התחדשות עירונית תחת איום הטילים: זכויות הקשישים שביתם נפגע ונותרו חסרי אונים

הפגיעות הישירות במבנים ישנים במלחמה הופכות את ההתחדשות העירונית מהבטחה רחוקה לכורח מיידי, כשבקו החזית של הסכנה נמצאים בני הגיל השלישי המתגוררים במבנים ישנים. זכויות ייחודיות מאפשרות לקשישים לא לחכות שנים לדירה החדשה, אלא לקבל פתרונות דיור בטוחים. החל מהאפשרות לפיצול הדירה ועד למכירת הזכויות ליזם כדי לעבור למגורים בטוחים ללא שהיה באתר בנייה למשך שנים.

מלחמת "שאגת הארי", כמו קודמותיה בשנתיים וחצי האחרונות, מחדדת שוב את הצורך הממשי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון פינוי-בינוי והתחדשות בניינית, כדי לחזק את מוגנות העורף. אחת האוכלוסיות העיקריות שזקוקות לכך במיוחד היא אוכלוסיית הקשישים.

בעשור האחרון פעל המחוקק להענקת הטבות משמעותיות לקשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית, וביניהן גם הטבות מס ייחודיות. מטרתן של הטבות אלה לאפשר לאוכלוסיית הקשישים גמישות אמיתית: להישאר סמוך למשפחה, לעבור לדירה אחרת בלי לחכות שנים, לקבל שתי דירות במקום אחת, או לעבור לבית אבות - וכל זאת תוך שמירה, ככל שניתן, על פטור ממס שבח וממס רכישה.

כדי לקבל את הטבות המס המיוחדות צריך להיכנס להגדרת "קשיש" בחוק מיסוי מקרקעין. ההגדרה נשענת על שני צירים - גיל ומגורים - ונוספה לה גם חלופה רפואית.

חלופה 1: גיל + מגורים
"קשיש" הוא מי שמלאו לו 70 במועד שבו הדייר הראשון בבניין חתם על הסכם ההתחדשות העירונית עם היזם, והוא התגורר בדירה באותו מועד וגם במשך שנתיים רצופות לפחות לפני כן. בנוסף, נדרשים מגורי קבע בדירה גם במועד שבו הקשיש עצמו חותם על ההסכם.

חלופה 2: מצב תפקודי (סיעוד)
גם מי שאינו עומד ברף גיל 70 עשוי להיחשב "קשיש" אם הוא זכאי לגמלת סיעוד לפי חוק הביטוח הלאומי במועד החתימה על ההסכם הראשון ובמועד החתימה על ההסכם עמו. אותו אדם צריך בנוסף להתגורר בדירה במועד החתימה על ההסכם הראשון וכן להתגורר מגורי קבע בדירה במועד שבו הוא עצמו חתם על ההסכם.

בני זוג - בן/בת זוג של מי שעומד בהגדרה יכול/ה ליהנות מההטבות, כל עוד אינם גרים דרך קבע בנפרד.

טיפ חשוב: במרבית המקרים חולפות מספר שנים מאז החתימה על הסכם התחדשות עירונית ועד לביצוע הפרויקט בפועל. דיירים רבים לא ייכנסו להגדרת קשיש אם במועד החתימה על ההסכם על ידי הדייר הראשון לא היו בני 70 ומעלה, למרות שביום הריסת הבניין ותחילת הקמת הפרויקט הם כבר בני 70. ייתכן שבעתיד ייערכו תיקונים בחוק על מנת למנוע סיטואציות כאלה, ויש לעקוב אחר ההתפתחויות.

כדי להבין את ייחודיות ההטבות לקשישים - מה ההטבה הבסיסית בפינוי-בינוי שניתנת לכלל הדיירים, גם מי שאינו קשיש?
בפינוי-בינוי, הכלל הבסיסי הוא שדייר מוכר את דירתו הישנה ליזם ומקבל דירת תמורה חדשה במקומה, וזכאי לפטור ממס שבח (במכירת הדירה ליזם) וממס רכישה (ברכישת דירת התמורה מהיזם), במגבלות ובתקרות השווי הקבועות בחוק.

מה ההטבות המרכזיות שניתנות לקשישים מעבר להטבות המס הבסיסית שניתנת לכלל הדיירים?
הטבה ראשונה: שתי דירות במקום דירה אחת - קשיש יכול לבחור לקבל שתי דירות חלופיות במקום דירת תמורה אחת, ובתנאים מסוימים ליהנות מפטור מלא ממס. אצל דייר שאינו קשיש, קבלת דירה נוספת תביא למיסוי עודף במס רכישה ומע"מ (גם אם אין חריגה מתקרת השווי לצורך מס שבח). אצל קשיש, החוק מאפשר קבלת שתי דירות בפטור מלא ממס בכפוף לתקרת השווי, ולכן זהו בדרך כלל מסלול יעיל במיוחד כאשר רוצים, למשל, דירה אחת למגורים ודירה קטנה להשכרה/לילדים (בכפוף למגבלות), או פיצול פתרון מגורים בין שני בני זוג/מטפל.

מוקש שכדאי להכיר: בעסקאות רבות יום המכירה לצרכי מס אינו מועד החתימה על ההסכם, אלא מועד מאוחר יותר (לרוב תחילת עבודות הבנייה/התממשות תנאים מתלים הקבועים בהסכם). לכן, בפועל, הזכאות להטבה עשויה להיות תלויה בכך שהקשיש יהיה בחיים במועד יום המכירה הנדחה. מוקש זה רלוונטי לכל הטבות המס לקשיש שייבחנו להלן.

