אלו ערים השתלמו השנה למשקיעי הנדל"ן?

שנת 2015 תיזכר בין היתר כשנה שבה החליטו במשרד האוצר להילחם במשקיעי הנדל"ן. לאחר ששיעור רוכשי הדירות להשקעה עלה בהתמדה בשנים האחרונות, בעיקר לאור הריבית האפסית והיעדר אלטרנטיבות השקעה, העלה שר האוצר משה כחלון את מס הרכישה ביוני האחרון.

עוד בעסקים:

הכירו: אלה השכונות הכי יקרות בארץ
כך נקברו מיליונים מקצבאות נכים בחירבה בדרום תל אביב
צפו: כמה שווים כל נכסי הנדל"ן בעולם?


באוצר עדיין מתעקשים שהמהלך הניע על לא מעט משקיעים מלרכוש דירות - למרות העלייה בנתח המשקיעים בחודשים האחרונים (ירדו ל-15% ביולי וטיפסו חזרה עד ליותר מ-20% מסך הרוכשים בדצמבר, עדיין רחוק מנתח של 30% ויותר בשנים האחרונות).

בינתיים, החלטנו לבדוק האם ההשקעה בדירות מגורים היתה עדיין אלטרנטיבה טובה יותר למשקיעים על פני השקעות אחרות במהלך 2015, והיכן נהנו המשקיעים מתשואה גבוהה יותר על השכרת הדירה ועל עליית השווי של הדירה. את הנתונים הנוגעים לתשואה ולעליית השווי אספו וניתחו באתר מדלן, הנשען על נתוני אמת של עסקאות שמציגים רשות המסים ומשרד הבינוי והשיכון (ראו מסגרת).

על פי הנתונים, גם בשנה החולפת ההשקעה בדירת מגורים היתה עדיין המסלול הרווחי יותר בעבור המשקיעים. עם זאת, השוואה לשיעורי התשואה משכירות בערים השונות מעידה על כך שהתשואות בחלק מהערים ירדו לרמות שפל. כך, בעוד ב-2014 ניתן היה למצוא ערים שבהן תשואה מהשכרה של דירת מגורים הגיעה לרמה של 5.8% ואפילו 6.4%, ב-2015 עמדה התשואה המקסימלית על 4.5% בלבד. סיבה אפשרית לירידה בתשואות היא המשך עליית המחירים, גם בפריפריה, כאשר מחירי השכירות אינם עולים באותה רמה. במקביל, גם הריבית האפסית במשק הופכת תשואה של 4.5% למשהו קורץ.

"למרות הצהרות על עצירת שוק הנדל"ן, גם בשנת 2015 אנחנו רואים שמשקיעי שוק הנדל"ן השיגו תשואות עדיפות בהרבה ביחס למשקיעי שוק ההון", מסביר עמית שטרר, אנליסט מחלקת המחקר של אתר מדלן. "לעומת תשואה של כ-2% במדד תל אביב 100, ותשואה אפסית במדד S&P-500, ב-2015 משקיעי שוק הנדל"ן בישראל השיגו תשואה ממוצעת של כ-12.6%, כ-8.6% בשל עליית שווי הנכסים, ועוד כ-4% מתשואת שכר הדירה. יתרה מכך: במרבית המקרים, רכישת דירה להשקעה נעשית במימון משכנתא, כעסקה ממונפת. העובדה כי המשקיע מממן רק כ-50% מהעסקה מביאה לכך שהתשואה הממוצעת שהשיג משקיע נדל"ן ב-2015 על ההון העצמי שהשקיע עמדה על בין כ-20% לכ-22%".

על פי הנתונים, העיר שבה נהנו המשקיעים מהתשואה הגבוהה ביותר על השכרת הדירה היא עכו, שם עמדה התשואה מהשכרת דירה ממוצעת על 4.5% במהלך 2015. עם זאת, בהשוואה ל-2014 נרשמה בעכו ירידה לא קטנה בתשואה, מ-5.8%. הפרש זה נעוץ גם בעובדה שמחירי הדירות בעיר רשמו עלייה לא מבוטלת במהלך 2015 שמשתקפת גם במדד התשואה הנוסף של מדלן, מדד התשואה על ההון, המשקף עלייה של כ-14.7% בין 2014 ל-2015, אחת מעליות המחירים הגדולות ביותר מבין הערים.

במקום השני במדד התשואה מהשכרה נמצאת העיר הדרומית ביותר בישראל, אילת, שם נרשמה ב-2015 תשואה בשיעור של כ-4.4% ובמקום השלישי קרית ביאליק עם 4% תשואה על השכרה ב-2015. במקום הרביעי קרית ים עם 3.9% תשואה, ואת המקום החמישי חולקות שתי ערים - אשקלון וקרית גת, שם נרשמה תשואה זהה בשיעור 3.8%. באר שבע, האהודה במיוחד על משקיעים, הגיעה הפעם על פי הנתונים רק למקום השישי בטבלה, כאשר שיעור התשואה בבירת הנגב עמד על כ-3.5%, מעט מעל הממוצע הארצי שעמד על 3.4% במהלך השנה.

כפי שניתן לראות, התשואה המקסימלית על השכרת דירות עדיין נמצאת מחוץ לאזור המרכז, בפריפריה, שם מחיר הדירות עדיין נמוך יחסית ודמי השכירות יציבים. עם זאת, כאמור, בהשוואה לאותם הנתונים בשנה הקודמת, 2014, שיעורי התשואות רשמו ירידה.

מעבר לכך, מי שקונה דירה להשקעה בפריפריה מוכרח לזכור שגם הסיכון באותם מקומות גבוה בהרבה, ללא שום קשר לקושי לתחזק ולבקר בנכס הנמצא רחוק מהעין. סיכון גבוה בכל הנוגע לתשואה משכירות - לא פעם, ודאי לאור ריבוי המשקיעים, הדירה עלולה להישאר ריקה והבעלים אף יאלץ לשאת בהוצאות תחזוקה וארנונה; וגם בכל הנוגע לתשואה המיוחלת מעליית ערך - הפריפריה, שם המדינה משופעת בקרקעות, היא בעלת סיכוי גבוה בהרבה לחוות ירידת מחירים בעקבות צעדי הממשלה להצפת השוק בקרקעות לבנייה.

היזמים הבונים בפריפריה כמובן מעדיפים להסתכל על חצי הכוס המלאה: שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד הבונה פרויקט מגורים בעכו, מדגיש כי "בארבע השנים האחרונות עלו מחירי השכירות בעכו ב-17%, בשל מגמה של מעבר זוגות ומשפחות צעירות לעיר. חלק מהסיבות לכך הן פיתוח התשתיות המואץ בעיר וכן הפיתוח התחבורתי בסביבתה. בשל העלייה המשמעותית במחירי השכירות עלתה בשנים האחרונות באופן בולט גם התשואה משכירות הדירה בעיר".

אלי גבאי, מנהל הפיתוח העסקי בקבוצת גבאי, התייחס לנתונים אודות שיעור התשואה באשקלון: "בשנים האחרונות רשמה אשקלון זינוק גדול בכל מדדי הנדל"ן, החל מזינוק יוצא דופן של למעלה מ-200% בהתחלות הבנייה בשנת 2015 בהשוואה ל-2014, דרך עלייה משמעותית במחירי הדירות בעיר שנמשכת כבר ארבע שנים ועוד היד נטויה. גם מחירי השכירות בעיר קפצו. בשכונת ברנע החדשה למשל הושכרה דירת 4 חדרים לפני שנתיים בסביבות 2,900 שקל וכיום אותה דירה מושכרת כבר בכ-3,700 שקל. זו עלייה של יותר מ-27% במחירי השכירות בשכונה, דבר המבשר גם על עלייה בתשואה משכירות".

לגבי הנתונים על התשואה הגבוהה בעיר אילת אומר שלומי כהן, סמנכ"ל שיווק "אלמוגים החזקות" הבונה בעיר: "אילת היא עיר קיט שכלכלתה מבוססת על תיירות, וכך גם מתנהל שוק השכירות, בפרט זה המיועד לטווח הקצר. מאחר שהקהל הפוטנציאלי מורכב גם מצעירים המגיעים להתגורר חודשים ספורים או תיירים המעוניינים בשכירות קצרת טווח, הביקושים גבוהים ומחירי השכירות בהתאם. התשואה יכולה להגיע גם עד 7%".

הקריות תפסו מקום מכובד בטבלה. יקי אמסלם, מנכל קבוצת אלמוג הפועלת בקרית ביאליק, אומר כי "מדובר על עיר עם ביקוש קשיח. זה מאפיין אזורים שבהם ערך הדירות הריאלי לא גבוה יחסית, כך גם ההון העצמי לא גבוה ולכן יחס תשואה להון הוא משמעותי. לא מעט משקיעים זיהו את הפוטנציאל".

ועם זאת, אזור הקריות נמצא עכשיו בנקודה מסקרנת משום שלא מעט פרויקטים של מחיר למשתכן, עם היצע משמעותי של דירות זולות, עתידים לצאת שם לדרך.

אמסלם: "באימפקט הראשוני לא נראה שינוי. דירות במחיר למשתכן נועדו לחתך ספציפי של אוכלוסייה שלא יכולה להפוך אותן לנכס מניב ולא יכולים להשפיע על ביקושי השכירות. מרגע שפורסם המכרז עד שיקבלו את הדירה בפועל זה ייקח ארבע שנים, ואז עוד חמש שנים יש איסור מכירה, כך שמדובר על קרוב לעשר שנים מהיום שהדירה תצא למערכת של השכירות. לא נראה לי שתהיה ההשפעה".

