מספקת מדי פעם הצעות לרכישת בתים. מאחר שלעתים מחירו של הנכס זהה למחיר הטיסה, ישראלים נוטים לוותר על הסיור בנכס ונמנעים מלהגיע אליו פיזית, ומעדיפים להיעזר במתווכים מקומיים, או ביועץ ישראלי שמכיר את האזור.

באתר האינטרנט יש מבחר רב של נכסים שמחולקים לפי שכונות וזיפ קוד. לכל נכס יש מספר תיאורים שעוזרים למשקיע או לרוכש להחליט אם הוא מעוניין לרכוש את הנכס. למשל, שנת הבנייה של הבית, מספר החדרים, שטח כללי של הנכס, וגם הערכה כספית של מחיר השיפוץ מטעם בודק של העירייה.

בהערכת המחיר יש תיאור מדויק של היקף השיפוץ הדרוש והבאתו למצב שבו הוא יוכל לשמש שוב למגורים. כמו כן מופיעה הערכת שווי של הנכס על ידי שמאי, שמספקת לרוכש הפוטנציאלי אפשרות לבחון אם העסקה כלכלית בהשוואה לרמת המחירים של בתים אחרים באזור.

נניח שבית מוצע למכירה ב-10,000 דולר, אך הוא זקוק לשיפוץ של 40 אלף דולר ומחירי הנדל"ן באזור הם 20 אלף דולר. במקרה כזה ברור שאין כדאיות כלכלית לרכוש ולשפץ את הנכס. אבל ברוב המקרים מצב הנכס ועלות הרכישה כולל השיפוץ שלו כלכליים לרוכש, ומוצעים מתחת למחיר השוק.

בשלב הראשוני הבתים הנטושים מוצעים למכירה באתר האינטרנט של בנק הבתים המקומי. אם אין כל דורש לבתים הם עוברים לרשימה של בתים המועמדים להריסה, למשך 45 ימים. בפרק זמן זה אנשים שיבקשו לרכוש את הבית בדרך כלל יקבלו אותו ללא תמורה כלל. אם לאחר 45 יום אין כל דורש לבית הוא נהרס והקרקע שעליה נבנה מוצעת למכירה או לבנייה. בלא מעט מקרים מעדיף הבנק למכור את הנכסים או לתת אותם בחינם לרוכשים שתרמו ועזרו למדינה, כגון חיילים, עובדי שירות וכו'.

אחד מבנקי הקרקעות המפורסמים ביותר הוא של דטרויט שידועה כאחת הערים שנפגעו קשות מהמשבר הפיננסי והביא לנטישה של שכונות רבות. בנק הקרקעות של דטרויט הכריז באופן רשמי על הקמת אתר אינטרנט למכרזי נכסים ב-15 באפריל 2015, כך שהיכולת של תושבים מחוץ לאזור לרכוש בקלות ובמהירות נכסים היא עניין חדש יחסית. כיום המצב הכלכלי של דטריוט טוב יותר, אך קיימים בה נכסים רבים ריקים שהועברו לבנקי הקרקעות. למשל, בעיר דטרויט נמכרו בשנים האחרונות מספר נכסים במחירים ממש מצחיקים של אלפי דולרים בודדים, לפעמים אף בדולר בודד אחד. בנק הקרקעות של דטרויט אף פתח לעצמו עמוד פייסבוק שאליו הוא מעלה תמונות של בתים המוצעים למכירה במסגרת מכרזים. מאחר שבדטרויט היצע הבתים גדול יותר בהשוואה לאזורים אחרים, מחירי הבתים במכרזים שנסגרים נמוכים יחסית, ונעים בין אלפי דולרים בודדים לעשרת אלפים דולר, בהתאם לסוג הנכס, מצבו והאזור שבו הוא נמצא.

