הסקירה הרבעונית של מחירי הדיור, שבוצעה על ידי מומחה הנדל"ן אוהד דנוס והתמקדה בדירות ארבעה חדרים ברבעון הרביעי של 2024 - מציגה עלייה משמעותית של 8.1% בממוצע מחירי הדיור בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ועלייה מתונה יותר של 1.3% ביחס לרבעון שקדם לו.
נציין כי דירות ארבעה חדרים נבחרו כבסיס לניתוח בשל שכיחותן הרבה בשוק והומוגניות יחסית במחיריהן, מה שהופך אותן למדד אמין לשינויים במחירים. זאת בניגוד לדירות קטנות או גדולות יותר, המאופיינות בשונות גבוהה במאפייניהן הפיזיים ובמחיריהן.
ברמה השנתית, הדוח מתאר מגמות משתנות בערים שונות: בתל אביב, העיר היקרה בישראל, נמשכת העלייה בממוצע המחירים, בשיעור של 15%, עם מגמה ברורה של התקרבות לרף בלתי נתפס של 4.5 מיליון שקלים לדירה ממוצעת; מודיעין (12%) ובאר שבע (12%) המפתיעות המשיכו את המגמה החריגה של העלייה שנתית בממוצע המחירים, המונעת בין היתר מגידול בהיקפי המכירות בפרויקטים חדשים;
ברמה הרבעונית, מעניין לראות כי בשלוש הערים אילת, אשקלון ונתניה - שהייתה העיר שסימנה את העלייה השנתית הגדולה ביותר ברבעון השלישי של שנת 2024 - נרשמו דווקא ירידות קלות במחירים, המאותתות על האטה זמנית בשווקים אלה, כפי שתוכלו לראות בטבלה המצורפת מטה.
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, רמלה, חיפה, ירושלים והרצליה, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה והאזורים החדשים לבין אזורים זולים יותר באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים אשדוד ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
אוהד דנוס מציין כי השפעות מקרו כלכליות רבות ניכרות בשוק הנדל"ן הישראלי במהלך התקופה הנסקרת, והיו אמורות דווקא להאט את קצב העליות במחירים, אולם בפועל, השוק ממשיך להציג מגמת עלייה, המונעת על ידי ביקושים גבוהים ותחושת דחיפות מצד הציבור. לכך מתווספת עלייה חדה בהיקף המשכנתאות, שעמד בדצמבר 2024 על כ-13.7 מיליארד שקל - שיא של כל הזמנים, גבוה בכ-246% יחסית לחודש דצמבר 2023.
"יש המייחסים את הגידול במספר העסקאות לעליית המע"מ שנקבעה לינואר 2025, אך מדובר בתוספת שולית, בוודאי לגבי דירות חדשות שמן הסתם המע"מ החדש יחול על מרבית התמורה שתתקבל בגינן. זאת ועוד, 'הסתערות' הקונים מלמדת על הערכתם שהמחירים ימשיכו לעלות ו/או על חוסר האמון ביכולתה של הממשלה לטפל במחירי הדיור ובבעיות היסוד שמהן סובל שוק הדיור למן תחילת המלחמה (פועלים זרים בעיקר). חוסר תשומת הלב מצד הממשלה לשוק הדיור ניכר בנתונים ויימשך להערכתי, בהינתן המשך הקיבעון במצב הקיים", מסכם דנוס.