אפקט המלחמה: דירות יד שנייה בלי ממ"ד לא מצליחות להימכר

סקירת הנדל"ן למגורים שפורסמה לאחרונה על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מציגים כי באוקטובר 2024, כשנה לאחר תחילת המלחמה - נרשמה עלייה מפתיעה של כ-14% ברכישת דירות יד שנייה עם ממ"ד, בהשוואה לחודשים קודמים.

עוד, עולה מהסקירה, כי ההתפתחויות הביטחוניות הובילו משפחות רבות להעדיף דירות ממוגנות שמספקות שקט נפשי והגנה - גם באזורים וערים שבהם ייחסו לכך חשיבות אפסית בעבר. הביקוש ניכר במיוחד באזורי המרכז, השרון וירושלים, בהם נרשמו שיאי רכישות לדירות עם ממ"ד. באזור תל אביב לדוגמה, דירות עם ממ"ד היוו 38% מכלל העסקאות באוקטובר, לעומת 24% בלבד בתחילת השנה.

ממצאים נוספים מצביעים על כך ששיעור הדירות עם ממ"ד במלאי הכללי עדיין נמוך יחסית (כ-40%), אך נתח זה גדל בהדרגה, במיוחד בעקבות תהליכי התחדשות עירונית ופיתוח שכונות חדשות.

במקביל לעלייה בביקוש לדירות ממוגנות, ניכרת ירידה משמעותית בערכן של דירות ללא ממ"ד. ניתוחי שוק מראים כי באוקטובר 2024 חלה ירידת מחירים של כ-5.7% בדירות יד שנייה ללא ממ"ד באזור המרכז, בעוד שדירות עם ממ"ד שמרו על יציבות במחירן ואף רשמו עליות קלות באזורים מסוימים. המגמה בולטת במיוחד בערים כמו תל אביב, רחובות ונתניה, שם העדפה ברורה ניתנת לדירות עם ממ"ד. פער המחירים בדירות בנות 4-5 חדרים באזורים אלו עומד על 8%-10% לטובת דירות ממוגנות.

"הירידה בביקוש לדירות ללא ממ"ד נובעת הן מהמצב הביטחוני המתוח והן מההכרה הגוברת בחשיבות של מרחב מוגן כחלק מהסטנדרט המודרני. דירה ללא ממ"ד נתפסת כפחות בטוחה וכפחות כדאית להשקעה, דבר שמרחיק ממנה קונים פוטנציאליים", מסביר אודי מלכה, מנכ"ל חברת א.מ. מגדלי יהודה בע"מ, המתמחה בבניית ממ"דים בצמודי קרקע ודירות בבית משותף.

"הפער במחירי הדירות נובע בעיקר מהעובדה שדירות עם ממ"ד מעניקות תחושת ביטחון וגם ערך מוסף כלכלי. לא משנה לאיזו מטרה, בכל מקרה רוכשי דירות יעדיפו לשלם מעט יותר עבור שקט נפשי ואיכות חיים", מוסיף אודי מלכה.

בניית ממ"ד הפכה בשנים האחרונות לפתרון פשוט ונגיש יותר מבחינה הנדסית וכלכלית, ואף מבחינה בירוקרטית, עם אישור המסלול המהיר לבניית חדרי ממ"ד כבר בשבועות הראשונים של מלחמת חרבות ברזל.

"בעבר, בניית ממ"ד היתה נתפסת כפרויקט מסובך ומורכב, אבל היום התהליך הרבה יותר פשוט. יש פתרונות הנדסיים מתקדמים שמאפשרים לנו להקים ממ"ד במהירות ובמינימום הפרעה לחיי הדיירים. ברוב המקרים, ניתן להוסיף ממ"ד כחלק מהדירה הקיימת או במסגרת הרחבת המבנה, והעבודה נמשכת בין מספר שבועות לכמה חודשים בלבד, תלוי בגודל ובמורכבות", מסביר אודי מלכה, בעלי חברת א.מ מגדלי יהודה בע"מ.

מלכה מדגיש כי מעבר לביטחון האישי, יש לבניית ממ"ד יתרון כלכלי ברור; "אנחנו רואים שהשקעה בבניית ממ"ד משביחה את ערך הנכס באופן משמעותי. דירה עם ממ"ד נחשבת אטרקטיבית יותר בשוק, והפער במחיר בינה לבין דירה ללא ממ"ד רק הולך וגדל בעקבות בכך".

מלכה מוסיף כי בתקופה של מתיחות ביטחונית מתמשכת, בניית ממ"ד הופכת להחלטה נבונה לטווח הארוך, גם מבחינת בטיחות וגם בהיבט הכלכלי. לדבריו, החברה רואה עלייה משמעותית בשנה האחרונה בביקוש, הן מצד בעלי דירות ישנות המעוניינים להוסיף ממ"ד, והן מצד דיירים חדשים בפרויקטים של התחדשות עירונית; "התודעה של הציבור השתנתה. אם בעבר התייחסו לממ"ד כאל תוספת שולית, היום הוא חלק בלתי נפרד מהבית, כמו כל חדר אחר. אנשים מבינים שזה לא רק מגן על החיים שלהם, אלא גם על הנכס שלהם".

הפנמנו זאת במלחמה: הממ"ד מהווה שכבת ביטחון הכרחית עבור תושבים רבים, במיוחד באזורים הנמצאים תחת איום ביטחוני מתמשך. אולם, היתרונות לא מסתכמים בביטחון בלבד. הממ"ד משדרג את הדירה גם מבחינת עיצוב וניצול שטח. כיום, הוא כבר לא רק חלל פונקציונלי, אלא חלק אינטגרלי מעיצוב הבית. לדוגמה, דירות חדשות מתוכננות כך שהממ"ד משמש לעתים כחדר עבודה או כחדר שינה נוסף, מה שהופך אותו לחלק שימושי במיוחד בבית המודרני.

אודי מלכה, בעלי חברת א.מ מגדלי יהודה בע"מ, מסכם: "בניית ממ"ד היא הרבה מעבר לחובה ביטחונית, היא גם השקעה כלכלית וחברתית שמעניקה ערך אדריכלי מוסף ושקט נפשי לדיירים. תהליך הבנייה הפך נגיש לכל דירה, ואנו רואים יותר ויותר בעלי דירות שמבינים את חשיבות המהלך ועושים את השדרוג הדרוש. הממ"ד הוא כבר לא מותרות - הוא סטנדרט מחייב בכל בית בישראל".