בנק הקרקעות של קויהוגה מרכז את הנכסים שמוצעים לרכישה בעיקר קליבלנד, אוהיו. לא מעט נכסים שהוצעו בקליבלנד למכירה לא זכו לכל דרישה, ולכן הוחלט להרוס אותם ולהקצות את הקרקע לבנייה חדשה או לשנות את ייעודה. היתרון של בנק הקרקעות של קליבלנד הוא הפירוט הרחב, יחסית, של מאפייני הנכס, כולל תמונות חיצוניות שלו. מרבית הנכסים בבנק הקרקעות מוצעים תמורת אלפי דולרים בודדים ועד כ-15 אלף דולר.

בנק קרקעות נוסף, פעיל מאוד, נמצא בקנזס סיטי, מיזורי, ובו מוצעים בתים רבים למכירה עם אפשרויות מתקדמות לאיתור הנכס על בסיס מפה. החיסרון של האתר הוא בכך שלא תמיד מופיעות בו תמונות של הנכסים, כך שקשה יותר ללמוד על מצבו. גם במדינת מישיגן מציע בנק הקרקעות כמעט 2,000 בתים נטושים ברחבי המדינה למכירה, אך בדומה למישיגן אין בו מספיק פרטים על הנכס הנרכש. כדי לקבל פרטים נוספים על הנכסים יש צורך להירשם בפועל באתר ולהוכיח יכולת כלכלית לרכוש אותו במכרז.

עבור הישראלים המשמעות היא שאפשר לאתר נכסים להשקעה בקליבלנד דרך אתר אינטרנט של בנק הקרקעות של קליבלנד. אחד היתרונות הדי מפתיעים הוא שבעוד שבארה"ב לא ניתן כיום לקבל מימון בנקאי לנכסים מעוקלים שנמכרים באמצעות בנקים, דווקא עבור נכסים שנמכרים דרך בנקי הקרקעות ניתן לקבל מימון סיוע באמצעות בנקי הקרקעות עצמם, שגם מסייעים בהשגת מימון של מוסד בנקאי שמעניק משכנתא. כמו בכל מהלך של רכישת נכס, חייבים ללמוד היטב את השטח ולהכיר את סוג הנכס, ולהתכונן ליום שבו חברה תנהל אותו עבורנו.

רכישת בתים מבנקי קרקעות נשמעת מפתה, אך אין ספק שהיא מסוכנת יותר בהשוואה לרכישת בית שיש לו היסטוריה ארוכה של שוכרים וביקוש.

חוסר היכרות עם האזור והנכס. מאחר שמרבית הישראלים אינם מכירים לעומק את שוק הדיור האמריקאי, חשוב לבחון כל עסקת רכישה של בית מבנק קרקעות בשבע עיניים. ניתן להשוות למחירי נכסים באזור באתרים כמו Zillow ולשכור שירותים של יועץ חיצוני תמורת אחוז מסך העסקה כולל השיפוץ.

אתגר ניהול השיפוץ. חשוב לבחור קבלן שיפוצים מקצועי שביצע שיפוצים של נכסים מהיסוד בעבר. איכות השיפוץ תקבע את התשואה ובמידה רבה את טיב השוכרים ושביעות רצונם.

פוטנציאל לעלויות אחזקה עתידיות יקרות יותר. אמנם אנחנו משפצים את הנכס ובוחנים את מצבו, אך לעומת בית הזוכה לאחזקה שוטפת ולא עמד ריק תקופה ארוכה, קיים סיכוי גדול יותר שנצטרך להשקיע סכומים גדולים יותר בתיקונים עתידיים. אבל חשוב לזכור שאם ערכנו בחינה ושמאות יסודית, לא צפויות עלויות מהותיות מאוד.

המתנה ארוכה עד למציאת שוכר. למרות ששיפצנו את הבית שהיה בעבר נטוש, העובדה שהיה נטוש יכולה להקשות במציאת שוכר שמתעניין בהיסטוריה של הנכס.

תחלופה גבוהה יותר. בית נטושים נמצאים לרוב באזורי פריפריה שבהם מחירי הבתים נמוכים יותר והחוסן הפיננסי של השוכרים נמוך יותר.

קושי בניהול. הרבה יותר קל לנהל בית בישראל מאשר בית מארה"ב. לכן חשוב מאוד לבחור את חברת הניהול הנכונה שלא תייצר עלויות.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של Paz Group, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב