שנים של ריבית נמוכה ומבצעים אגרסיביים של הקבלנים משכו אלפי רוכשים חדשים לשוק הדיור, חלקם צעירים וללא ניסיון קודם. ההבטחות לרווח מהיר ברשתות החברתיות יצרו תחושה כי ניתן לייצר "אקזיט" נדל"ני כמעט ללא סיכון. אלא שכעת, עם שינוי תנאי המימון והחזרי משכנתה גבוהים יותר, מתברר כי עבור חלק מהרוכשים העסקאות התבררו כמורכבות בהרבה מהצפוי.
לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, אמר למעריב כי העלייה האחרונה ברכיב הדיור במדד המחירים לצרכן לא הפתיעה את מי שמכיר את השוק מקרוב. "הריביות האפסיות עד קיץ 2022, יחד עם מבצעי הקבלנים שנמשכו עד הגבלתם בתחילת 2025, הובילו לשוק רוכשים שלא תמיד הייתה להם יכולת אמיתית לעמוד בתשלומים", הוא מסביר.
לדבריו, חלק מאותם רוכשים הושפעו מתכנים ברשתות החברתיות ומהבטחות לרווח קל ומהיר. "אין ספק שיש אנשי מקצוע ראויים גם בטיקטוק, ואפשר לקבל שם ידע. אבל צריך לזכור שלייקים לחוד ומציאות לחוד. דירה היא לא סרטון ויראלי. מי שנכנס לעסקה בלי בסיס פיננסי יציב, מגלה מהר מאוד שהשוק לא סולח".
סלע מציין כי רבים מאותם רוכשים נאלצו למכור בהפסד או בתשואה אפסית. "ראינו מקרים שבהם אנשים מכרו דירות רק כי לא יכלו לעמוד בתשלומים. זה תרם לדיווחים על התייצבות ואפילו ירידות מחירים בחודשים האחרונים. אבל זו לא הייתה בהכרח מגמה מבנית, אלא לחץ נקודתי של מוכרים".
כעת, לדבריו, מתחלף הרכב השחקנים בשוק. מי שמתחיל לתפוס בימים אלו את מקומם של "רוכשי הטיקטוק" הוא סוג אחר של מוכרים ורוכשים, כאלו שלא בהכרח נוהרים אחר קבוצת רכישה "בהזדמנות שלא תחזור על עצמה", אך קשובים וסבלניים לשוק. הרוכשים כיום מנצלים את הצורך בנזילות ורוכשים דירות במחירים שנחשבים לנמוכים, ואף צפויים לעלות. המוכרים מגלים סבלנות שכן עליית מחירים בשוק הנוכחי היא אך ורק עניין של זמן".
"בחודש-חודשיים הקרובים עוד אולי אפשר לאתר מציאות ראויות באזורים רבים בארץ, אך לאחריהם השוק יאמר את דברו - והם יהיו בעיקר לטובת מוכרים שכבר מכירים את האמת שמוכיחה את עצמה לאורך עשרות שנים: נדל"ן מתגמל אורך רוח", הוסיף סלע.
בלב הדברים עומד נושא ההון העצמי. "הכול קם ונופל על ההון שכבר נמצא אצלך בחשבון, לא על זה שאולי תקבל בעתיד או שתמנף בהלוואה. בלי יסודות יציבים, העסקה לא מחזיקה", מדגיש סלע. "האמרה הידועה גורסת שכל בית צריך מרפסת, אבל כוחות השוק מלמדים שהוא זקוק בעיקר ליסודות יציבים, כאלו שלא בהכרח מבוססים על רווח מהיר ועצות שהופכות לחובות גבוהים" מסכם סלע.
"אלפי רוכשים שחווים את זה כיום על בשרם אולי לא מעלים על זה סטורי שמגיע למיליון צפיות - בעיקר כי הם עסוקים בבקרת נזקים והבנה שהם יתמודדו עם כסף שירד לטמיון או חובות של מיליונים במקרה הגרוע".
סלע מסכם: "בפעם הבאה שצצה עוד קבוצת רכישה, הבטחה שיווקית או סתם מנטור שמגלה את הטריק שלא רוצים שתדעו, כדאי לקחת את הדברים בערבון מוגבל או לכל הפחות לבחון ביסודיות. אחרי הכל, עם צפיות לא קונים במכולת, ובטח שלא קונים דירות".