דבר אחד בטוח: אלו היו שנתיים מבלבלות בשוק הדיור הישראלי. חוסר הוודאות במשק, שהחל בהעלאת הראשונה הריבית באפריל 2022, המשיך למהפכה המשפטית בתחילת 2023 ומלחמת חרבות ברזל באוקטובר השחור, איים להביא את השוק לקיפאון מתמשך. עם זאת, מתחילת שנת 2024 קרה דווקא ההפך, והביקושים לדירות חדשות ויד שנייה, כמו גם המחירים, זינקו מעלה בחדות מפתיעה.
השאלה המרכזית שעלתה בכל דוח שפורסם בנושא - האם מדובר בהתאוששות זמנית, או בתחילתה של מגמה חדשה - קיבלה מענה בדוח האחרון של הכלכלן הראשי באוצר, שהתפרסם היום (ג') ומתייחס לרבעון השלישי של שנת 2024. מהדוח עולה כי ברבעון השלישי של שנת 2024 עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 22,440 דירות - עלייה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וגידול מתון יותר של 4% לעומת הרבעון הקודם.
לצד זאת, הנתון המרתק ביותר שעולה מהדוח מציג כי רכישות הזוגות הצעירים ברבעון השלישי של 2024 הציגו גידול של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בסך הכול, נרשמו 11,813 רכישות בשוק החופשי בכל חלקי הארץ, נתון המייצג את הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022.
נתונים על רכישות דירה ראשונה בתוכניות הסבסוד הממשלתי ("מחיר למשתכן", "דירה בהנחה" ו"מחיר מופחת") מצביעים על גידול של 21% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כאשר סך הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד על 2,288 דירות. עם זאת, מדובר בירידה משמעותית ביחס לשנים 2019-2021, שבהן הבשילו מרבית מכרזי "מחיר למשתכן".
בנוסף, מעניין לראות כי רכישות של דירות חדשות היוו את עיקר הגידול בשוק הדירות הראשונות, כאשר שיעור הרכישות בשוק החופשי עמד על כ-29.8%. נתון זה משקף מעבר להעדפה של הרוכשים לדירות חדשות לעומת דירות יד שנייה, בעיקר בזכות הטבות המימון המפתות שהציעו הקבלנים באזורים כמו באר שבע והצפון.
באר שבע שוברת שיא של למעלה מעשור
בפילוח גיאוגרפי של רכישת דירות ראשונות בשוק החופשי, בולט במיוחד אזור באר שבע, שבו נרשם גידול של 40% במספר הרכישות, שהגיעו ל-2,197 דירות - הרמה הגבוהה ביותר באזור זה מאז 2010. הנתונים מעידים על שיא היסטורי צפוי ברכישת דירות חדשות באזור, כאשר הרוכשים הדומיננטיים הם צעירים, שחלקם הגדול אינם תושבי הדרום אלא מגיעים מאזורים אחרים, תוך ניצול הטבות מימון אטרקטיביות שמציעים הקבלנים.
כך למשל, פחות ממחצית מהרוכשים באזור באר שבע (48%) מתגוררים במחוז הדרום, בעוד 28% מהם מגיעים ממחוזות תל אביב והמרכז - שיעור נמוך בעשר נקודות אחוז לעומת המחצית הראשונה של 2024. מנגד, חלה עלייה במשקלם של תושבי מחוז ירושלים, שעמדו על 16% מהרוכשים באזור ברבעון השלישי.
בנוסף, דוח הכלכלן חושף את רמות ההכנסה של רוכשי דירות ראשונות באזור באר שבע: ההכנסה הממוצעת של משקי הבית שרכשו דירות ראשונות עמדה על 16,840 שקל ברוטו לחודש, וההכנסה החציונית נמוכה אף יותר - 12,610 שקל. המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו עמד על 1.7 מיליון שקל, והמחיר החציוני על 1.6 מיליון שקל.
ומה מבחינת המחירים?
ברבעון השלישי של 2024 נרשמה עלייה עקבית במחירי הדירות ברחבי הארץ, עם מגמות שונות בין האזורים. באזור הצפון, לדוגמה, נרשמה העלייה השנייה בגובהה במחירי הדירות מבין כל המחוזות, עם גידול נומינלי של 9.5% לעומת השנה הקודמת.
תל אביב ונתניה, הידועות ברמות המחירים הגבוהות שלהן, שמרו על מעמדן עם עסקאות במחירים ממוצעים גבוהים במיוחד, בעוד באזורים כמו באר שבע והפריפריה נרשמו מחירים נגישים יחסית, אשר משכו רוכשים רבים, במיוחד דירות חדשות.
דירות שנמכרו בפלח שוק היוקרה (מעל 10 מיליון שקל) הובילו את העליות עם עסקאות מפוזרות על מספר פרויקטים, בעיקר בתל אביב וירושלים, והציגו עלייה בשיעור הדירות החדשות ביחס לעסקאות יד שנייה בפלח זה.