פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      ביקורת על מכרז שרונה: "דירת 4 חד' תעלה 6 מיליון שקל"

      מחיר השיא שבו נסגר אתמול המכרז בדרום הקריה בתל אביב, שבו זכתה הצעתה של קבוצת רכישה לשלם כ-1.068 מיליארד שקלים עבור הקרקע – גורר ביקורות חריפות. "מחיר הקרקע של יחידת דיור אחת עומד על כ-3.5 מיליון שקלים – ולכן דירת 4 חדרים תעלה לפחות 6 מיליון שקלים"

      מגדלים בשרונה הדמיות (יח"צ , סיטי בי אדריכלים)
      הדמיות הפרוייקט (הדמייה: סי.טי.בי. אדריכלים)

      מחיר השיא שבו נסגר אתמול המכרז בדרום הקריה במתחם שרונה בתל אביב, במסגרתו צפויה קבוצת הרכישה של מוטי פלד (מינהל מגורים) לשלם למדינה כ-1.068 מיליארד שקלים עבור בנייתן של כ-324 יחידות דיור – גורר ביקורות חריפות בענף והערכות כי הפרויקט אף יחזור למכרז חוזר, בשל קושי בהשגת מימון בנקאי.

      לקריאה נוספת

      הכירו: אלה השכונות היקרות ביותר בארץ
      אתם בחרתם: עשר שכונות המגורים האהובות בישראל
      אלו ערים השתלמו השנה למשקיעי הנדל"ן?

      ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, העריך כי המחיר הגבוה שישולם עבור הקרקע יביא לתמחור גבוה מאוד של יחידות הדיור העתידיות, שכן עבור מרכיב הקרקע בלבד תשלם הקבוצה כ-3.5 מיליון שקלים לכל יחידת דיור – זאת ללא תמחור הבנייה והעלויות הנוספות.

      "התמחור הגבוה של המכרז במתחם קול ישראל בשרונה ייאלץ את היזמים להעלות את המחיר לכ-60 אלף שקלים למ"ר". לדבריו, "מניתוח שערך משרדי מדובר בתמחור גבוה בהרבה לעומת מכרזים קודמים שהיו באותו אזור ועל מנת שיצליחו להרוויח, יצטרכו היזמים במקרה זה לתמחר את הדירות במתחם במחיר גבוה יותר מהמחיר בפרוייקט מקביל דוגמת גינדי שרונה. לפי התחשיב ישלמו היזמים כ-3.5 מיליון שקלים עבור יחידת דיור אחת במתחם. אם נוסיף לכך את כל העלויות הנלוות, כולל פיתוח, הקמת הפרוייקט, והוצאות שיווק - העלות עשויה להגיע לכ-5 מיליון שקלים בקירוב עבור יחידת דיור".

      כהן ציין כי עבור דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר למשל יצטרכו היזמים לתמחר בכ-60,000 שקלים למ"ר, כלומר עלות מכירה של כ-6 מיליון שקלים בקירוב. עבור דירת 5 חדרים, 125 מ"ר, העלות תגיע לכ-7.5 מיליון שקלים בקירוב על פי החישוב של 60,000 שקלים למ"ר. אמנם ליזמים יש גם זכויות במתחם למשרדים, אולם עדיין הרווח יהיה גבולי להערכתי אם יתמחרו את הדירות בכ-50,000 שקלים למ"ר, שזה פחות או יותר המחיר כיום בפרויקט גינדי שרונה שכבר שווק רובו ככולו. מדובר אלף, בעלייה של כ-10-20 אחוזים ברמות המחירים במתחם שרונה".

      כהן העריך כי תהיה לכך גם השפעה על רמות המחירים בלב תל אביב וברובעים 3 ו-4 שבצפון הישן בעיר. "נוצר כאן תהליך מעניין שלפיו המתחם הצבאי של צפון הקריה יהיה מוקף בעוד שנים ספורות במגדלי יוקרה "אזרחיים" דוגמת גינדי שרונה, מתחם קול ישראל, מתחם דה וינצי (כנרית), מתחם קרן הקריה ועוד. לטווח הארוך עשויה להיות לכך משמעות לגבי דיון ציבורי מחודש בנושא המתחם הצבאי כפי שהיה בעבר הרחוק, כאשר הוצע להעתיק את הקריה הצבאית לאזור בית דגן או צריפין. אמנם נכון לעכשיו זה לא אקטואלי, אולם השינוי המתמיד באופי האזור, ייתכן שיהיו לו השלכות מחודשות לגבי התחדשות הדיון בנושא זה".

      גורמים אחרים בשוק העריכו כי הסיכוי שיימצא לעסקה בנק מממן נמוך והעריכו כי היא תחזור לשוק בעוד חודשים ספורים בלבד. "המחיר משקף מעל ל-3.5 מיליון שקל רק על רכיב הקרקע ליחידת דיור ממוצעת – מחיר מופקע, שעל פי אומדני העלויות של הדירות האלו יגיעו למספרים של 5 מיליון שקלים ומעלה. חברי קבוצת הרכישה שזכתה הצטרפו אליה על סמך מחירים נמוכים בהרבה, ולא ברור כיצד יוכלו להתמודד עם רכישת הקרקע ועם נטל המימון שעומד בפניהם, אם בכלל יימצא גורם מממן לעסקה מהסוג הזה. במכרז התמודדו קבוצות רכישה נוספות ויזמים, אשר באחריות ובמקצועיות נתנו הצעות שהסתמכו על הערכת שווי הקרקע ואומדנים ריאליים התואמים את אומדן המחיר לפיו שיווקו את הדירות. בדיוק בגלל פעולות חסרות אחריות מסוג זה, לפיהן פעלה הקבצה שזכתה, ענף קבוצות הרכישה סובל מתדמית בעייתית, זאת למרות שהערוץ הזה מהווה פתרון טוב למחירי הדירות ופועלות בו גם חברות אחראיות ומקצועיות", ציין גורם בכיר בשוק.