הטבה שנייה: "לצאת מהפרויקט" - מכירה לצד שלישי וקניית דירה אחרת או זכות למגורים בבית אבות
קשיש שלא רוצה להמתין שנים לדירת התמורה יכול למכור את הזכות לדירת התמורה לצד שלישי, ובכסף שיקבל לרכוש דירה אחרת או זכות למגורים בבית אבות - ולקבל פטור ממס (בכפוף לתנאים).

למה צריך לשים לב? מדובר במסלול עם לוחות זמנים קשיחים: יש מועדים מחייבים למכירה לצד ג' ולרכישת הדירה החדשה או הזכות למגורים בבית אבות. כמו כן, הפטור המלא מותנה בכך ששווי הזכות שנרכשת לא יפחת מ-75% משווי הזכות לדירת התמורה שנמכרה לצד ג'. בנוסף, המכירה לא יכולה להיות לקרוב משפחה כהגדרתו בחוק. הטבת מס זו אינה "אוטומטית" - מדובר במנגנון שמחייב תכנון מוקדם, שמאות מסודרת ובקרה על מועדים.

הטבה שלישית: מכירה ליזם וקבלת כסף לרכישת דירה חדשה או זכות למגורים בבית אבות. זוהי אחת ההטבות הנפוצות ביותר בפועל, אולם היא לא פשוטה ליישום. במסלול זה הקשיש מוכר את דירת התמורה בחזרה ליזם, מקבל כסף, ומשתמש בו לרכישת דירה אחרת או זכות למגורים בבית אבות. כל זאת בפטור ממס ובכפוף לתנאים לא מעטים.

קושי בחלופה זו: אחד הקשיים הבולטים בחלופה זו הוא התנאי שלפיו המכירה ליזם תתבצע עד נקודת זמן מוקדמת מאוד - קליטת הבקשה להיתר בנייה במוסד התכנון. בפועל, זה מחייב החלטה מוקדמת ולעיתים קצב ביצוע שלא תמיד מתאים למציאות של פרויקטים. בנוסף, גם כאן חלים התנאים בנוגע לשווי הזכות החדשה שנרכשת (75% כאמור), מועדים קשיחים לרכישה, ומגבלות לגבי "קרוב".

1. "יום המכירה" אינו יום החתימה על ההסכם - בעסקאות התחדשות עירונית רבות יש דחייה של אירוע המס. המשמעות: לפעמים ההטבה תלויה באירוע שיקרה חודשים או שנים אחרי החתימה. קשיים רבים מתעוררים במקרה שבו הקשיש הולך לעולמו ליום שמגיע יום המכירה, שהכן הטבות המס אינן עוברות בירושה.

2. אי התאמה בין חוק פינוי-בינוי לבין מנגנוני המס - חוק מיסוי מקרקעין עוסק בהטבות המס בלבד, והוא פועל לצד חוק פינוי-בינוי שעשוי לחייב יזם להציע לקשיש את החלופות שתוארו לעיל, ללא קשר להטבות המס הכרוכות בהן. יחד עם זאת, לא כל חלופה חברתית/מסחרית היא בהכרח חלופה שמקבלת את הפטור המלא לפי מנגנוני המס. אם בונים את העסקה לא נכון - אפשר לייצר אירוע מס משמעותי דווקא אצל מי שהמחוקק ביקש להקל עליו.

3. 75% שווי - תנאי "שובר עסקה" - ירידה מתחת לרף עלולה לבטל את הפטור ולהפוך את המהלך כולו לרווי מס - לפעמים גם בצד היזם, כולל השלכות מע"מ ומס רכישה.

4. לוחות זמנים - חלופות מכירת דירת התמורה לצד ג' או חזרה ליזם מחייבות הקפדה רבה על תזמון. סטייה קטנה מהמועדים הקשיחים יכולה לעלות ביוקר.

• לבדוק בשלב מוקדם אם הדייר עומד בהגדרת "קשיש" - לפי גיל/סיעוד ובדגש על מועדי חתימת ההסכם הראשון ומגורים בפועל.
• לבחור חלופה מועדפת (שתי דירות/מכירה לצד ג'/מכירה ליזם) כבר בשלב ניהול המו"מ - כדי שניתן יהיה לערוך נספח קשישים נכון.
• לבצע שמאות ותכנון מס טרם החלטה - במיוחד כשנכנסים למסלולי 75% ולוחות הזמנים.
• להכניס להסכם מנגנוני הגנה, למשל: הסדרת אחריות לדיווחים, עמידה במועדים, טיפול בהיטל השבחה במקרים מסוימים, וקביעת תרחישי קצה.

בשורה תחתונה, הטבות המס לקשישים בהתחדשות עירונית יכולות לאפשר פתרון מגורים מותאם גיל ומצב בריאותי - בלי לשלם מס שבח ומס רכישה במקרים המתאימים. אבל ההטבות אינן אוטומטיות: הן תלויות בהגדרות מדויקות, במועדים קשיחים, ובתכנון נכון של ההתקשרות והדיווחים. לפני חתימה - ובעיקר לפני בחירה במסלול "יציאה מהפרויקט" - כדאי לעצור, לבדוק זכאות, לתכנן לוחות זמנים ולוודא שהחלופה שנבחרה עומדת לא רק בצורך האישי, אלא גם במבחני המס.

הכותבת - עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי, שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין