בשבועות האחרונים, נדמה כי המונחים "דירות" ו"לחמניות" הפכו למילים נרדפות. הקבלנים מציעים לכל מי שמוכן לשמוע תנאי מימון מפתים בנוסח "שלם היום מעט ושכח". תכניות מימון כמו 20-80, שבהן משלמים רק 20% כעת והיתר עם האכלוס בעוד שלוש-ארבע שנים, נראות לפתע כעסקה משתלמת ביותר.
והנה, זה עובד. מזה עשרים שנה לא ראו מבול כזה במשרדי המכירות: אנשים חוטפים דירות כאילו אין מחר, ובמיוחד בזמן מלחמה. לא מדובר רק במרכז הארץ - גם באופקים, אשקלון ואפילו בקרית שמונה מחפשים מציאות.
משהו לא נורמלי עובר על ענף הנדל"ן. קחו לדוגמה את ינואר, בחודש שבו המלחמה בעזה הייתה בשיאה. מספר העסקאות למכירת דירות (חדשות ויד שנייה) הגיע ל-8,053 יחידות דיור - עלייה של 14% בהשוואה לינואר אשתקד, הרבה לפני אירועי השבעה באוקטובר. גם מכירות הדירות באפריל, שנחשב לחודש פחות טוב בשנה, עלו דרמטית ב-18% לעומת אפריל 2023.
ניקח לדוגמה את חברת אאורה, המובילה בתחום ההתחדשות העירונית. למרות המלחמה, החברה מכרה 305 דירות במחצית הראשונה של השנה - ממוצע של כמעט שתיים ביום. זהו למעלה משליש מעבר לתחזיות השנתיות שלה. מדהים, לא?
עוד דוגמה מצפון הארץ: מתחם 'מרום' בשכונת אפקה קרית ביאליק, שבו בונות החברות סלע בינוי, צור ישראל וקבוצת בראל את הפרויקט "פארק אפקה", הכולל כ-1,600 יחידות דיור בתמהיל מגוון - מדירות 3 חדרים נגישות ועד דופלקסים ופנטהאוזים יוקרתיים. במסגרת יריד הפריסייל של הפרויקט, נמכרו בצל המלחמה 97 דירות תוך שלושה שבועות בלבד, ונפתחה רשימת המתנה לפריסייל של המתחם הבא בפרויקט - "גפן".
יש עוד המון דוגמאות מעשרות חברות שנמצאות במצב של מכירות בטורבו. והנה, בנק ישראל פרסם את היקף ביצועי המשכנתאות לחודש מאי 2024. הציבור הישראלי לקח מהבנקים השונים אשראי בגובה של 7.787 מיליארד שקלים, נתון גבוה מאוד ושיא של כמעט שנתיים. לשם השוואה, במאי 2023 נלקחו משכנתאות על סך של 6.5 מיליארד שקלים, גידול של 1.2 מיליארד שקלים תוך שנה.
שימו לב: הלוואות קבלן, לא כסף מהעצים
נוכח הנתונים המדהימים הללו, החלטתי לצלול לתוך פרסום החלטת בנק ישראל, בעזרת יועץ המשכנתאות הבכיר מוטי שויקה (קדמי משכנתאות), וגיליתי פרט מעניין: 1.8 מיליארד שקלים מתוך הסכום שחולק במאי 2024 הם הלוואות קבלן או הלוואות בלון. מה שנקרא - וולקאם טו לאס וגאס.
הלוואות קבלן, למרות שהן נחמדות וזולות במבט ראשון, אינן תמיד מועילות כפי שהן נראות, ויש להן גם כמה חסרונות: במידה ואותה משפחה צריכה עוד כספי משכנתה, היא תהייה חייבת לקחת באותו הבנק שבו הקבלן לקח את אותה "הלוואת קבלן", מה שמונע ממנה לבצע מו"מ בין הבנקים. הלוואת בלון פועלת על אותו עיקרון, וכשמה כן היא - בועה שעלולה להתפוצץ. כאשר אותו בלון יתפוצץ, המשפחה תצטרך לדאוג לכסף כדי לכסות את ההלוואה או לקחת משכנתה חדשה או למחזר אותה.
המסקנות ברורות: הציבור הישראלי לא מאמין שלממשלה יש תוכניות לריסון מחירי הדיור. מדד מחירי הדיור עולה זה החודש הרביעי ברציפות. השפעת ריבית הפריים כמעט שאינה משחקת תפקיד, כי הציבור מאמין שהריבית תרד בשנה הקרובה, אם כי לא בשיעור חד. הכסף שנלקח כיום כהלוואות בלון או הלוואות קבלן יחזור בעוד שנה או שנתיים כהלוואת משכנתה לדיור לטווח ארוך.
קונים יהפכו לעשירים - או יאבדו את התחתונים
כמו שאמרנו בכותרת - שילוב כחול-לבן של בית משוגעים ולאס וגאס. מהמרים היום ומשלמים מחר. השאלה אם יהיה מאיפה לשלם.
שוק הנדל"ן נמצא במצב של התחלות בניה שצונחות בגלל מחסור בעובדים זרים. עובדים זרים? הצחקתם. אלפי עובדים מהודו שהובאו לבניין, אינם יודעים להרים לבנה. עכשיו, בגלל המלחמה והמחסור בעובדים, שינעו אותם לעבודות סבלות במפעלי תעשייה שגם בהם חסרים עובדים. אבל תהיו בשקט ואל תספרו לאף אחד, כי הכל אצלנו מקצועי.
חלאס חברים, אנחנו הולכים על קזינו. אם תהיה עליית מחירים וביקושים, קונים יהפכו למיליונרים כמו ג'קפוט ברולטה. אבל אם לא, יאבדו את התחתונים. ראו, הזהרנו.
מצד שני, כן צופים עליית מחירים, והשוק מציע הזדמנויות שלא יחזרו בצורת מבצעי מימון. בקיצור, מי שיש לו שישקיע. מי שבונה על פליפ בלי שקל מיותר - אחי, אחותי, הישמרו לנפשותיכם.