במקביל לנתוני התשואה מהשכרת הדירות, המדד של מדלן מחשב גם את עליית ערך הנכס המהווה גם היא פרמטר של תשואה בעבור המשקיע.

על פי הנתונים, המקום הראשון שייך לבירת הנגב שם נרשמה עליית שווי בשיעור 13.7% ותשואה משוקללת בשיעור 17.1% למשקיעים (התשואה על ההשכרה בשילוב התשואה מעליית השווי). במקום השני של עליית השווי ניתן למצוא את אשקלון שם עלה שווי הנכס בכ-13.1% מה שמשקף תשואה כוללת של 16.9% בסך הכל ב-2015.

במקום השלישי נמצאת תל אביב, שם עליית ערך הנכסים שעומדת על פי נתוני מדלן על 12.6% פיצתה את המשקיעים על התשואה הנמוכה יחסית על השכרת הדירות שעמדה על 2.2%, מה שהוביל לתשואה משוקללת בשיעור 14.9%.

"נראה שגם השנה, למרות ההצהרות והמאמצים שנעשו, היה ענף הנדל"ן ענף אטרקטיבי מאוד למשקיעים" אומר שטרר. "אפילו ברעננה ובהוד השרון, שסוגרות את הרשימה, הושגו תשואות נאות למשקיעים (שכירות ועליית שווי יחד) של 7.05% ו-6.92% בהתאמה".

גם המיסוי על התשואה ממגורים אטרקטיבי למדי. מס על השכרה פטור עד לשיעור של 5,030 שקל בחודש (מעל סכום זה ישנו מסלול מס מופחת של 10% בלבד). מס על רווח ההון במכירה, מס שבח, עומד על כ-25%, למעט פטור מהמס למחזיקי דירה יחידה.

ומה לגבי 2016? במדלן מעריכים כי ייתכן שבשנה הקרובה הירידה בתשואה שניכרת בהשוואה בין 2014 ל-2015 עשויה להימשך, בעיקר על רקע תוכנית מחיר למשתכן: "המחסור המצטבר בדירות, לצד סביבת ריבית שנותרה אפסית, תדלקה את המשך עליות המחירים גם בשנת 2015 שעמדה על 8.6% לעומת 6.3% ב-2014", כך לדברי רוה איתן, סמנכ"ל המחקר של אתר מדלן.

"המחסור המשמעותי בדירות לא ייעלם בשנתיים או שלוש השנים הקרובות, על אף פעולות נחושות של הממשלה לפתיחת חסמים וקיצור הליכי התכנון. אף על פי כן, במידה וימשיכו לשווק במהלך 2016 קרקעות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בהיקפים של עשרות אלפי דירות, שמגלמים הנחות של כ-30%, עשויה להיווצר ציפייה לירידות מחירים. עצם הציפייה לשינוי עשויה להביא לריסון הביקוש ולעצירת מגמת עליית המחירים, עוד בטרם תיבנה אפילו דירה אחת".

חשוב לזכור שעיר שנחשבת לטובה ביותר להשקעה בשנה אחת איננה תמיד עומדת בציפיות בשנה שאחריה. אם ב-2014 היו אלו צפת ונצרת עילית בראש הטבלה, עם שיעור תשואה משוקלל של 19.5% ו-17.2% בהתאמה, ב-2015 תפסו את מקומן באר שבע ואשקלון (17.1% ו-16.9%). שיאניות 2014 (צפת ונצרת עילית) אפילו לא נכנסו לרשימה הכוללת את 15 הערים שבהן נרשמה התשואה המשוקללת הגבוהה ביותר.

את עליית השווי של הנכס מחשבים במדלן על פי מחיר ממוצע ב-2015 (ממוצע שנתי) בהשוואה למחיר הממוצע של הנכס ב-2014 ומטייבים את הנתונים בהתמקדות בשכונות, הפרדה בין דירות חדשות ויד שנייה ולפי מספר חדרים. כל סעיף מחושב בנפרד, ולאחר מכן משוקלל יחד בהתאם למשקל היחסי שלו בשוק. מקרי הקיצון מנופים מהתוצאות הסופיות.

לחישוב התשואה של שכר הדירה מפחיתים במדלן כ-15% מהתשואה המתקבלת בחישוב של שכר הדירה וערך הנכס במהלך שנה אחת, כדי לגלם את הפחת של הנכס, סיכון תפוסה ועלויות תיווך. במדלן מזכירים כי הנתונים מעובדים על ידי מערכות טכנולוגיות וצוות אנושי הכולל כלכלנים, שמאים, אדריכלים, מתכננים, מתכנתים וסטטיסטיקאים.